高容积率项目凭什么高溢价？
提到容积率，许多购房者大概率听过一句调侃——高于3无舒适，高于4无改善，高于5无人性。
真的是这样吗？
你怕是对容积率有误解
首先，放出结论：容积率高低并不是衡量居住舒适度的唯一标准。
然后，我们来论证一下这个结论。
先从定义来看，容积率和小区的建筑面积和用地面积这两个关键指标相关。在许多购房者印象中，容积率和舒适度挂钩。
但是，容积率反应的是一个楼盘规划的粗略指标，和项目居住舒适度不是绝对必然关系。
这就要把建筑密度的概念引入了，不少人认为，容积率越高，小区建筑密度越高，这是不对的。
尽管容积率能够反映小区密度，但是并不意味着容积率就等于建筑密度，两者有着本质的区别，我们从计算公式上就可以直观看出来↓：
容积率涉及的地上总建筑面积是指小区所有建筑加起来的面积，建筑密度涉及的建筑物的基底面积是指小区所有建筑物占地面的面积。用地面积则是指整个小区的占地面积。
举个例子↓
假设一个项目容积率为3，用地面积10000㎡，那么地上总建筑面积就是30000㎡。
这30000㎡上，如果开发商做30层、两梯四户、每户建面约100㎡的产品，需要3栋楼就能消化完。
如果开发商做10层、两梯四户、每户100㎡的产品，至少需要8栋楼才能消化完，建筑密度也会随之拔高。
所以，只有在建筑层数相同的情况下，容积率越小，居住密度也就越小，相对舒服。
其实，当建筑密度高且容积率也高，才会出现大家担心的“不舒适”、“太压抑”的情况。因此，在了解项目的时候，要把容积率和建筑层数、建筑密度放在一起综合考量。
比如成都某项目，占地面积是45.61亩，项目容积率是8。
开发商通过增加建筑层数来解决建筑密度的问题，呈现出5栋高层住宅的整体规划。其中最高的一栋住宅楼，总高229米。
（图源：成都搜狐焦点网）
最终做出了容积率为8的摩天大楼式大平层豪宅，颠覆了大众单纯从容积率定义舒适度的认知。
当然这只是特例，城市不可能也不需要太多摩天大楼。
事实上，大家对容积率的容忍限度甚至高于国家预期。
关于容积率，住建部发布的《城市居住区规划设计标准》有详细的规定。按照这个标准，昆明住宅建筑限高不得超26层，住宅用地容积率最高不得超过3.1。（在建筑气候区划分类中，昆明属于V类）
（《城市居住区规划设计标准》相关规定）
（建筑气候区划图）
再来看看这个标准的实施公告，性质是国家标准，涉及到住宅用地容积率（4.0.2）的部分正好是需要严格执行的强制性条文。
（图源：中华人民共和国住房和城乡建设部官方网站）
很明显，昆明没有严格执行。全国其他城市估计也很难执行。
昆明对住宅容积率显然有自己的想法。
（图源：昆明市自然资源和规划局）
今年4月14日，昆明市自然资源和规划局发布《关于对昆明市城乡规划管理技术规定（2016版）修订的调查问卷》，针对新规定向市民征求意见，其中就有容积率部分。对于2018年已经要求执行的国标，还要再征求征求昆明市民意见。（虽然各项指标都和国标保持了一致）
城改好搭档
容积率属于用地指标的一项，开发商在做产品规划中，要将这一指标考虑进去。
无论是昆明，还是全国市场，涉及城改的项目往往会出现5以上的容积率，尤其是本身承载了回迁户的项目，很难逃脱高容积率“魔咒”。
为什么会出现这种情况呢？
首先，城改项目在拿地环节，开发商就衡量了是否可以平衡开发的支出，是否有利可图？
容积率决定了地价成本在房屋中占的比例。我们再来看一个公式↓
其中的楼面地价就是单位建筑面积平均分摊的土地价格，这是房价的重要组成部分，与建筑成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
从计算公式可以看出，当土地单价确定后，容积率越高，你购买的房子所分摊到的土地价格就越低。如果选择居住的舒适，那么就必须得承担相应的土地成本。
城改项目容积率偏高，和城中村的地段有很大关系。
