滨江集团忙“抄底” 重仓杭州还有多少优势？

文丨王亚静

编辑丨高雅

阳光城的6宗土地终于落入了滨江集团的口袋。

5月8日，滨江集团发布公告称，阳光城浙江永康6宗地块事宜相关收购对接支付及股权变更等已完成，收购的楼面地价约为9000元/平方米。据悉，上述土地总面积35.23万平方米，交易的总对价预计不超过57亿元。

自2021年下半年市场转冷以来，民企如此大手笔并购土地项目的情况并不多见。但从滨江集团自身来看，这笔交易也只是其疯狂拓储动作的一个缩影。

PART ONE

逆势疯狂“抄底”？

除上述收购阳光城6宗土地以外，今年以来，滨江集团在土地市场上可谓风头颇盛。

在中指院公布的2022年1-4月中国房地产企业权益拿地金额TOP100榜单中，滨江集团以182亿元的权益拿地金额位列第5位，力压保利发展、万科、龙湖集团等一众TOP10房企。

在2022年1-4月房企新增货值TOP100榜单中，滨江集团更是强势领跑，全口径新增货值高达575亿元，超出第二名绿城中国近30亿元、第三名建发房产近200亿元。

来源：中指院

而这一拓储成绩单背后，不得不提到滨江集团的大本营——杭州。4月25日，滨江集团在杭州今年首轮集中供地土拍中豪掷184.35亿元摘取11宗地。之所以如此大手笔拿地，市场将其归结于杭州土拍改变，有利润空间可图，滨江集团或在“抄底”。

土拍次日，滨江控股执行总裁、滨江物业董事长朱立东在接受媒体采访时表示，（杭州）这一轮集中供地的土地相对前一两年的利润要好很多，如果运营正常，利润能够超过10个点，大部分企业大概在8~12个点左右浮动。

之所以如此大手笔拿地，朱立东称，是因为滨江一直坚定看好杭州。这次拿地出于企业对下一阶段宏观经济、政策充满信心，同时更是对杭州市场充满信心。

PART TWO

潜在风险仍存

“这时滨江如此大手笔拿地可能还是想向前跨几步”，在上海中原物业顾问有限公司首席市场分析师卢文曦看来，各企业的节奏不同，作为区域性房企的滨江集团与其他全国性拓展的企业亦不同。对其来说，杭州是兵家必争之地，央企、国企迟早要占据更多市场。现在滨江博一下，未来可能还有机会；不博，则杭州这个市场可能都要丢掉。

其进一步解释称，从当前情况来看，滨江现在去“抄底”会有一定赌的成分。如果这个时候逆势拿地赌对了，发展会更快；赌输了，也可以把项目卖掉回笼资金。

作为一个长期盘踞于杭州的房企，企业看好杭州发展无可指摘。

只是，在当下这个市场敏感期，与滨江集团销售规模相当的其他房企在拓储上仍然趋于谨慎。按照克而瑞公布的2022年前4月权益销售额销售榜，位列滨江前后的分别为旭辉、金科。据中指院数据显示，旭辉前4月权益拿地金额仅有14亿元，金科甚至未上权益拿地金额TOP100榜单。

此外，与大多数房企选择谨慎前行的不同的是，滨江集团2022年仍然设定了一个1500-1600亿元的销售目标，几乎与2021年销售规模持平。但当下的市场环境与过往已经完全不可同日而语，保持这一销售规模显然需要自身更强的运营能力与回暖的市场环境相辅相成。“这个目标定下来，企业是需要快马加鞭干点事情的。”卢文曦说道。

只是，柏文喜指出这其中存在的风险。他表示，虽然市场政策频出，但目前市场还没有走出市场底，滨江集团现在抄底必然存在一定风险。“但这并不违反决策的市场与风险逻辑。所有的决策都会有风险，没有无风险与代价的决策。”

不过，从销售数据来看，企业的销售压力着实不小。截至目前，滨江集团并未公布销售额，但据克而瑞数据显示，2022年前4月，滨江集团杭州地区的全口径金额为107.26亿元、权益金额68.99亿元，分别同比下滑45%、41%。

