杭州主城区即将迎来推地小高潮！蒋村宅地楼面价破3万，现房销售加自持已是板上钉钉？

　　今日，杭州主城区再次挂牌四宗地块，包含丁桥、蒋村两宗宅地。

　　进入5月后，杭州市区的推地频率猛然加档。

　　截至目前，市区土地市场已挂牌的涉宅地块就达10宗。相比前4个月“挤牙膏”般的推地节奏，看得出政府对于加大土地供应的决心。

　　不过，从几宗涉宅地块的起拍价来看，不少业内人士认为，全部跳过现房销售阶段，进入自持比例竞拍都并不意外。

（注：仅标出了主城区涉宅地块。萧山，大江东挂牌的四宗涉宅地块未加入表格）

 6月，杭州迎来推地小高潮
宅地是否会集体进入现房销售？

　　从本月的杭州土地挂牌量来看，下个月将迎来“缺粮”房企的狂欢。

　　首先是6月5日将出让的包括大学城北、三塘、滨江襄七房等地块，加上此次挂牌的包括蒋村、丁桥宅地，预计将在6月15日出让。

蒋村地块

　　近年来，蒋村的前景在不断被开发商所看好。

　　去年11月28日，蒋村两宗商地推出时，由龙湖、泰禾双双收入囊中，分别挥金21.35亿和14亿元，未来都将会成为继西溪银泰城之后，蒋村新区的大型商业配套。

　　蒋村已经久未推出宅地，该地块周边在售楼盘，均为2015年及更早拿地的项目，例如最近的融创河滨之城，拿地时间为2013年3月12日，目前已是仅剩少量房源的尾盘，根据透明售房网显示，近月成交均价为35821元/㎡。

杭州土拍现场（资料图）

　　从今年的土地市场情况来看，对于该宅地18646元/㎡的起拍价，不少业内人士认为：“溢价率到达70%，到价格上限31698元/㎡也并不意外，不过愿意竞拍到多少自持比例还难说。”

　　同样是去年11月28日，丁桥上一次的推地场面至今令人印象颇深。郑州绿都拿下时的成交价11.7亿元，楼面价为18516元/㎡，溢价率高达101%。

　　根据当时的土地竞拍规则，溢价率超过100%，竞得者需要在1个月内付清全部出让金，这宗地块也成为当时土地新政首块溢价率破百的土地。

　　与此同时，18516元/㎡的成交楼面价已经超过当时丁桥板块的在售均价。

　　不过，此次推出的丁桥宅地起拍价10098元/㎡，根据目前的竞拍规则，即便溢价率到达70%，上限地价也仅17167元/㎡。

丁桥地块

　　另一方面，丁桥区域供应量也已不多，地块周边主要的在售楼盘大多为尾盘，例如龙湖武林九里、阳光城翡丽湾的可售房源仅一成左右，其中翡丽湾近月成交价为23470元/㎡。

 “地王”被遏制的代价
会不会是现房销售、自持下的供应短缺？ 

     以下为杭州目前待出让涉宅地块的溢价测算，由于起价“低”，这些地块很可能在报名阶段，便跳过50%现房销售门槛，甚至达到70%封顶溢价。

目前的杭州土地竞拍溢价规则：

当溢价率达到50%时，拿地开发商需现房销售；

溢价率达到70%时，锁定限价，转入竞报自持比例；

当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

　　从地价上看，即便到了溢价上限，价格也不会过高。相比当下杭州各区域的最高楼面价记录，仍有不少差距。

　　不过，浙江中原地产首席分析师荆海燕表示：“从数字上看绝不会成为区域新高，但对开发商来说，实际开发成本反而极有可能超越区域最高地价的地块。”

　　因为如果当宅地竞价均进入自持阶段，也意味着都要全现房销售。此外，按常规开发周期，从拿地到现房约需三年左右，未来杭州的新房供应量或将越来越少。

　　事实上，随着去库存的完成，杭州的可售新房数量持续下滑，目前的杭州住宅市场已经迈入“存量房时代”，今年杭州一季度的成交数据显示，一手住宅成交28525套，二手住宅成交29242套，二手房成交已经超过新房。

印梦怡

简介：钱江晚报文艺老司机，房产记者里的土拍会小公主。关心老城保护，也关心房产圈的大事小事，记录城市有机更新下的人居变迁。

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希望推地频繁后，未来的房价能别再猛涨

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