同德算什么 凭什么万达打不过
“房子好不好其实可以看物业的。如果金地的物业是90分的话，盛高就是80分，润城能拿70，金坤只值60分”。
盛高大城的有些户型真的是视觉和听觉的“双重冲击”，喜欢安静的人，还是不建议买。
如果你问中介南二环近双塔片区各小区的优势，中介都能一条一条给你列出来，说到润城的时候明显优点结巴了……
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2014年，同德昆明广场和昆明西山万达广场相继开业。
围绕两个商圈形成了居住区——同德板块和双塔片区。
周边次新房的价格是板块热度的直接佐证——万达打不过同德。
那么，万达到底输在哪了？
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【云南好房研究员】关注新房，也关注二手房。
应广大读者要求，【次新房攻略】专栏应运而生，本期专栏将在未来的1~2月间集中发布昆明重点板块二手房测评信息，捕捉市场细微变化，分享所见所闻，欢迎持续关注。
致力于“好房研究”，有用且有趣。
（期待你的关注）
本期次新房，我们来看看南二环近双塔片区。
为什么是近双塔片区？因为虽然地理位置相邻，南二环沿前卫西路到日新中路这一片区，并不算真正的双塔片区。
中介习惯称之为“这一片区”，听着像买卖双方才能懂的行业黑话。
其实就是指盛高大城——金地悦天下——金坤尚城——润城这一连片的高层住宅区。
（高楼林立）
这一片区次新房房源较多，比起双塔片区仅三个新盘且户型偏大，有更多选择。
价格上，这一片区二手房均价在1.3w/㎡-1.8w/㎡之间，而双塔片区有三个新盘在售，锦粼天序被当做城市豪宅标杆，单价最高，均价2.3-3.2w/㎡。
复地云极准现房，计划3月底交房，均价约2.3-2.5w/㎡。
云和中心试图打破双塔新房2w的底价，于是推出了1.7-1.8w/㎡的毛坯房。
配套上，这一片区有书林一小（本部）、书林二小（福海校区）、云师大附属金牛校区、云师大附属润城学校（不排除后期改名），双塔片区三盘共用书林一小（双塔校区）。
所以，熟悉“这一片区”的中介有这样的总结：
①60%-70%的客户是为了学校来买这一片区二手房，剩下的20-30%是在南亚或万达工作的。
②刚需客户居多，改善都去买双塔片区的大平层了。
③老旧大最尴尬，刚需够不着，改善看不上。
④靠近万达的金地九樾租金最高，小户型基本一周就能租出去。
⑤每年3月小学开始预报名，是看房和成交高峰期。（意味着房东降价的可能性更小）
（南二环近双塔片区，次新房地图）
盛高大城——南二环头排，能近距离欣赏高架桥上长龙一般的华灯初上。
如果在安静的夜里，还能隔着二环，听到火车进站出站的声音。
视觉和听觉的双重冲击。
不过，相对于一期、二期、五期；三期和四期则要离南二环远一点。
但是，三期紧挨着书林一小的操场，白天的喧闹是少不了，对早起晚归的上班族倒是影响不大。
盛高大城的四期前面有绿地大城天地的商业阻隔，算是这个项目最清净的地块了。
（盛高大城四期地势较高）
基本信息：盛高大城
位置：坤盛路，近二环南路
项目情况：一期、二期房龄已经有10年了，部分房源折旧程度较高。三期一共就2栋房子，房源较少。四期、五期小区较新，四期要到今年10月左右才满两年。
整体房价差异：各期高层房价差异不大，均价约1.55-1.75w/㎡，靠近南二环一侧的楼栋房源价格会低1000元/㎡。一期和二期内还有面向小区内部主景观的小高层产品，房源较少，均价约1.8-2.3w/㎡。
以盛高大城4期为例，整体均价约1.55-1.65w/㎡，年后赶上了小学预报名开始，二手房热度不错，小户型交易周期为1-2个月。
配套小学：书林一小（以2021年划片信息为例，不代表未来变化）
交付年代：2016年（四期）
梯户比：3梯7户、2梯4户 （四期）