以昆明为例，在2019年12月发布的《昆明市中心城区土地定级与基准地价成果公布》中，为城市建设用地入市交易提供了一个参考标准。位于中心城区的城改项目，交易起价和土地土地溢价率可能会更高，土地单价提高了，房企从利润出发，只能提高容积率。
其次，城改项目涉及到回迁房，是拆迁的一种补偿，一般拆迁补偿预算的资金相对比较有限，因此开发商为了获得利润就需要回迁户楼栋能容纳更多的人，这就会拉高项目整体的容积率。
（容积率9.22的小区实景图 图源：网络）
有的城改项目，商品房楼栋所在地块容积率可能在市场平均值上下，但是回迁户楼栋地块的容积率会偏高。
这就导致了“立体城中村”的出现，同时带来居住不友好的问题，这也是回迁户楼栋租户多、租金低的重要原因。
另外，密集的楼栋也会对城市风貌造成负面影响，不利于城市品牌的塑造。
政府从土地收益出发， 开发商从追求利润出发，都使得城改项目不得不贴上高容积率的标签。
那么，高容积率项目还值得买吗？
凭什么高溢价
用唯心的话来说，存在即合理。
开发商是最精明的，如果没有市场和利润，就不会规划高容积率项目。
就昆明市场而言，综合容积率超过5的楼盘，基本和城改项目有关。
比如北市区羊肠大村城改项目，涉及约600户回迁户，分两期开发，容积率为5.48，建筑密度24.48%，绿地40.15%。
（羊肠大村城改项目一期效果图）
而羊肠小村城中村改造2-1#地块，容积率7.19，建筑密度23.33%，绿地率40.36%。
在高容积率下，只有通过增加建筑层数，纵向伸展，往高处要空间，才能降低建筑密度。所以该地块规划的4栋住宅有44层。
（羊肠小村城改项目地块效果图）
这些小区由于高容积率带来的高人口密度，对梯户比设置、停车场配套、教育资源、小区园林景观都增加了压力。仅从居住舒适度考虑，大多项目定位偏向于刚需或者刚改。
但是，昆明也有高容积率的项目做出了高溢价产品。
凭什么？
核心一点，通过发挥项目其他优势，降低高容积率对购房决策的影响。
01凭地段
如果楼盘处于城市核心地段，周围配套成熟，出于寸土寸金的拿地成本和土地集约利用的角度，往往会规划容积率超高的项目。
通过增加建筑层数，减少建筑密度，仍然可以实现高溢价。
比如一环内一项目，由于规划了弥勒寺片区城中村重建改造的回迁安置房，综合容积率达到了6.9。
但是，凭借一环地段和在建的地铁5号线弥勒寺站，身价暴涨，项目释放预计价格约27000-30000元/㎡。
（项目效果图）
02凭资源嫁接
如果地段优势没有那么明显，依靠资源嫁接实现高容积率产品的高溢价也是开发商最常用的手段。
市场接受度最高的就是教育资源的嫁接。随着国家出手，防止以学区房名义炒作房价，各个楼盘在宣传教育配套的时候都趋于谨慎。
但是，购房者对于学校的需求不会突然消失，开发商承建学校的成本需要体现在房价上，还是能实现溢价。
比如容积率为5.18的北市区某项目，之前因为高容积率，许多购房者认为项目不够符合改善需求。
但是，项目签约了五华一幼和武成小学后，不仅房价涨了一波，之前高容积率的因素好像也被忽略了。
（项目效果图）
另外，商业配套（大悦城旁项目 容积率：6.09）和公建配套（巫家坝中央公园旁项目 容积率：6）的资源嫁接，也可以产生高溢价。
03凭产品力
如果项目能跳出目前市场普遍标准，实现产品力突破，也能实现高溢价。
这就需要项目回归到居住和生活层面，精心打磨产品。无论是户型、外立面、公共空间还是精装标准，只要形成竞争力，就能实现高溢价。
但产品力所包含的内容不仅是品质，在各大房企都打出产品力概念的时候，不同的产品力战略体系看得人眼花缭乱，各种玩法和概念的露出，给予了市场难以判断的体系。
回归产品属性是大势所趋，但是产品力和高容积率的天然冲突，使得凭借产品力实现高溢价也最困难。
所以，高容积率产品可以买吗？
最终，能不能买还是要看地段、产品和价格，高容积率只是购买决策中比较靠后的影响因素。
（欢迎评论区讨论你会买高容积率产品吗？）
END
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