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有了2019年初的沁园涨价事件，今年变得更加聪明了：他不再通过给在售项目涨价的方式带动短期市场的热潮，而是以土拍市场价格提升的方式稳定预期。
近期的勾庄、塘栖、滨江等区域双限地价格突破，都是这种方式。这背后，尽管新房价格不动，但每个板块依然会有市场价格的标准。消费者，用真金白银和万人摇投票的选择，是对于板块真实的一种认可。大江东、城北、未来科技城等等，都是如此。那么，在当前的限价体系之下，到底各个板块的售价在多少，才是接近合理的？为什么的有的板块要按住，有的板块要拉升，而有的却稳住不动？先看两个中心：武林和钱江新城。这是杭州毫无疑问的价格天花板。武林无新房，土豪们无奈，只能去买嘉里中心的酒店式公寓，均价在10万/㎡左右。虽然去化速度一般，但持续有成交。也就是，这个价格，市场是可以接受的。南星桥理应和武林是一致的。所以，按照仁恒滨江园70800元/㎡的售价，结合区域五年之内的高品质二手房8-10万/㎡之间的成交价来看，大概还有1-2万/㎡的浮动空间。那么，退而求其次的选择，是两个：景芳三堡区域、望江新城。这两个板块，各有利好也各有缺陷，优点和缺点一样明显。除了资源独特的平安新鸿基江河汇项目，理论上，他们应该是南星桥的8.5-9折左右。按照仁恒滨江园的价格体系的话，这两个区域的售价应该在6-6.4万/㎡之间。在这两个板块之外，整个钱塘江北岸，目前最好的板块是申花。无论是居住的品质、配套的完善、学区的水准还是交通体系的发达程度，乃至城市界面的完整度，都要好于老小区环绕的望江新城和成熟度有待提升的景芳三堡。申花的均价，应该在6万+才相对合理。而南岸，则是滨江和奥体核心区，也应该在这个价位。所以均价4.5万的奥邸国际，再想低调，也注定火爆。申花、奥体和滨江核心区（注：是两个板块的核心区，滨江的浦沿等板块暂时到不了这个水准），前者的倒挂在1万/㎡左右，后者的倒挂在1.5万/㎡以上，如果地段位置极佳的，如奥邸国际、杭州壹号院、丹枫四季，倒挂会更高。已经断供许久的蒋村，理论上也是这个水准。因此，葛洲坝中国府，如果被限价在申花的在售均价或以下，性价比就很明显了。以上的几个板块，基本上是杭州的终极改善板块，进入这些地方，也就是进入了杭州的富人区。往下，是一圈高端改善区域。亚运村、钱江新城2.0、城东新城、上塘、三里亭、东新等。尽管这些地方的火热程度天差地别，有意思的是，地价差别极小。这几个地方，有的无房，有的待卖地，有的将开盘，有的在售。不管当下的市场如何选择，这都应该是均价5万左右的区域。特别是两个即将诞生的当红小生，亚运村和钱江新城2.0，如果售价都低于目前的奥体，一万以上的空间，还是有的。笕桥、艮北，跟一路之隔的城东新城尚且有15%的价差，何况城东新城随着钱江新城2.0的崛起和自身十字天幕等的成熟，会迈上5万高阶，所以这两个板块的性价比不言而喻。有意思的是，本来应该属于4万的板块，如融创的运河双子所在的祥符，天空之城、富力中心所在的未来科技1.0，桂语听澜、拥翠府所在的市北西，目前被压在3.8万左右，跟之江一个价位。为什么金沙湖理应在4万+，而更靠近市中心的九堡，就只能被按在3.5万？这里面有一个独特的现象：哪怕你身在中心，也可能被周边板块超越。毕竟，集结了城北万象城、勾阳路综合体、285米地标、双地铁、运河等等重量级配套的勾庄，丝毫不比石祥路以北的拱墅区任何板块差，何况价格还低。整个主城六区，唯二的售价3万以下的区域了。刚需和刚改们的福音。整个绕城以内，也只有一个超低价的区域了，也请珍惜：崇贤。它和桃源的价差在1.3万左右，和运河新城价差在1.7万左右，和勾庄价差在8000左右。不管它有多少令人争议的地方，都是刚需的庇护之地。我们应该感谢杭州，在各区之间发展超级不均衡的交界地带，留下了一个崇贤。否则，2万的价格，刚需只能继续北上到仁和等等更远的地方。至于其他均价在3万及以下、板块在八区以内的地方，大部分也就是近两年被限价拼命拉升的地方，价值已经被释放过一轮了，比如星桥、大学城北、南站新城等。一轮拉升之后，周边的洼地，已所剩无几，要学会擦亮眼睛。
业内瞰楼市
-本期来源：斯文-
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