这些高端楼盘还未推出就被“抢”光了，诀窍原来是这个！

　　2015年和2016年都可以称得上是“改善大年”，彼时利好政策陆续出台，改善型需求被不断释放，楼市也涌现出各种各样的优质产品。

　　从去年下半年以来，虽然杭州限购政策不断加码，但土地市场依旧保持着火热的行情，成交了大量高价地块，各板块楼面价纪录也被不断刷新。

　　面对高价地块，以及楼市需求的深刻改变，低调内敛不失品位的“华宅”来了。

　　这些华宅产品，既是房企的试金石，也是城市的新封面。而在优质的地段，由品牌房企打造的华宅产品，可以说是市场上最吃香的“硬通货”。

稀缺产品和户型难买

并非所有房子都要抢

　　“买房子要靠抢”，是最近很多购房者对楼市的感受。不可否认，一些优质地段的华宅项目的确十分热门，即使是在限购政策加码后，不少高价位楼盘依然是一房难求。

　　优质地段的华宅难买，有不少甚至需要找内部关系才有购买的机会，然而并不是所有的华宅都要靠抢。记者了解到，萧山靠近滨江区的某楼盘，对外宣称200多套房源已经有600余组客户要抢，但事实并没有到这么夸张的地步。

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　　某代理公司营销负责人向记者透露：“有些时候，一房难求的说辞，是置业顾问为了逼定客户的手段，可能有夸大的嫌疑。”他表示，眼下市场内存在一定的恐慌情绪。

　　由于政策调整，最近几个月透明售房网的网签数据也受到一定影响，不少已经开盘的楼盘，很难从签约数据上来反映真实成交情况。

　　但记者走访了一些华宅项目发现，除了个别特别热门的楼盘存在“抢房”情况外，大部分楼盘还是有房可卖的，一些华宅项目中，除了最吃香的户型，普通的户型还是有得挑的。

成熟板块的华宅楼盘

二手房价格能支撑置换

　　而真正被“抢”的华宅，往往是本身位于较为成熟板块的楼盘。

　　一方面是在过去70/90的政策限制下，板块内改善型房源并不多，如今新开的华宅项目满足了这部分需求；另一方面，这些板块内的二手房价格与新房价差不大，具有置换需求的购房者完全能承担华宅的价格。

　　最为典型的当属拱宸桥板块，作为杭州楼市近十年来发展最迅速的板块之一，不论是桥西还是桥东，一些新开的华宅项目销售情况都非常不错。

　　这和该板块成熟的居住氛围有很大的关系，因为板块内有大量的次新楼盘，其产品跟这两年新开的楼盘并不存在巨大的“代际落差”，因此二手房售价跟新房基本持平。

　　记者走访几个新盘的售楼部了解到，有大量客户原本就居住在这个区域内的，通过卖掉手中的房子进行置换升级，对他们来说，卖房款再加上几年积蓄，置换新房几乎没有经济压力。

　　尽管如今华宅版图不断开拓，除了传统的一些华宅板块外，随着杭州城市的拓展，土地价格不断上升，越来越多的板块涌现出一些标杆性的华宅产品。

　　然而，与市中心成熟地段的优质板块相比，客群基础还是有很大差距。“买这类中高端产品的购房者，首套房自住的比例很小，相当一部分是属于终极改善的，他们不太会选择离开市中心较远的区域。”某楼盘营销总表示。

品牌房企打造的华宅楼盘

在市场波动中更保值

　　中国指数研究院数据显示，在杭州，价格在30000元/㎡以上的房子，近几年成交量上升明显，从2014年的3295套，到2015年的6090套，再到去年的13228套，涨幅可谓惊人。这其中，有房价上涨的原因，但也体现了改善型需求在不断地释放。

　　确实，经过近20年的商品房市场发展，如今很大一部分购房者开始步入改善型队伍中，首次改善和再次改善需求积极“上位”，接力刚需。

　　与刚需客群相比，改善型购房群体通常购买过一套或多套房产，有相对充裕的经济实力，对居住的舒适性要求会更高，对一个楼盘，他们的第一关注点不是价格，而是开发商、产品细节，以及物业等。

