18194元/㎡,保利萧山拿地,地价与14个月前持平
▽近期精彩回顾▽
今天,萧山、余杭、临安同日推地,热度回归。
央企保利豪掷38.6亿元拿下萧山新街单元宅地,不仅封顶价拿地,还包含自持5%。
久未拿地的杭州兴耀12.6亿元摘得临平新城核心区地标地块,还包含自持22%。
临安本土一哥地上集团以封顶价拿下锦北宅地,地价10136元/㎡。
对此,双赢机构总经理章惠芳分析:“临平地块加上自持,地价也不高,而且酒店和办公楼对开发商来说都是资产,所以有特殊性;而新街、临安作为刚需板块,地价低,且后期销售压力相对不大,对缺粮房企来说,机会较大。”
成交详情
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保利自持5%拿下新街宅地
实际地价超2万元/㎡
新街上一次出让宅地,在去年3月底,中铁以19044元/㎡封顶价拿地,自持3%。
而今天出让的地块就在中铁项目东面,北面紧邻的还有融创东南海,出让面积88422㎡,容积率2.4,楼面起价14000元/㎡,封顶楼面价18194元/㎡。
不过,地块包含较多配建,除了需配建公租房10611㎡,一所用地面积不少于9000㎡的18班幼儿园,按照建安成本3000元/㎡折算,住宅部分的实际起拍价约15120元/㎡。
地块区位图
据记者了解,该地块参拍房企至少10家,近两个小时争夺后,地价达到封顶18194元/㎡,最后经过4轮自持比例竞投,由保利以自持5%拿地。
据测算,尽管名义封顶价仍是中铁项目高,但此次出让地块的配建部分折算后,住宅部分实际地价19741元/㎡,再加上自持成本,实际地价超2万元/㎡,已超过隔壁中铁项目。
但也有业内人士分析,从中铁项目到今天保利拿地,时隔近14个月,其实地价涨幅并不大,只能说平稳微涨。
作为刚需板块之一的新街,目前的新房售价并不高。今年3月,中南君奥时代推出最后一批房源,备案均价仅20500-21000元/㎡(含2800元/㎡装修),中签率仅为6.25%。地块旁边的二手房均价约2.3-2.4万元/㎡。
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仅隔两天,临平新城再推地
含五星酒店,兴耀拿地
两天前,平安未封顶拿下临平新城核心区纯宅地,19237元/㎡的成交地价刷新板块地价标杆。
今天,临平新城核心区再次推地,出让的是一宗堪称地标的地块,须配建150-180米超高层地标,包含五星级酒店。
地块位于迎宾路以西、望梅路以北,容积率2.5-2.8,建筑面积175591㎡,总起价96751万元,起始楼面价5510元/㎡,封顶楼面价7162元/㎡。
地块区位图
起价门槛可以说相当低,因此争夺颇为激烈。据了解,参拍房企虽然仅9家,但开拍后一小时后,地价就达到封顶7162元/㎡。最后在20轮自持比例竞投后,由杭州兴耀胜出,自持达22%。
不过,据记者测算,由于住宅部分面积仅70236㎡,商务办公地价按此前成交价4800元/㎡算,住宅部分实际地价约1.3万元/㎡,再折算自持部分后,实际地价1.5万元/㎡。
地块现状图
相比平安项目,这宗地标的成交地价并不高。但该地块的难度在于五星级酒店、及商务办公的运营。根据出让要求,地块的建设要求颇多。
首先,商务办公不小于总建面36%;商业不大于总建面24%,其中须建150-180米超高层地标,包含五星级酒店(面积至少3.4万方),酒店客房数不少于300间,投资额不少于6亿元(不含土地款);
其次,除酒店外剩余商业商务办公建筑,不得做成公寓,最小分割面积不少于300方;
而且,还规定整个建筑外立面以干挂石材、玻璃幕墙或金属板材为主,不得采用涂料、真石漆、面砖等材质;
另外,严格明确建设、交付、投入使用的工期,竞得人需在签订土地出让合同前缴纳3亿元的项目推进保证金。
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临安宅地持久战后
本土一哥地上封顶价拿地
同日出让的还有临安的锦北单元宅地,附近有杭临轻轨线临安广场站。地块出让面积92亩,容积率2.0,建筑面积12.33万方,总起价96153万元,起拍楼面价仅7800元/㎡。
最终,经过三个多小时,共140轮争夺后,由地上集团以封顶价补仓,10136元/㎡,溢价率恰好在30%时刹车,无自持。
业内人士分析,按这一地价算保本房价,约1.7万元/㎡,和周边在售新房均价比,仍有较大利润空间。另外,今年以来临安市场成交放量,市场预期看好,因此在拿地竞争激烈。
目前,板块内在售项目不少,高层售价约2.1-2.3万元/㎡。最近的参考项目中天万科·启宸,不久前3月18日刚刚领出预售证,高层备案均价21390元/㎡(含装修3000元/㎡)。
印梦怡
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