不到10万元就可在杭州市区入手一套三房户型，这是一种什么样的体验？这可不是什么楼盘的促销噱头，而是杭州楼市真实发生的一幕。
图源视觉中国
云上凤栖、雅渟名府、沁棠云筑、景腾家园、雍闲山庐、河昱云境府……近期，杭州共有产权房市场迎来了年底狂欢——西湖、钱塘、上城、余杭的6个楼盘扎堆入市销售。亲民的房价再叠加房贷新政利好，部分楼盘的上车门槛甚至不到10万元，可以说是创下了近年来杭州最低首付门槛。
近期新开的6个共有产权房项目，由于地段差异较大，单价从1.7万元/㎡到3.8万元/㎡不等。总价最低的楼盘是位于钱塘区的沁棠云筑，均价17290元/㎡（毛坯），有89㎡和105㎡两种户型。其中89㎡户型三房两卫，总价150万元左右。虽说总价不高，但是粗粗一算，10万元就想上车，看似怎么也不够。不过，共有产权房特殊之处就在于产权“共有”，即购房者买下的并非是100%产权份额，可以根据自身情况选择相应的份额。目前杭州已入市销售的共有产权房均针对人才（市、区两级人才），其中市级人才最低可以选择30%产权份额。这就意味着，150万元的总价最低可“变成”45万元，购房门槛大降。此外，共有产权房和商品房一样，可以申请按揭贷款。由于“认房不认贷”政策已经全面落地，再加上10月杭州出台楼市新政，首套房首付比例已降至20%。如果购房者选择30%产权份额，再申请20%首付比例的话，意味着首付款只要总房价的6%。这么算下来，像沁棠云筑这样一套原本总价约150万元的89㎡房源，最低9万元真的就可以上车了。位于闲林的雍闲山庐，购房门槛同样也是低得令人羡慕。雍闲山庐均价19095元/㎡（毛坯），此次推出的房源最小户型为99㎡，平均总价190万元左右，最低首付款门槛仅11万元出头。值得一提的是，作为共有产权房的沁棠云筑和雍闲山庐，其定价略低于同地段的商品房价格。比如雍闲山庐所在的闲林，新房毛坯限价为20100元/㎡，相比之下雍闲山庐便宜了1000元/㎡。更何况，商品房是精装交付，精装部分多少有些注水，这么一对比，毛坯交付的共有产权房性价比优势明显。在杭州，共有产权房是近年来的新生事物。2021年12月，杭州市发布《共有产权保障住房管理办法》。一年之后，杭州首个、同时也是浙江首个共有产权房项目沁香公寓入市销售。截至目前，杭州已售和在售的共有产权房项目共有12个，分布于西湖、上城、拱墅、余杭、钱塘、临平六区，房源总量6000余套，其中部分项目由存量项目（人才专项租赁住房）转化而来，且仅面向人才销售。按照杭州发布的共有产权房管理办法，共有产权房享有与商品房完全一样的教育、医疗等的公共服务权益。这就意味着，虽然共有产权房不是100%产权，但并不会影响到相关的权益，比如日后小孩读书报名，共有产权房业主不会排在商品房业主之后。如果一开始选择购买30%产权份额，那么后期还有机会重新选择吗？对此，管理办法是有明确规定的。待产证满5年后，业主可一次性增购政府的产权份额，也就是买下政府持有的70%产权份额，从而转为商品房。至于增购价多少，并非最初的买入价，而是每年重新评估一次。待产证满10年后，无论有没有转为商品房，共有产权房都可入市交易。如果还没转为商品房（没有一次性增购政府产权份额），房屋转让价款按照双方（业主和政府）产权份额比例来分配。当然，如果家庭经济条件有限，也可以不去增购产权份额，在共有产权房一直住下去。以雍闲山庐99㎡房源为例，如果选择最低门槛（6%首付款），30年期公积金贷款，月供仅1900余元。即便是30年期商业贷款，月供也仅2100余元。这样的月供负担，显然远低于当前的房租水平。不过，杭州共有产权房的相关政策，后期或将面临调整。根据国务院下发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，保障性住房要实施严格的封闭管理，不得上市交易。今后，共有产权房将划转为保障性住房，也将实行“封闭流转”，即必须在符合条件的家庭之间流转。目前，北京、深圳等地采用的就是“封闭流转”模式。
无论是对杭州还是其他城市而言，共有产权房都是一种新生事物。有人说它类似于多年前的经济适用房，是，但又不是。归根到底，它是解决特定人群居住问题的一种保障形式，通过产权份额的创新之举，让购房家庭拥有更大的选择空间。
当然，杭州共有产权房政策最终将如何调整，我们不得而知。但无论如何调整和变化，在房住不炒时代，要让房子最大程度发挥本身的居住功能和价值，几乎没有任何金融属性的保障房更应如此。
保障房主要针对住房困难群体，解决他们的居住需求是头等大事。要让保障房发挥更大价值，显然要把生活便利性放在首位来考虑。如果保障房的地段太偏，即便价格再便宜，也很有可能应者寥寥，导致社会资源重大浪费。这样的房子建得再多，也是跟初心背道而驰。
在这方面，杭州的一些共有产权房项目，从地段上看还是非常不错的。就比如位于艮北板块的雅淳名府，周边配套已经非常成熟；又比如沁棠云筑，虽然地处钱塘区距离市中心较远，但是距离项目五六百米就有地铁8号线河庄路站，周边居住氛围也较为浓厚；还有位于之江的云上凤栖，交通、教育、商业、文化等各类配套都非常齐全，中签率甚至低于10%，妥妥的红盘。毕竟，有人居住的房子才算是房子；没人居住的房子，那就是一堆钢筋水泥而已。保障房的选址，某种意义上说体现了一座城市的温度。
蒋敏华