　　而在土地价格不断攀升的背景下，在个别板块内，一些目前在售的华宅价格，甚至已经接近周围最新成交地块的楼面价。

　　从这种意义上来说，杭州主城区范围内的华宅产品是“最具性价比的”，也是“最具增值潜力的”。

　　事实上，近几年来尽管政策不断变化，但房产专家在推荐项目时，往往都会推荐地段好、品牌房企开发的楼盘，无他，只因这些楼盘在波诡云谲的楼市下，依然具备较好的保值性和抗跌性。

　　在地段优越的板块，其本身的生活、商业配套已经十分成熟，而由品牌房企打造的华宅，为其做了品质上的背书，可以说是市场上最吃香的“硬通货”。

18年的精装修发展史

华宅讲究美观更注重生活品质

　　2016年10月1日，杭州全装修交付时代来临。

　　杭州从第一个精装修项目双牛大厦的出现至今，已有了18年的历史，纵观18年杭州精装修交付历程，交付标准发生的变化，大致可以用“家徒四壁”-“金碧辉煌”-“家徒四壁”来形容。

　　观察杭州最早的精装修产品时可以发现，当时的精装修非常简陋，没有过多的装饰，所有的硬装都以功能性为主，缺乏设计美感。

　　而2005年以后交付的精装修楼盘，变得越来越“花哨”，大部分项目追求富丽堂皇的装修风格。不过，发展到今日，再去看市场上的精装修产品，似乎又变得“简洁”起来。

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　　绿城装饰的有关负责人表示，华丽的装修已经开始慢慢退出市场。杭州目前的精装修产品，大多数开始走定制路线，这些产品更讲究人性化、智能化，对于硬装的部分，慢慢开始减弱，留出更多的空间让业主自由发挥。

　　“现在杭州的精装修，交付时尽可能简约，但不失品位。以前的石材使用可能讲究拼花、复杂的工艺，但现在，业主越来越喜欢‘清一色’简单的风格。现在华宅的精装修更像一件艺术品。”该负责人表示。

　　绿城装饰工程部的有关负责人告诉钱报记者，现在的精装修更讲究整体的艺术感，业主要求把软装都做进硬装里，以达到整体的美观效果。另外，收纳空间、智能化设备是必不可少的，讲究美观同时也注重生活品质。

开发商为精装修狠下功夫

业主收房时也要多留几个心眼

　　当精装修成为日常，开发商如何在遍地的精装修产品中突围？

　　武林邸作为市中心的高端住宅，在地理位置上就独具“贵气”，在产品的打造上自然不敢马虎。本土房企天阳一贯秉承低调奢华的理念，在精装修上也是如此。

　　走进武林邸的样板房，不同于常规镶金贴银的豪宅，它明亮而又统一的灰色调十分国际化，很有格调。

武林邸样板房实景

　　在配置上，精工U形厨房设计，嵌入式冰箱、除农残水槽式洗碗机、消毒碗柜、蒸箱、烤箱等7件套高端厨房用具足见开发商的用心。

　　当然，也有开发商从细节入手。

　　参观大家绿城金麟府样板房的过程中，细心的购房者会发现，金麟府对细节的用心。例如室内下水均采用HDPE静音管；看上去普通的毛巾架具有加热功能；卫生间台盆下柜，比常规工艺多了一层防潮涂层……

　　业内人士表示，这样的设计，正是开发商突围的策略，也是未来精装修发展的方向。

　　钱报资深验房专家孟凡勃表示，在华宅的精装修中，常见的问题主要在一些智能化配备上。

　　例如新风系统，建议业主交付的时候打开出风口盖检查一下是否有积灰或建筑垃圾等堵塞现象。

　　另外，还有地暖，很多华宅常见的问题有地暖的隔热层施工不到位，以至于地板受热起鼓、开裂。别墅、排屋等产品还需特别检查地下室的排水、防水功能，以免给日常生活带来不便。

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