商业用地改成住宅用地、容积率翻倍 这个项目规划有大变动
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今天楼市新闻较少，本文主要提到融创微风十里、七彩云南古滇名城项目用地调整规划事宜，数据较多，较为枯燥。
10月15日，昆明市自然资源和规划局发布《高新区马澄路以南三旧连片改造开发项目（二期）控制性详细规划修改批前公示》。
（高新区马澄路以南三旧连片改造开发项目位置图）
项目位于昆明市高新区东区，北临马澄公路，南临化城古路，总用地面积约282.44亩（净用地面积约246.19亩）。
主要调整为，减少了约1.3亩的二类住宅用地，减少了约0.61亩的商住混合用地，增加了中小学用地约1.9亩。
调整后原来42班的九年一贯制学校增加为51班九年一贯制学校。
昆明高新区东区马澄路以南三旧改造集中连片开发项目是目前高新区唯一一个三旧改造连片开发项目，2018年7月份通过招投标方式引入项目实施主体—融创旗下公司昆明益华房地产开发有限公司（目前开发为融创微风十里项目）。
今天的另一则调规公示来自“昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司JN2013—63号等15宗地规划调整情况的公示”。（下面具体内容略微枯燥，为了更直观，我把具体调整地方加粗）
具体如下：
昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司申请办理的规划调整地块共15宗土地（27个地块）位于晋宁区晋城镇古城、三合和安江委会，地块编号为JN2013-63、JN2017-69、JN2013-120、JN2013-91、JN2013-90、JN2017-35、JN2017-67、JN2017-68、JN2017-33、JN2017-34、JN2017-72、JN2017-75、JN2015-34、JN2015-33、JN2017-71，总面积为1566204.28平方米，土地来源属于国有存量土地。
具体如下:
1. JN2013-63号地块
JN2013-63号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.0，建筑密度≤45%,绿地率≥20%，建筑限高30米；现新规划条件将容积率调整为≤0.5，绿地率调整为≥25%，其余指标不变。
2. JN2017-69号（地块一）
JN2017-69号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1商业设施用地，容积率≤2.5，建筑密度≤45%,绿地率≥20%，建筑限高100米；现新规划条件将用地性质调整为R22-服务设施用地，容积率调整为≤0.65，建筑密度调整为≤35%，绿地率调整为≥30%，建筑限高调整为24米。
３.JN2017-69号（地块二）
JN2017-69号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1商业设施用地，容积率≤0.65，建筑密度≤45%,绿地率≥20%，建筑限高100米；现新规划条件将用地性质调整为A33-中小学用地，容积率调整为≤1.5，建筑密度调整为≤35%，绿地率调整为≥35%，建筑限高调整为35米。
４. JN2013-120号地块
JN2013-120号地块原规划条件相关指标为：用地性质R21-二类住宅用地，容积率＞1.0且≤1.2，建筑密度≤30%,绿地率≥35%，建筑限高35米；现新规划条件将容积率调整为＞1.0且≤2.4，建筑密度调整为≤25%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为80米。
５. JN2013-91号地块
JN2013-91号地块原规划条件相关指标为：用地性质R21-二类住宅用地，容积率＞1.0且≤1.2，建筑密度≤30%,绿地率≥35%，建筑限高35米；现新规划条件将容积率调整为＞1.0且≤2.4，建筑密度调整为≤25%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为80米。
6. JN2013-90号地块
JN2013-90号地块原规划条件相关指标为：用地性质R21-二类住宅用地，容积率＞1.0且≤1.2，建筑密度≤30%,绿地率≥35%，建筑限高35米；现新规划条件将容积率调整为＞1.0且≤2.4，建筑密度调整为≤25%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为80米。
7. JN2017-35号地块
JN2017-35号地块原规划条件相关指标为：用地性质R11-一类住宅用地，容积率＞1.0且≤1.05，建筑密度≤32%,绿地率≥30%，建筑限高35米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤1.7，建筑密度调整为≤30%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为55米。
8. JN2017-67号地块
JN2017-67号地块原规划条件相关指标为：用地性质R11-一类住宅用地，容积率＞1.0且≤1.05，建筑密度≤32%,绿地率≥30%，建筑限高35米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤1.7，建筑密度调整为≤30%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为55米。
9. JN2017-68号
JN2017-68号地块原规划条件相关指标为：用地性质R11-一类住宅用地，容积率＞1.0且≤1.05，建筑密度≤32%,绿地率≥30%，建筑限高35米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤1.5，建筑密度不变为≤32%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为55米。
10. JN2017-33号地块
JN2017-33号地块原规划条件相关指标为：用地性质R11-一类住宅用地，容积率＞1.0且≤1.05，建筑密度≤32%,绿地率≥30%，建筑限高35米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤1.5，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为55米，其余指标不变。
11. JN2017-34号地块
JN2017-34号地块原规划条件相关指标为：用地性质R11-一类住宅用地，容积率＞1.0且≤1.05，建筑密度≤32%,绿地率≥30%，建筑限高35米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤1.5，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为55米，其余指标不变。
12. JN2017-72号（地块一）
JN2017-72号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.0，建筑密度≤40%,绿地率≥25%，建筑限高40米；现新规划条件将容积率调整为≤0.7，其余指标不变。
13. JN2017-72号（地块二）