面积段：68~138㎡（四期）
交付情况：毛坯
物业费：1.8元/㎡/月，盛高物业
车位：10w左右/个，租350-400元/月左右。车位充足，租比买划算。
租金情况：两室租金在2200元/月，三室租金2400元/月。（四期）
优势：学校+商业+性价比
小区离学校较近，可以算是家门口的学校了。
书林一小在西山区公办小学中，还算排名靠前。当然了，比起五华区和盘龙区的教育资源，优势又弱了一点。
（书林一小）
配套商业：绿地大城天地
虽然有单独的商业配套，但是运营一般，整体入驻商家以餐饮和培训班为主。负一层昇菘超市算是最实用的配套，除了生鲜丰富外，也覆盖多种生活品类，能辐射周边小区。
（图源昇菘超市官微）
四期商业和住宅是完全分隔开的，住宅还要高出路面一定距离，所以商业的嘈杂影响不到住宅。
虽然冷清的商业也发不出什么噪音。
大城天地的公寓以酒店为主，也有少量租了办公，办公环境比较差，但是租金便宜。
金地中心和万达广场都有甲级写字楼，以精装修房源做对比，金地中心的写字楼租金在2.6元/㎡/天，万达双塔的租金约1.7元/㎡/天，物业费为15元/㎡/月。
论位置，本期所有小区均在二环外，盛高大城离南二环最近。虽然临二环一侧装了隔音玻璃，难免还是会有噪音和灰尘影响。
除非可以做到完全不开窗通风。
接下来就要说万达打不过同德的一个重要因素——地铁。
同德昆明广场有地铁2号线白云路站接驳商业，可以带来辐射更广的客源。
而万达广场没有地铁接驳，吸引客流更局限于南市区。
南二环近双塔片区和双塔片区离地铁站（地铁1号线昆明火车站）较远，不过，这一状况今年会有所改善。
随着地铁5号线和地铁2号线2期的开通，部分小区离地铁站较近。比如盛高大城一期离5号线金兰路站较近，双塔片区则靠近地铁2号线2期的南坝站和玉龙站。（未正式营运线路站点名称仅为暂定名，以官方最终公布版本为准）
其他注意事项：
1、如果对噪音比较敏感，选择四期，其次选五期和三期。一期和二期的低价房源，一定要实地看看是否受到南二环影响较大。
2、盛高大城一期和二期人车不分流，车位较紧张。三期、四期和五期人车分流，车位充足。
3、视野上，基本被高层住宅包围，低楼层可能会稍显压抑。
4、毛坯交付的房源，由于房龄较新，甚至还有毛坯房源。评估价和挂牌价基本持平，约1.65w/㎡，所以首付能做到20%-25%。
5、容积率：整体容积率约3.22，绿化率约40%。容积率是本期提到的小区中最低的，即使放在当前的新房市场，高层产品能做到4以下的容积率，也算不错了。
6、88㎡的三室两厅一卫房源最多，这个户型有两个问题：首先过道对着厨房，而且门还是内开的；另外，只有一个阳台，夹在了厨房、主卫和次卧之间，无法理解。
（盛高大城4期88㎡ 图源安居客）
盛高二期还有目前新房市场上基本绝迹的一室住宅（非公寓），比如二期59㎡的户型，在2015年的时候总价约55万，北向，对着南二环方向。
目前该房源仍有二手房在售，总价约79-83万。
（盛高大城二期59㎡户型图 图源：搜狐焦点网）
7、小区已交房五年，但是大门一直没建（正对着金地悦天下一期大门）。人车都要从侧门进入。
（小区正门规划位置，蓝色为规划通往万达广场的路，部分可通行）
8、盛高一期靠近金牛小区一侧有部分小高层产品，二手房源较少，当时买主也算是非富即贵的一批人。
（盛高大城一期小高层 图源安居客）
这个小区最适合有书林一小学校需求，同时考虑二环边地段的购房者。
好物业真的能成就好二手房。
论口碑，金地的小区在这一片比较被认可，胜在物业。
用中介的话来说：“房子好不好其实可以看物业的。如果金地的物业是90分的话，盛高就是80分，润城能拿70，金坤只值60分”。
还算客观的。
基本信息：金地悦天下一期、金地九樾
位置：坤盛路，金兰路
项目情况：金地在这一片有金地悦天下（一期）、金地悦天下·珺悦（二期）、金地九樾（三期）、金地星月（四期，含公寓）。一期和二期交房在2016年和2017年，三期、四期交房未满两年。
