监管部门紧急叫停，违规“首付贷”却并未绝迹！购房贷款究竟该如何选择？
对于谈及婚嫁的很多年轻人来讲，买房可谓是头等大事，然而首付款不足是一个购房中大大的大问题，特别是一二线城市，首付都在百万以上，对于出身社会，大学毕业没几年的年轻白领们来讲，那将是一个天文数字，加上一二线城市房价不断攀登高价，那更是雪上加霜了。
于是这几年出现了很多的关于“零首付、垫首付、低首付”等这样的购房概念，于是利用金融杠杆解决自己购房过程中遇到的资金问题，成为很多人的意向，比如首付贷。
然而，随着近段时间，深圳、上海、北京等一二线城市房价快速上升，一些风险因素也在萌芽。不少购房者的首付使用担保公司、房地产金融公司提供的“首付贷”等楼市配资方式，抬高了购房者的偿还压力和风险。
包括央行、银监会在内的金融监管部门，密切关注部分地区房地产行业融资风险，深圳、上海、江苏等地已明确叫停相关业务。
就在今天，央行南京分行、中国银监会江苏监管局明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”。但记者调查发现，在一些城市，以“首付贷”为代表的融资行为依然存在。
根据中国人民银行的统计数据，截至2015年末，我国个人购房贷款余额已经达到14.18万亿元，中国人在2015年一年房贷消费就占到了过去20年的将近20%。
但是，购房者的首付款并非都是自有资金，它们有可能出自地产商、地产中介，也有P2P平台、小贷公司借出的。这部分首付也由贷款方式取得的资金，即“首付贷”。
“首付贷”的大量涌现，使得那些不具备购房条件的人，贷款买房成为可能。但是，和“零首付”一样，“首付贷”同样突破了国家对房贷首付比例的监管要求，因为首付是购房者需要强制支付的部分，是商业银行用于防范房贷风险的防火墙。贷款人可以在没有资金或只拥有极少资金的情况下贷款，加大了购房杠杆，反而导致房价过快上涨，也使得金融风险加剧。
由于在房价的疯狂上涨中，房产的增值部分就使得购房者足以还本付息，甚至还有盈余。使得投资房产成为一种看起来无本万利的生意，市场中的投机行为被放大了。大量不具备买房资格的人通过这种方式买房，使得大量资金更快流入房地产市场。更为可怕的是，在利益的驱动下，部分投机者的造假欲望和可能被大大提高，甚至中介银行工作人员也被一起卷入进来，又进一步恶化了市场状况。
然而，一旦房价下跌，极低首付甚至零首付的风险会迅速显现，前面所举的美国次贷危机就是一个很好的例子。在这种情况下，购房者进入负资产状态。即一个人的房子价格下跌到比所背负的贷款额还低时。举例来说，如果一个人背负的房贷是100万元，但是房子的市价只有95万元，那么他的负资产率即5%。
面对跌破贷款额的房产，购房者往往无力偿还房贷(或者不愿意偿还房贷)，宁愿银行收走房子。但是对于银行而言，即使强行出售该房产，也无法取回它所借出的款项。而迅速下滑的房价与高比例按揭是产生负资产的两个前提。
更值得注意的是，一些从事“首付贷”的房产中介和互联网金融平台不知风险控制为何物，更没有类似银行风险备付金之类的措施。在放贷时根本不考虑客户的还贷能力。使得原先需要购房者强制缴纳的首付比例变得比较随机或不确定。
银行也因此对购房者的资质产生误判，把钱放给一个没有能力偿还的人；甚至一笔首付贷款项，看起来是来自于中介、各种互联网金融平台，但是追根溯源，会发现其实资金均来自银行，这就加大了银行的风险敞口。
让原本没能力购房的人有了购房资格，而提供首付贷机构的资金来源又存在不确定性，风险可想而知。今年两会期间，央行副行长潘功胜就明确表示房地产开发企业、中介机构自办的金融业务没有取得相应资质，是违法从事金融业务。
包括北京、上海、深圳、广州等地都在对首付贷产品进行摸底调查。
今年2月23号，上海市消保委还就相关问题约谈中介公司，链家法律顾问在面对消保委及消费者提问时认可：“金融产品是链家提供的服务，但不是链家的业务范围。”就在今天，央行南京分行、中国银监会江苏监管局明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”。
三令五申之下，包括链家、我爱我家、中原地产多家中介公司都非常谨慎，表示已经停止了“首付贷”的业务，但记者走访发现，一些地方暗箱操作仍在进行。
