主城区宅地自持比例连创新高！现在每一场土拍都在制造“恐慌”？三年后百盘现房齐上市？转折点何时来？

　　今日主城区再掀土地大战，毫无悬念的是，继续现房销售，继续自持，自持比例继续创新高！

　　下沙、三塘、滨江三宗涉宅用地，无一例外，第一次报价的溢价率就达到70%，直接跨过现房销售，进入自持比例的竞争。

　　三宗地块的胜出方分别是金地、中冶和保利，自持比例分别达到41%、36%和36%。

此次出让结果

目前的杭州土地竞拍溢价规则：

“

当溢价率达到50%时，拿地开发商需现房销售；

溢价率达到70%时，锁定限价，转入竞报自持比例；

当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

”

今日土拍现场

62家报名抢夺3宗地

挂牌期间战局已开

　　从报名规模看，三宗涉宅地块的吸引力着实不小，报名总和共62家（含重复报名）。

　　浙江中原地产首席分析师荆海燕分析：“可以看到，主要是四股力量交织：央企、闽系、本土房企及新入杭房企。央企如招商；本土房企如大家、杭房、德信；闽系如阳光城；新入杭的如和昌，三宗地块均报名了，拿地之急迫一目了然。”

　　事实上，这3宗宅地在挂牌期间，溢价率均已到达49.99%，无限接近现房销售这第一道溢价率门槛，报价单位均为和昌。

　　对此，业内人士均认为：“这个报价其实已经没有意义，最终必然是要进入自持阶段竞投的。”

下沙地块报名单位18家：

“

东原、中冶、上坤、和昌、融信、越秀、碧桂园、景瑞、保利、阳光城、天阳、杭房、德信、大家、招商、宋都、金地、广宇；

”

三塘单元报名单位20家：

“

绿城、宋都、德信、大家、华润、融信、越秀、中冶、招商、华发、北辰、和昌、天阳、九龙仓、杭房、金地、景瑞、保利、葛洲坝、阳光城；

”

滨江襄七房地块报名单位24家：

“

绿城&建发、德信、大家、华发、旭辉、中海、招商、中粮、中冶、天阳、和昌、融信、越秀、华润、世茂＆厦门国贸、九龙仓、碧桂园、金地、杭房、融创、景瑞、葛洲坝、保利、阳光城。

”

　　不过，尽管都是“不差钱”的大鳄，但杭州土拍会“老司机”如万科、滨江的身影已经看不到了。

　　正如此前，浙江万科南都房地产有限公司副总经理吴蓓雯所说：“理性拿地才有利于长期发展。”但这条原则，根本拦不住一部分房企入杭或补仓的步伐，他们甚至愿意不计成本。

下沙房价将“翻身”？

地价9644元/㎡，自持达41%

　　首宗出让的下沙大学城北商住地，即浙江金融职业学院和浙江财经大学的北面，总起价约7.3亿元，楼面起价5673元/㎡。

　　现场竞价开始，金地首轮便将溢价率提至70%，直接开始了自持比例竞投环节。

　　此时，楼面价已定格在9644元/㎡，总价约12.34亿元。

　　随后，宋都、景瑞、上坤、广宇、杭房纷纷出手，直至第15轮才终于结束，由金地竞投的自持比例41%。由于该地块商业比例接近30%，实际的住宅自持比例并不高。

　　然而，无论如何经过此次出让，下沙地价体系终于重塑。毕竟，去年下沙出让的两宗地块，成交均价都只有4500元/㎡左右。

　　据记者了解，这宗地块其实被一部分杭州人寄予了不小的希望。

　　要知道，下沙楼市也曾风光无限。根据中国指数研究院数据显示，2010年时期，下沙的均价一度超过16000元/㎡，全年成交套数达8880套。

　　然而曾经的投资“宝地”，却在此后的数年“沉寂”了。2015年到2016年，下沙全年的成交均价仅11000元/㎡左右。

　　直至今年，成交均价才开始回暖，此次出让地块周边在售项目，如中国铁建·保利像素、宋都·东郡之星、丰隆·百翘香江，近月签约均价都在14000元/㎡左右。放眼整个杭州，下沙仍是房价洼地。

　　那么，下沙的房价是否会因为这次土拍，重新迎来崛起？

　　业内人士分析，“该地块商业部分占比接近30%，9644元/㎡的楼面价剥离商业部分的话，实际住宅部分地价约11000元/㎡，那么保本房价将在18000元/㎡左右。”

三塘商住地拿地总价超过34亿元

沦为不差钱的央企之争

　　该地块位于东新路和石祥路交叉口，可建面积11.5万㎡，总起价约20.2亿元，楼面起价17535元/㎡。

　　目前，周边在售新盘如远洋招商·上塘宸章，据透明售房网显示，近月成交均价30406元/㎡。另外，紧挨着的滨江·万家星城，二手房近月签约均价在33023元/㎡。

　　该地块同样是首轮报价的溢价率就达到封顶的70%，楼面价29810元/㎡。

　　最终该地块成为两大不差钱的央企中冶和葛洲坝之争。葛洲坝继萧山土拍输给禹洲之后，又一次败给了中冶。中冶以自持36%拿下该地块。

　　浙江中原地产首席分析师荆海燕分析：“开发商对这块地的看好，原因之一也在于城北这一带，今年被列入拆迁范围的城中村不少，形成了一股较为强劲的购买力量。”

　　根据业内测算，29809.5元/㎡的楼面价，住宅部分地价则约3.4万元/㎡，保本房价将5万元/㎡左右。

时隔19个月滨江再推地

地价破57亿元，保利自持36%胜出

　　重头戏总在末尾，毕竟，滨江区上一次出让涉宅地块，距今已间隔超过19个月。

　　此次推出的商住地块靠近在建地铁5号线江虹路西站，出让面积86.99亩，起价约33.8亿元，楼面起价16700元/㎡。

　　挂牌期间已到49.99%的溢价率，楼面价接近25050元/㎡。没有意外，首轮报价后，越秀出手，将楼面价最终定格在28390元/㎡，总价57.46亿元。隔壁萧山的最高地价今年已迈过了3万元/㎡门槛，所以这一封顶价并不算高。

　　自持比例环节，该地块成为招商和保利之争。最终，保利以自持36%的代价成为胜出者。据业内测算，该地块住宅部分的地价约3.1万元/㎡，保本房价将在4.5万元/㎡左右。

　　目前整个滨江区，在售新盘仅滨江金茂府、柳岸晓风等为数不多的几个项目。

　　据透明售房网数据显示，金茂府的近月签约均价为45279元/㎡，而去年交付的铂金名筑二手房，近月签约均价也在31234元/㎡。

印梦怡

简介：钱江晚报文艺老司机，房产记者里的土拍会小公主。关心老城保护，也关心房产圈的大事小事，记录城市有机更新下的人居变迁。

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