（图中绿色部分为金地中心二期）
整体房价差异：各期高层房价差异不大，挂牌均价约1.65-1.85w/㎡，银行评估价约1.6-1.7w/㎡。金地九樾的价格会略高一点，和户型、小区内部环境有一定关系。
我们以同样是中间楼层的三房户型为例，金地悦天下92㎡的户型总价约152万，金地九樾97㎡的户型总价约165万。
两个户型单价基本与银行评估价一致，其实也可以看出，这一片区房源较多，房主在定价的时候还是比较客观的。
配套小学：书林一小（以2021年划片信息为例，不代表未来变化）
交付年代：2016-2020年
梯户比：3梯6户、2梯6户 、3梯8户、1梯2户
面积段：84~206㎡
交付情况：精装
物业费：2.38元/㎡/月，金地物业。
物业费要高于盛高，但是金地物业在全国物业排名中也比较靠前，我们有一个同事就是金地业主，表示物业值得，业主愿意贵一点的物业费享受更好的服务。
车位：8-10w左右/个，租300元/月左右。车位充足，金地物业本身有租售业务，去年金地悦天下一期还拿出了一些剩余车位出来卖，8-10w左右/个。
租金情况：两室租金在2500元/月，三室租金2500-3500元/月。
优势：学校+物业+商业
学校和盛高一样，也是划片到书林一小，对口中学是昆明西山实验学校。金地九樾目前也能就读书林一小，不明确之后学校划片范围是否会有变化。
（ 图源：乐居财经）
金地的物业优势比较明显，举两个简单的例子吧。
负责安保工作的保安人员都是年轻人，看不到一个中老年人。而且无论大门还是侧门，只要是正常出入口，就有人值守，不是坐在岗亭里，而是就站在小区闸门口。
金地悦天下一期的绿化树虽然不是很名贵，但是养护得不错，基本不会看到裸露的泥土，说明无论是草地还是花台，都能及时补种。金地九樾由于2020年才交房，一些大树长得不是很好，应该后期也是不错的。
（金地悦天下一期）
配套商业：金地中心
金地中心在2020年12月开业，紧挨着金地悦天下·珺悦，属于体量较小的商业。
除了永辉超市这种比较便民的商业配套，也有品牌商家入驻，整体商业氛围要优于盛高大城天地。
（金地中心）
金地在这一片还有最后一个地块，在金地悦天下一期和金地中心对面，是金地中心二期，除了商业，还有2栋住宅产品。
正在施工中，不过看看旁边万达的客流量，就能理解为什么这个地块拖到最后开发了……
（金地中心二期规划图 图源：昆明市自然资源和规划局）
其他注意事项：
1、金地九樾和金地星月更靠近万达一侧。金地悦天下一期和二期更靠近金地中心。
2、金地九樾主入口对着比较老的春晓花园小区和马家营小区（和俊尚峰所在的盘龙区马家营同名），视野上遮挡较少，但是视野所及仍然是润城高层建筑。
（低楼房为马家营小区，远处高楼为润城）
3、均为装修交付房源，精装标准不算高，但是基本买些家电就能入住。
4、金地九樾入户大堂挑高设计，比金地悦天下大气。虽然从外面看，楼栋较多，实际进到小区里面会发现，金地九樾的楼间距是这一片区最宽的，显得公共区域比较开阔。
5、容积率：金地悦天下一期容积率约4.3，金地九樾容积率约4.6。绿化率达到48%。
6、金地九樾的户型设计要优于金地悦天下一期，因为金地悦天下一期是金坤尚城之前过规的产品。
金地悦天下1、2、6栋是蝶式楼，比塔楼的采光要稍微好一点，但是端户朝向有北向房。金地九樾的大户型属于板楼，南北通透，户型优势比较突出。
以金地九樾113㎡户型为例，户型比较方正，客厅阳台为西向，两个卧室为南向，明厨明卫，整体采光条件不错。
（金地九樾113㎡户型图 图源安居客）
再来看一个金地悦天下二期106㎡的户型，三房两卫带两个阳台，不过是东北向，朝向上是硬伤。这个户型单价约1.65w/㎡，总价约172-175万。
（金地悦天下二期106㎡，图源搜狐焦点网）