来看深圳南山区大学城附近的一家中原地产门店工作人员与记者的对话↓
中原：我们公司可以贷款啊。 记者：什么贷款？
中原：我们有首付垫首付贷 。比如你买一套首付需要100万的房子，你手上只有70万，然后再到我们公司借30万。
记者：现在还能办吗？
中原：能办。假如说，现在300万的房子，买下来可能90万，你手上只有50万，还有40万你到哪里去找？到我们公司借嘛。
记者：那这钱是你们公司自己的？
中原：对，我们公司自己的。我们公司七八年来，一直都没向银行借过钱。
北京西城区月坛附近的一个我爱我家门店的业务员表示，首付贷现在做不了，但是质押贷款依然有操作空间↓
记者：你们现在还能做这种吗？
中介：不是说绝对不行，现在风头比较紧。
记者：比如说我卖房子的，然后卖了一套，那套房款没来呢，我想先中转。
中介：这种现在可以。现在上海那边刚查完，现在查的比较严，公司不让做也不让说，反正要是做也可以，垫资这种都可以。
新盘方面也依然存在类似的融资情况，只不过名头换成了“消费贷”。
辽宁沈阳万科明天广场销售给记者提供过一个《首付贷产品对比表》，其中一家名为“低低买房”的业务员说，还可以操作。
有专家指出，首付贷产品使得购房者零首付就可以购房甚至投机投资炒房，这个前提是房价必须一直上涨，至少要上涨几十年之久。一旦房价下跌，购房者特别是投机性购房者的资金链条立马断裂，就会触发风险。
目前常见的房贷方式有公积金贷款，商业贷款和公积金组合贷款三种，购房者可根据自身经济情况进行选择。
公积金贷款
选择公积金贷款每月还贷压力相对较小，且支付的利息也较少，若购房人希望获得较低的贷款利率，且贷款额度不大，那么公积金贷款应是首选，只是其放款时间较长，着急买房的人最好考虑到这一点。同时，房屋市场上有部分开发商拒绝买家进行公积金贷款买房，所以考虑用公积金贷款购房的人务必注意。
各地对贷款额度的要求不同，详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前，北京地区个人和家庭最高可贷120万元，在上海市缴纳住房公积金的家庭，首套房个人最高贷款限额为60万元，家庭最高120万元。
商业贷款
办理商业按揭贷款时，贷款审批周期一般在2周，前提是所需贷款资料齐全，不同银行的进度可能会有不同。当前基准利率为4.9%，借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年。商业贷款虽然利率较高，但是还款快、程序简单，若购房人并未缴纳公积金，或者缴纳时间不长，可以选择商业贷款。
银率网分析师建议，由于银行优惠政策不同，每家银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮和下调，在申请商业房贷时，对贷款银行也要“货比三家”，择优选之。
公积金组合贷款
比如，房屋总价100万元，要贷款70万元，但是公积金最高额度只有50万元，那么剩余20万元可以选择商业贷款，组合贷款总的贷款额度不得超过70万元。对于组合贷款，若购房者借款额度较大，且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度，可选择组合贷款方式，但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款最高上限才使用，办理起来会复杂些，放款速度自然也会慢一些。
总之，购房者一定要注意权衡利弊，选择适合自己的贷款方式。
银率网分析师建议，选择购房贷款前，购房者需要对自己的资产情况进行评估，包括对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分；对家庭未来的收入及支出作合理的预期；注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据。
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来源：综合央广网、人民日报、观察者网、搜狐理财等整理
本期编辑：王晶晶