89㎡，大两房还是小三房？
89㎡，一个神奇的户型。
总价低，入手门槛低，利用率高，实用性强，谁会不爱89㎡户型呢。
不过，面对89㎡的户型设计，很多人都要搓手手了，到底该选大两房还是小三房呢？
分析89㎡的户型之前，先来看看2020年昆明高层业态不同面积段的成交情况。
（数据来源：克而瑞 云南好房研究院整理/制表）
从表中可以看出，去年昆明高层住宅成交主力是90-120㎡的户型，占比44%。整个中户型面积段（90-140㎡）成交占比达到66%，而90㎡以下的小户型作为总价低的产品，在刚需客群和投资客群上会有重叠，但成交占比仅为22%。
市场需求的变化，直接影响着前端各个项目户型配比的决策。户型配比的重要性体现在它基本上决定了项目的目标人群、销售价格、销售抗性和市场竞品。
这就倒逼项目从拿地阶段就要清醒地做好项目定位，无论是产品系还是复合业态，尽可能地贴近市场需求，才能使项目后期营销中实现快速去化，回流资金。
从去年的成交数据来看，目前昆明市场改善型需求进阶，主力购房需求已过渡到三房（90-120㎡）和四房（120-140㎡）。这样的市场现状，会使更多房企配比中户型，大户型产品向洋房和合院业态延展，小户型越来越少。
随着三房产品整体小型化态势，两房产品越来越少，而89㎡也慢慢成为了许多项目的门槛户型。
那么，89㎡的户型值得买吗？
购买89㎡的“值”，在于它既能做舒适两房，也能打造紧凑三房，不大不小刚刚好。
做两房，在相对低总价的情况下，能够享受比较舒适的居住空间和富余的收纳空间；做三房，紧凑但不至于逼仄，节约置换成本，性价比高。
另一方面，89㎡的房子只需要交1%的契税，相对比较划算。
那么，89㎡的户型“不值”在哪里呢？
一般情况下，同一小区中如果没有太多的外部干扰因素（比如临近高架桥一侧），小户型的单价要高于大户型。由于价格受市场影响，低总价不仅会吸引刚需上车，也会引来投资客户，市场需求的上升，必然会推高房价。
另外，根据楼层的建筑结构，端户一般是大户型，而中户多为小户型。而中户在采光、通风、观景上可能要略逊于边户。
基于以上的优劣势，我们可以来具体看看89㎡的户型设计。
89㎡比较常规的户型格局是大两房和小三房。
我们先来看看两类极端的设计：一房和四房。
89㎡的一房，原本是两居室的设计，被二手房业主改造成了一居室。
房主在空间结构上仅做了两处改动，一是把两居室打通，变成由书房和主卧组成的套房；二是把厨房改成开放式的设计。
虽然只有两处变动，但是因为遵循了空间延展，户型的尺度和通透性得到了很好的提升。再加上房主比较好的审美品位，小户型也做出了高端品质。
（改造后的餐客厅图源：研设计）
再来看看，89㎡做的四房。
（图源：链家 深圳宝能城89㎡户型）
这个89㎡的四房两厅两卫户型应该可以被称为“绝版户型”了。客厅与阳台、餐厅连接，通透性强；主卧还能带衣帽间和卫生间；带独立书房设计。
至于89㎡做五房的，要么是噱头，要么居住体验感不佳，或者是在“偷面积”边缘试探。
常规来看，89㎡可以做大两房和小三房，从实用性看，小三房是目前市场主流。
先看一个89㎡的两房户型。
（石家庄融创都会中心 89㎡户型图）
可以看出，89㎡的两房，相较于前面提到的四房次卧只能放下一张床的空间，这个户型次卧面积约10㎡，床和衣柜都能放下。餐客厅一体，进深可以做到5.95米，这在小户型中也算不错。
再来看主流的89㎡三房两厅一卫的户型。
（昆明万科城 89㎡户型）
89㎡三房两厅一卫的设计：户型方正，三开间朝南，比较通透；取消了过道，空间利用率高；靠近厨房的次卧面积略小，卫生间是暗卫。
另外还有89㎡三房两厅两卫的户型。
（杭州万科融信西雅图 89㎡户型图）
同样是万科的三房设计，少了一个生活阳台，多出一个卫生间，更受市场欢迎。三开间朝南，采光好，两个卫生间都做了干湿分离，算是89㎡的经典户型。
这样的户型是经过市场检验的，也就是说89㎡的户型设计成这样，是可以拿去“抄作业”的。（这个户型是万科2017年的设计）
当然，无论是一房还是四房，只要符合个人需求，没有高低之分。
那么，同样是89㎡，选大两房还是小三房呢？
没有好坏之分，还是看个人需求。
如果考虑舒适性，单身或者不考虑要孩子的二人世界，大两房的居住体验肯定更好。考虑到高层住宅大多是75%的得房率，三房至少会有一个卧室比较拥挤，也不太好做收纳空间。