与此同时，其前4月全口径销售金额为356.3亿元，即使按照最低目标1500亿元计算，前4月企业也仅完成全年业绩目标的23.75%，较2021年前4月完成率38.9%约下滑15个百分点。

PART THREE

重仓杭州“经济”吗？

实际上，滨江集团继续重仓杭州恐怕并不是一笔经济账。

作为发家地，杭州一直是滨江集团的重仓之地。财报显示，2019年-2021年，公司土地储备中杭州占57.3%、65%、60%。从销售数据来看，其在杭州地区土储保持在60%左右水平之时，其贡献的销售额逐渐走低。

克而瑞公布的数据显示，2020年前4月-2022年前4月，企业在杭州地区权益销售额分别为94.68亿元、117.33亿元、68.99亿元，分别占比权益销售的76.67%、38.04%、31.52%。

不仅如此，短短三年时间，滨江集团杭州地区的毛利率却已经腰斩。公开数据显示，2019年-2021年，其杭州地区毛利率水平分别为46.38%、24.37%、20.72%。

来源：财报

到2021年时，滨江集团杭州地区无论是毛利率水平、还是下滑幅度均处于企业整体平均水平之下。财报显示，滨江集团2021年毛利率为24.83%，同比下滑2.21个百分点。其中，杭州地区毛利率仅有20.72%，较2020年下滑3.65个百分点。

此外，滨江集团重仓杭州还意味着要付出更高成本。2021年，滨江集团新增项目38个，18个位于杭州，拓储成本高达1.51万元/平方米；2021年高出滨江集团权益销售额约13亿元的远洋集团2021年新增住宅项目拓储平均成本仅有7040元/平方米。

据此来看，滨江集团付出的成本与业绩之间似乎难以匹配。对此，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，从成本这个角度来说，滨江重仓杭州确实有比较大的压力。

而已经与杭州深度捆绑的滨江集团还在面临着更严峻的外界环境。

克而瑞研报直言，4月份，长三角近乎全面熄火，杭州、合肥、南京等市场转弱，苏北地区市场全面承压。据其公布的数据显示，4月杭州商品住宅成交面积仅83万平方米，同比下滑56%；前4月，杭州累计成交面积251万平方米，同比暴跌64%。

来源：克而瑞

其中，象征楼市晴雨表的二手房市场下滑幅度更是超过6成。具体来看，4月，杭州二手房成交面积仅28万平方米，同比下滑69%；前4月成交面积115万平方米，同比下滑62%。

二手房交易数据 来源：克而瑞

柏文喜称，前4个月主要城市成交量都在腰斩，杭州住宅成交量大幅下滑也符合行业基本面。“不过杭州出现这一情况，除了疫情、市场因素外，还与杭州房地产市场相对成熟、投资意识和投资能力更强而导致的市场投资性需求特征更为明显有关。此外，也和杭州互联网行业发达，疫情之下互联网行业裁员，导致购买力下滑，人们的消费欲望也在下滑等因素有关。”

而这对于滨江集团的影响是显而易见的。除去前述的企业前4月销售业绩外，4月29日，滨江集团发布2022年一季度业绩报告。报告期内，集团实现营业收入61.83亿元，同比下滑16.79%；归属于上市公司股东的净利润2.28亿元，同比下滑42.69%；经营活动产生的现金流量净额-114.99亿元，同比下滑1704.57%。整体业绩呈现出明显的下滑态势。

但滨江集团似乎并无力破解这个难题。卢文曦认为，本身向滨江这样的区域性房企，地域性较强，要想“走出去”短时期还是有一定短板的。就像柏文喜所言，现在没有任何一个城市的市场比杭州让滨江更熟悉和更倚重，这已经不是一个纯粹从经济或者不经济角度来考察的问题了。

经历了将近一年的洗礼，房地产市场被认为已在底部，但市场究竟何时能走出底部尚未可知。此时此刻，付出如此大代价去“赌”市场回暖，滨江能不能撑到市场反弹还是一个未知数。

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