二手房价继续跌？房贷利率还会降？2024年杭州楼市大猜想

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2023年的楼市可谓负重前行。这一年，杭州楼市也告别了持续多年了“独立行情”，越来越多的人见识到了市场残酷的一面。

那么，新的一年杭州楼市又将以什么样的姿势前行？房价是下行还是反弹？市场又将发生哪些变化？钱报记者对市场进行了猜想。

图片来源：视觉中国

猜想一

二手房价会止跌企稳吗？

从以往的经验来看，二手房价格会在一年内出现几次波动，不能一概而论地理解为止跌回暖。价格最终受到市场供需的影响。

就目前的市场而言，2024年二手房价局部仍会有下降的可能。2023年全年的二手房行情就是围绕“以价换量”，价格一直处于下跌状态，买方市场或将持续很长一段时间。当然，市场总体趋势大概率是止跌企稳，至少是跌幅逐渐收窄。2024年不同房源和不同区域之间的分化，也会愈加明显。

“目前还不好判断，主要取决于2024年的经济恢复状况、财政和楼市政策等，不过最重要的是增加有效需求，改变大家对房地产行业的预期，二手房价格才有可能止跌。”房产专家荆海燕判断。

猜想二

楼面价纪录会被打破么？

2016年，凤起潮鸣凭借45368元/㎡的楼面价，一举刷新了纪录。由于“双限政策”，这一纪录一直保持至今。去年11月，“双限政策”调整，不再设置地价上限，这也就意味着由凤起潮鸣保持的楼面价纪录将很快被打破。

以45368元/㎡的楼面价进行倒推，有望打破这一纪录的地块，新房限价至少在6万元/㎡以上。符合这一限价要求且有潜在宅地供应的板块，主要有望江新城、南星桥、钱二以及湖墅。

这些板块热门的待推宅地主要有城战东广场、南星水厂、民生药厂等地块，都是打破楼面价纪录的热门选手。不过，城战东广场地块和南星水厂地块虽已列入出让计划，但今年未必赶得上。几率最大的是钱二，即便受限价影响此前多宗地块楼面价拍至4.5万元/㎡左右，楼面价最高的一宗仅比凤起潮鸣低了47元/㎡。此外，去年9月湖墅低密宅地楼面价拍至44442元/㎡，今年湖墅还有一宗宅地将推，打破纪录也不是没有可能。

猜想三

新房限价会完全放开吗？

2023年11月9日，杭州挂牌了十宗宅地，这批地块中，钱塘区、临平区、富阳区和临安区全都取消了限价，回到了自由定价时代，而上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区依然限房价。

2024年，大家关心的是，剩下六区里的房价会进一步放开吗？事实上，按照今年四区放开限价的情形，剩余的完全有可能也会逐步放开，这个前提是板块内新房好不好卖。

对应目前土地价高者得的游戏规则，这些区域如果新房限价不放开，那么房企为了追求利润只能压缩建筑成本，拿地热情也会大受影响。同时，购房者也会对未来这批房子的质量存疑。既然地价已经不再设限，房价理应也要放开，最终如何定价交给市场。

剩下六区限价的放开，有可能先从余杭和萧山开始。从2023年来看，这两个区域也有不少楼盘中签率很高，甚至还有流摇的，放开也完全在情理之中。

猜想四

房贷利率会进一步下降吗？

房贷利率与购房者按揭负担息息相关，是影响购房计划的一个重要因素。最近钱报杭州房产针对粉丝发起的调查，“房贷利率下降”成为呼声最高的政策。

房贷利率的决定因素主要有两个，一是LPR确切地说是5年期以上LPR，二是房贷利率政策下限。

关于第一个因素，最近几年LPR不断下行，老客户的房贷利率也随之走低，很多人的直观感受就是月供一年比一年低。鉴于目前的经济政策仍以刺激为主，未来LPR仍有下行空间。

目前5年期以上LPR为4.2%，杭州首套房贷利率政策下限是LPR-20bp也就是4.0%,二套房贷利率政策下限是限购区4.5%（LPR+30bp）非限购区4.4%（LPR+20bp）。随着市场形势的变化，未来房贷利率政策下限也不是没有调整的空间。

图片来源：视觉中国

猜想五

保障房封闭流转政策会落地吗？

去年，“二次房改”的消息广为流传。事实上，这并非空穴来风，有些政策将会在2024年落地。

其中，备受关注的保障房封闭流转政策，已基本铁板钉钉，就等有关部门官宣。受这一政策影响最直接的当属共有产权房，按照杭州原先的规定是符合一定条件可入市交易。去年底，杭州多个共有产权房集中入市，涌现年底开盘潮，引发市场关注。共有产权房项目并无年底回款压力，此番集中入市大概与后期政策调整有关。据悉，杭州的共有产权房今后将纳入保障房。

按照目前流出的政策版本，封闭流转意味着保障房只能在保障家庭之间流转，金融属性被进一步削弱，这也更好地体现了保障房的初衷。当然，前期已经销售地共有产权房，大概率不受后期政策影响。前段时间，杭州市相关部门已就保障房政策征求意见，只待官宣。也就是说，如果不出意外，新的保障房离我们不远了，这将深刻改变和影响楼市。

猜想六

中签率提高房子更容易买？

去年杭州新房市场并未因疫情放开而出现反弹，成交量反倒再创2018年以来新低。成交低迷直接反映在中签率上，全年只有江河汇的整体中签率是低于10%的，市区（含富阳、临安）整体楼盘中签率更是接近50%，创下2018年摇号以来历史新高。

如果杭州不出台新的楼市政策，按照目前的市场反馈，只有市中心的部分改善板块仍有一定热度，2023年新房中签率最低的前十板块也均来自它们，除此之外，中签率在50%以上都可以被看成常态。

“以自住为提前的刚需买房，肯定越来越容易，一个是有些板块限价实质性放开了，打折也很普遍，符合自己要求的可以轻松买到；当然，热门板块的楼盘依旧会难买，毕竟2023年底共有1.4万张房票同时出现在几个红盘的摇号现场。”一位杭州本土房企的营销总分析说。

蒋敏华

孙晨

本文为「钱报杭州房产」原创稿件

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