JN2017-72号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.0，建筑密度≤40%,绿地率≥25%，建筑限高40米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤2.2，建筑密度调整为≤25%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为80米。
14. JN2017-72号（地块三）
JN2017-72号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.0，建筑密度≤40%,绿地率≥25%，建筑限高40米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤2.2，建筑密度调整为≤25%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为80米。
15. JN2017-72号（地块四）
JN2017-72号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.0，建筑密度≤40%,绿地率≥25%，建筑限高40米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤2.2，建筑密度调整为≤25%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为80米。
16. JN2017-72号（地块五）
JN2017-72号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.0，建筑密度≤40%,绿地率≥25%，建筑限高40米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤2.2，建筑密度调整为≤25%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为80米。
17. JN2017-75号地块（地块一）
JN2017-75号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.0，建筑密度≤40%,绿地率≥25%，建筑限高40米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤2.2，建筑密度调整为≤25%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为80米。
18. JN2017-75号地块（地块二）
JN2017-75号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.0，建筑密度≤40%,绿地率≥25%，建筑限高40米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤2.2，建筑密度调整为≤25%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为80米。
19. JN2017-75号地块（地块三）
JN2017-75号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.0，建筑密度≤40%,绿地率≥25%，建筑限高40米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤2.2，建筑密度调整为≤25%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为80米。
20. JN2017-75号地块（地块四）
JN2017-75号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.0，建筑密度≤40%,绿地率≥25%，建筑限高40米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤2.2，建筑密度调整为≤25%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为80米。
21. JN2017-75号地块（地块五）
JN2017-75号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.0，建筑密度≤40%,绿地率≥25%，建筑限高40米；现新规划条件将用地性质调整为R21-二类住宅用地，容积率调整为＞1.0且≤2.2，建筑密度调整为≤25%，绿地率调整为≥40%，建筑限高调整为80米。
22.JN2015-34号地块（地块一）
N2015-34号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.5，建筑密度≤35%,绿地率≥30%，建筑限高35米; 现新规划条件将用地性质调整为A33-中小学用地，绿地率调整为≥35%其余指标不变。
23. JN2015-33号地块（地块一）
JN2015-33号地块原规划条件相关指标为：用地性质A33-中小学用地，容积率≤1.5，建筑密度≤35%,绿地率≥30%，建筑限高35米；现新规划条件将用地性质调整为B1-商业用地，建筑密度调整为≥40%，绿地率调整为≥25%其余指标不变。
24. JN2015-33号地块（地块二）
JN2015-33号地块原规划条件相关指标为：用地性质A33-中小学用地，容积率≤1.5，建筑密度≤35%,绿地率≥30%，建筑限高35米；现新规划条件将用地性质调整为R22-服务设施用地，容积率调整为≤0.65，建筑限高调整为24米，其余指标不变。
25.JN2017-71号地块
JN2017-71号地块原规划条件相关指标为：用地性质A33-中小学用地，容积率≤1.5，建筑密度≤35%,绿地率≥30%，建筑限高35米；现新规划条件绿地率调整为≥35%，其余指标不变。
26. JN2015-33号地块（地块三）
JN2015-33号地块原规划条件相关指标为：用地性质A33-中小学用地，容积率≤1.5，建筑密度≤35%,绿地率≥30%，建筑限高35米；现新规划条件将绿地率调整为≥35%，其余指标不变。
27. JN2015-34号地块（地块二）
JN2015-34号地块原规划条件相关指标为：用地性质B1-商业用地，容积率≤1.5，建筑密度≤35%,绿地率≥30%，建筑限高35米；现新规划条件建筑密度调整为≥40%%，绿地率调整为≥25%，其余指标不变。
最大变化为17个地块容积率提高，粗略计算提高50%以上（部分地块翻倍）。在这17个地块中，还有9块商业用地调整为二类住宅用地。
公示显示，拟将上述15宗（共计27个地块）总面积为1566204.28平方米（约2349.3亩）的国有建设用地，以规划调整、补缴出让价款方式提供给昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司使用。（目前开发为七彩云南古滇名城后续用地，意思很明确，开发商要补缴土地出让金）
很少见到昆明哪个项目如此大规模调规过。
在一般的楼市开发中，商改住（商业用地改为住宅用地）和提高容积率是最难的两件事，这意味着同样的土地面积，被允许建造更多的住宅。
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