【北影影视金融】当前影视特色小镇运营开发与商业模式设计
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上期的推送里，我们分析了国家发改委关于特色小镇的相关政策，本期推送将送出北京电影学院影视金融班的十月课程实录。关于如何建设打造影视特色小镇，荣幸邀请到了特色小镇规划专家李季先生。分享“当前影视特色小镇运营开发与商业模式设计”
李季先生——参与过全国60几项重大课题规划和研究的特色小镇专家
李季先生是特色小镇规划专家，北京电影学院管理学院讲师。美国麻省理工学院访问学者。主持和参与了还按钮国际旅游岛、珠海横琴岛、深圳国家文化产业示范区、北京国际新城、南非约堡中国城、中国缅甸“两国一城”方案等全国60几项重大课题规划和研究，多次在中央党校和各个省市中心组织学习授课，曾先后担任浙江省、广东省、甘肃省、内蒙古自治区、河南省、海南等省市文化创意产业规划课题负责人，中国文化产业园区联盟主席，运营了多个文化产业园项目，在影视文化产业与传统地产行业相结合领域有着深入研究。
文旅地产开发的六大经典模式
1“高尔夫庄园”模式：将生地变成熟地的最佳办法，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场本身拥有良好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性，从而带动了休闲地产的价值提升，并未休闲地产的销售创造优越基础，国内形成了以观澜湖高尔夫，富春山居高尔夫，春城高尔夫为代表的多个经典案例。
2“温泉会都”模式：以特色温泉水疗产品为吸引，以会议度假酒店为核心，带动先售后租的温泉地产开发的“温泉会都”模式在市场上取得了巨大成功。
3“文化度假酒店综合体”模式：以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的奢华体验，这种低调奢华获得了世界范围内许多高端休闲人群的极大认可，造就了一批忠实的“全球粉丝”，比如悦榕庄酒店与安缦酒店。
4“休闲Mall”模式：通过将品牌餐饮美食街，五星级酒店，购物中心，家电商场，大型电影院，量贩KTV等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，此种模式称之为城市中心区休闲地产模式。这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，比如万达广场。
5“主题文化小镇”模式：主要是古镇，古街区，或者新打造的小镇，其核心是创造出符合市场需求，凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产，如丽江大研古镇，成都宽窄巷子，上海朱家角古镇，成都芙蓉古镇。这种模式，已成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。
6“特色景区综合体”模式
什么是影视特色小镇？
影视娱乐特色小镇是以影视娱乐产业为主导，融合旅游，演艺，地产，拍摄，制作，影视科技，娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业，形成多功能，复合型，创新性特色影视产业小镇。
打造小镇——投资机构的三方考虑
从整体定位来看，投资机构需要有三方面的考虑。
一，找魂。充分立足本地的文化资源禀赋，寻找小镇的文化制高点。特色小镇缺什么?缺的是灵魂，要努力挖掘小镇的核心价值。
二，健身。充分立足本地的特色影视产业，为小镇注入强大产业支撑点。
三，布点，规划适宜市场的小镇旅游产品体系，引爆旅游市场。当前我国的文化和旅游呈现多层面多领域互相融合态势，在传统的博物馆和寺庙进入文化旅游产业视野的同时，旅游业也在依托乡村、城镇发展，形成乡村旅游态势。
影视小镇选址落地——如何选择价值区域
国际都市圈内的城市群发展全面，以交通为纽带。国际都市圈由核心城市带动区域整体发展，区域内产业协同效应强，交通网络连接区域各部，并推动都市圈扩张。中国有十大城市群：京津冀，长三角，珠三角，山东半岛，辽中南，中原，长江中游，海峡西岸，川渝，关中。结合国际都市圈发展经验与中国城市发展阶段，中国人口仍将向五大都市圈聚集。
