虎年迎首家上市物企 行业收并购仍在加剧
文 | 赵海名
编辑 | 高雅
伴随虎年春节假期的结束，2月6日晚间传来金茂物业服务发展股份有限公司（以下简称“金茂物业”）通过港交所聆讯的消息，中金公司和汇丰控股为其联席保荐人。
由此，金茂物业成为2022年开年首家成功登陆港交所的物企。
回首2021年，招股书频繁失效、行业估值回归理性、企业收并购加剧等成为物管行业关键词。尽管如此也未能削弱房企分拆物业上市的热情，据不完全统计，目前仍有约16家物企在港交所排队中，而金茂物业作为虎年的首家上市物企，究竟成色如何？2022年的物管赛道又将呈现哪些变化？
背靠大树 规模拓展不足
据招股书披露，中国金茂由中化集团间接持有35.3%股份，而金茂集团是中化集团旗下的房地产开发业务平台企业，金茂物业则由中国金茂100%控股。
与此前“京城佳业”成功上市有着异曲同工之处的是，金茂物业也背靠着“国资”这棵大树。业内人士表示，在地产行情下滑的市场环境下，资本对于风险的态度显得格外保守，而国资背景或许就是那一颗定心丸，被期待能更好地规避系统性风险。
知名地产分析师严跃进也表示，实际上2021年机构投资者很迷茫，尤其是一些物业股抛售的现象较多，所以此类“根基”扎实的物业企业，在资本市场上更容易受到关注。有央企的背景支持，类似企业上市会较为稳健，并且受到市场期待。
而据招股书披露，金茂集团及中化集团为金茂物业贡献了八成以上的合约面积和在管面积。
2018年-2020年，金茂集团、中化集团合营企业及联营公司所开发物业合约建设面积分别为2082.3、2995、3783.5万平方米，分别占金茂物业总合约面积的95.25%、97.2%、93.3%，而截至2021年9月30日，这一数据分别为4137.9万平方米，占比90.5%。
在管面积方面，2018年-2020年金茂集团、中化集团合营企业及联营公司所开发项目的在管建筑面积约为918.5、1192.3、1549.2万平方米，分别占金茂物业在管总建筑面积的89.8%、94.2%、87.8%，而截至2021年9月30日，这一数据分别为2011.8万平方米，占比86.6%。
企业或许也意识到了对于关联公司的过度依赖，因此表示，自2020年起，将积极寻求属独立第三方的物业开发商所开发项目的物业管理委聘，减少对中化集团的依赖。
而招股书数据显示，2020年，金茂物业由独立第三方开发的项目在管总建筑面积为215.5万平方米，较2019年增加逾3倍。截至2021年9月30日，金茂物业共管理32个由独立第三方物业开发商开发的项目，在管总建筑面积约310万平方米，占总在管面积仍旧仅有13.4%。此前上市的中粮百悦智佳，截至2021年6月30日，其第三方物业开发占比就已经大幅提升至50%，对比之下，金茂物业在拓展上仍需加把劲。
此外，虽然背靠大树，金茂物业有着较快的增速，但其规模放在行业内仍旧只能算是中小物企。
招股书显示，截至2021年9月30日，其在管总建筑面积约2320万平方米，而排名第一的碧桂园服务（截至2021年6月30）和排名第二（截至2020年底）的万物云，在管面积均在金茂物业的10倍以上。与金茂物业同样的报告期内，仍在港交所排队的龙湖智创生活、东原仁知服务的在管面积均是金茂物业的1倍多。
上市入口收窄 收并购仍将活跃
过去几年，物管行业迅速成为资本市场的香饽饽。即便是2021年上半年，资本市场物业板块的规模仍在不断壮大。据不完全统计，荣万家、宋都服务、新希望服务等7家物企均在上半年成功登陆港交所。
不过这种现象却在2021年下半年迎来转折，在行业分化加剧的同时，行业估值逐渐趋于理性，物管行业在资本市场的热度也大幅下降。
从物企赴港IPO的的结果来看，2021年下半年，仅“京城佳业”、“康桥悦生活”通过聆讯，此外，融信服务、中粮百悦智佳、东原仁知服务、明宇商服等多家物企递交招股书失效，其中更有禹洲生活服务二次递表，终也难逃“失效”的命运。
对此，中国企业资本联盟副理事柏文喜表示，进入2022年，随着港股上市门槛的提高以及A股依然坚持“房住不炒”的大方向，能上市的的物管企业都已经逐步上市，下一步能继续上市的物管企业会越来越少，行业内将通过上市企业对非上市企业的收并购来实现一些未上市物管企业的上市。
在资本的加持和投资者的关注下，物企间的竞争角逐愈演愈烈，分化现象日益凸显。
克而瑞物管和中物研协数据显示，2021年，并购市场异常活跃。截至2021年12月31日，共有29家上市物企发起53项并购，并购交易总额达355.88亿元，交易所付总代价为上年同期（94.30亿元）的3.77倍。
对此，柏文喜也表示，物业市场收并购会是一个持续性的活动，直到市场格局进入寡头竞争阶段，因此2022年仍会是物业市场收并购非常活跃的一年。
与此同时，2022年物业市场在走向以收并购所推动的行业集中度快速提升的同时，物业股板块内部的分化也将进一步加剧，行业竞争优势将向部分龙头物企集中。
不过，中原地产上海首席分析师卢文曦强调，虽然2021年堪称收并购大年，但也可能会出现收并购后的拓后磨合问题。因为收购本身就有一定风险，不同公司之间的磨合也不是简单的事情，如若磨合不好，甚至会出现反噬企业的情况。
对此，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江也曾在公开场合表示，众多收并购回来的企业是有可能会出现严重的“消化不良”，而没有达成过去在合作时想要达成的目标。
值得注意的是，就估值而言，柏文喜表示金茂物业与华润万象生活有可比性，两者都有着相似的“履历”，都是央企打工东背景，也都有着相似的业务板块，且商办物业占比较高。
而自上市以来，华润万象生活估值一直处于55倍PE以上，对于金茂物业未来发展，柏文喜认为，是相对看好和相对乐观的，一方面是由于其大股东的实力给予其较大的业务规模、每年的新增管理面积以及更加优化的业务结构，另一方面企业本身的央企性质在当前的市场环境下具有更为突出的信用优势，是有利于其通过资本市场有行业整合的方式推动自身的更快发展的。
不过，2021年“大鱼吃小鱼”，“大鱼吃大鱼”等现象频发，上市后物企的命运也是各不相同，收并购的扩张结局也充满不确定性，某种程度上，这也意味着即便是拿到港股通行证的金茂物业，也同样面临着不小的挑战。
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