三房户型胜在性价比高，同样的面积，多出一房，意味着多一个功能空间。
购房还要考虑家庭的远景规划，是考虑一步到位还是考虑置换。比如，假设5-8年后，你的事业是否会上升，收入能否迈入新台阶，到时候是否考虑改善？
从家庭结构上看，5年之后，是单身变两口，还是两口变三口，或者父母也要一起生活？如果目前你只能承担起婚房的压力，那几年之后，是一个置换时机，也要考虑进当下的购房计划中。
这就涉及到了置换成本。
这里我们采用比较保守的方式计算一下（统一按照首付三成，贷款30年，2016年5月新房均价8415元/㎡，2021年5月新房均价15792元/㎡，2021年5月二手房均价13621元/㎡）：
①2016年5月买入89㎡新房：89㎡×8415元/㎡=748935元，首付约22.5万，月供约2300元。
②2021年5月以二手房均价卖出：89㎡×13621元/㎡=1212269元。
我们以5年后卖掉89㎡的户型置换128㎡户型为例，来算置换成本↓
③2021年5月置换128㎡新房：128㎡×15792元/㎡=2021376元，如果把卖掉的89㎡总房款全部用来做首付，还需贷款80万，选择20年商贷，月供约5000元。
以上的置换成本未包含契税部分，置换的话，可以按照首套计算，90㎡以下契税为1%，90㎡以上契税为1.5%。2016年到2021年，购置89㎡房产付出的贷款利息约5万元，也可以考虑在置换成本中。
另外，房价存在峰谷波动的情况，2016年昆明房价正好处于低值，这也是置换成本的重要因素。
由于房价的不确定性，为了留足置换时机，更多购房者偏向于三房的户型设计。
如果三房和两房可以实现随需求改变而变化，也就是“让房子与家庭共生长”，大家也就可以少一点纠结了。
（三房两房随意切换）
这个户型原本是三房设计，但是通过移门系统的开合，可以变成两房带横厅的户型，拉上移门，又可以变回私密的卧室。户型的可变性也成为了未来户型设计的趋势，更符合新一代购房者的个性需求。
（万科翡翠山晓90㎡样板间）
解决了选两房还是三房的问题，接下来就是选一卫还是选两卫？
这和家庭人口结构关系密切。如果是两房，三口之家或者老人偶尔来住，一个卫生间也够用；如果是三房，家里还有老人常住，可能要考虑卫生间使用的时间分配问题。
三房户型，卫生间更刚需。但是，多一个卫生间也会为原本紧凑的户型增加空间压力，意味着可能会牺牲掉生活阳台或者次卧的空间，所谓有得必有失。
云南好房研究院统计了目前昆明主城在售有89㎡户型的项目（88㎡和90㎡的户型没有统计在内，户型设计情况大致相同）。
可以看出，昆明市场89㎡的户型以三室两厅一卫为主，这种设计也确实能够最大限度地实现空间利用率和居住舒适度之间的平衡。
我们具体来看看。
中海·汇德里：89㎡的三房两厅一卫
这个户型的亮点是89㎡也能做成横厅，主卧的空间尺度足够。不过这个户型的视野大气要利用到极致的话，最好配置干衣机，同时用内嵌的形式制造收纳空间。
龙泉俊园：89㎡的三室两厅一卫
紧凑的小三房，主卧面积约13㎡，最小的卧室约6.5㎡。户型图做得很实在，一看就能感觉到卧室有点小。不过，麻雀虽小，五脏俱全，考虑到空间利用率高，性价比也就上去了。
大华·锦绣山海：89㎡三房两厅两卫
难得的89㎡做了三房，还能有两个卫生间。户型方正没有问题，三个卧室还都带飘窗。这种产品设计应该能直击觉得卫生间才是刚需的客户痛点。
最后来看一个山海湾8号售罄的89㎡户型。
约11米的阳台，其他先不说，景观先安排上。如果把连接主卧的阳台部分单独隔开，再增加主卧空间的基础上，还能在阳台看书喝茶，拓展功能空间。不过，起夜上厕所就离得有点远了。
看完所有昆明在售的89㎡户型，大都差别不大，有的户型可能只是换了一个方向，受到空间限制，不像大户型那样创新空间大。
不过，看看万科在4年前杭州的89㎡户型和北京项目对可变空间的设计，昆明还可以拥有更好的89㎡。
都说这届年轻人选择“躺平”，不过要躺也要有一张床，而一张床必须放在一间房里。所以可以理解为什么三房产品愈发趋向小型化，毕竟有了可以“躺平”的家，面对不断攀升的房价，也可以保持佛系的心态：让能改善的去改善，我有三房足够了。
END
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