中国也正处于都市圈加速发展期，中国城镇化水平快速提高，核心城市人口外溢和产业分工现象显现，交通干线建设提速，促进中国的人口和产业在大都市圈内集中。到2040年，中国五大都市圈人口将达4.5亿，占全国人口的30%。都市圈内协同发展核心区最为受益。，第二潜力区域是作为次级核心城市在都市圈发展中崛起的二线城市。第三潜力区域是北上广深外溢人口的承接区。如北京五环外与环北京县市。第四潜力区域是都市圈产业转移承接地。都市圈内人口与价值的增长将来源于区域整体的发展与协同。
2017年中国经济总量78-79亿人民币，2016年中国城镇化57.35%。新兴产业是国家十三五经济发展的重要载体。中国五大超级城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区，抓住这五大城市群的发展机会才能把握未来发展的脉搏。一个小镇是城镇化的最末梢，成功最关键的就是我们能够和周围的城市化、城市圈融为一体，这个是成功的关键。包括小镇的自身治理，包括产业基础、财政、风险的防范一定要涵盖资源风险、规划风险、交通风险、承诺风险、政策风险、环境风险，这是我们的小镇在前期要把这个风险想到的。
当前影视小镇金融落地——如何搭建金融平台
特色小镇重点项目，选择优质项目，进行直接投资。有特色小镇上市公司IPO项目，特色小镇新三板项目，特色小镇PPP综合开发项目。城市投资包括健康，水利，健康投资。旅游投资包括文化投资，农业投资，养老投资等。多种融资方式包括基金资金，开发行银行政策资金，PPP开发资金（政府和社会资本合作），商业银行信贷资金，信托，资产证券化，政府贴息，贷款资金等。外部资源导入有导入投资公司，企业，产业资金等投资，导入大量优质的IP资源，包括知识资本的导入以及成熟品牌的导入。
特色小镇的城市发展基金运营模式：基金根据与政府签订协议，将收储资金，基础设施建设成本，管理费用，利息，资金回报等列入项目开发成本，从土地出让收入，财政收入中安排资金支付。
特色小镇的融资租赁模式：融资租赁（Financial Leasing）,是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁。融资租赁集金融，贸易，服务于一体，具有独特的金融功能，是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式。融资租赁的三种主要方式有，直接融资租赁，这可以大幅度缓解建设期的资金压力；设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题；售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。
当前影视小镇盈利模式——小镇商业模式
特色小镇的商业模式：土地一级开发，二级地产开发，产业项目开发，产业链整合开发，城镇建设开发.
土地和地产的开发：通过土地的一级开发，直接获利。或者进行地产销售，比如住宅，商铺，客栈公寓，养老地产等，通过销售，经营等方式形成运营模式。
产业项目的整合开发：一是特色影视产业项目开发，例如产业园，孵化园等产业本身开发，二是旅游产业项目开发，三是将泛旅游产业与特色影视产业相互融合，两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融，教育，居住人群，城市化机构和政府政策等。
城镇建设开发：包括城市服务，比如公共交通服务，社会服务等。城市管理，比如城市智能化管理，政府政策等。城市配套，比如银行，学校，医院等。
影视小镇运营模式设计
小镇的运营重点是将向市场提供什么样的产品，提供什么样的服务，以及特色小镇的资金能否充足与健康。小镇的发展要求是承接中高端客人的休闲度假类服务，承担产业的转型升级功能，形成新型高品质的工业休闲生活区。
影视小镇系统集成解决方案
前期工作：概念规划，投资谈判，拓地方案
总体规划：战略规划，产业规划，空间规划
开发方案：开发投资规划，产业招商规划，运营管理规划
营销服务：营销方案策划，营销工具设计，营销推广服务
运营顾问：决策顾问，内部培训，资源对接
特色小镇战略定位与区域城市融合：特色小镇的战略定位及未来发展走势研判，小镇需要宜创，宜业，宜居，宜游。小镇强调生产，生活与生态的“三生”融合。特色小镇与专业镇发展模式进行互补，助力破解“四个难以为继”，注重产城融合。
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