这个小区最适合有书林一小学校需求，在万达或南亚上班，对居住品质有一定需求的购房者。
从前卫西路到日新中路，直到前兴路，就是润城的地盘了。
占地2000亩，分期开发交付。外立面无明显标识，又都是高层，不熟悉的根本搞不清楚身处第几区。
（从左至右：一区、八区、十区、九区）
没关系，大致了解以下几点即可：
①润城一区2013年交房，润城三区（三辰府）计划2023年交房。已交付的住宅中，五区（五福临）拿证未满两年。
②五区、九区（九重锦）无回迁房，品质较高。其他区均有商品房和回迁房。
③不是按“区”命名，而是按“大道”命名的产品，是公寓和商业，比如润城第二大道。
④二区在日新东路南侧，隔着前兴路是是佳湖新城和银德香榭丽园，海贝幼儿园在二区，但是离云师大附属润城学校最远。
⑤二手房无法就读云师大附属润城学校。
昆明有几家本土开发商，被调侃为“不是卖房子，是在卖学校”。
润城总该榜上有名吧。
润城的学校之前一套房仅包含一个学位，而且必须是一手房主，二手房不能用。
但是，学校有变数。
首先，“民转公”一出来，云师大附属润城学校明确不转公。意味着，这个学校马上要改名了，不能再冠上“云师大附属”，公办学校师资也将撤出。
这就给学校的教学质量带来了不确定因素。
另外，购房将有两个学位，两个学位可以任选一种情况组合（两个小学学位、小初连读学位、一小学一初中学位），并减免小学六年学费共12万。
一方面，润城还是要靠学校卖房子，另一方面，云师大教育资源撤出后，学位好像少了点底气。
至于，二手房业主未来能不能就读该学校，目前还不明确。
接下来，看看五区（五福临）的二手房情况。以下信息仅针对五区。
基本信息：润城五福临
位置：前福路与前卫营路交汇处
项目情况：共18栋住宅，大户型为板楼，小户型为塔楼。小区内部设慢跑道，整体楼间距略高于金地九樾，外立面不是这一片整体的土黄、米白色，而是红黑两色，比较显眼。另外，小区正门是本期各小区中最大气的。
整体房价差异：大户型单价高于小户型。整体挂牌价约1.7w/㎡，银行评估价约1.6w/㎡。
109㎡的装修三房基本和117㎡的毛坯三房总价相当，约200万。
配套小学：云师大附属润城学校（二手房业主无学位）、昆明第十五幼儿园
交付年代：2019年
梯户比：2梯2户、2梯6户 、2梯4户
面积段：88~228㎡
交付情况：毛坯
物业费：2.8元/㎡/月，怡和物业。物业费在这期几个小区中最高，有了解的业主也可以说一下值不值。
车位：12-15w左右/个，租350-480元/月左右。车位也是本期几个小区中最贵的，不过房主自己拿出来卖或者租的车位，估计价格会更低一点。
租金情况：三室租金2700-3200元/月。
优势：学校
学校的问题前面也提到过了。这里不再重复，只补充一点，如果选择公立小学的话，划片应该是官庄小学。
其他注意事项：
1、润城除了社区底商，也有点状分布的商业。润城第一大道有华联超市、润城第二大道有部分品牌商家入驻。不过，前有万达广场，后有金地中心，润城的商业只能算不成气候的小打小闹。
2、润城五区道路上车辆停放较拥挤，显得小区道路有点乱。
3、房源较多，租户也较多。
4、容积率各区有差别，二区容积率约3.6，九区约3.84，五区约4.2。
（五区规划申报 图源昆明市规划局）
5、户型设计中规中矩，三房户型居多，把高赠送作为户型设计亮点。以109㎡的户型为例，靠近入户门连接生活阳台的空间是全赠送的，这个面积不仅做出了三房两卫，而且两个卧室面宽有3.6米，客厅面宽约4米。
（润城五福临109㎡户型图）
该户型总价在200万上下，也就是说单价约1.8w/㎡，而该小区房源的银行评估价大概是在1.5w/㎡。
如果总价预算砍半，约100万出头的话，润城也有选择。比如七区的这个78㎡的户型，大两房设计，单价不到1.4w/㎡，南向房，靠近主卧的过道可以打造成衣帽间，厨房连接两个阳台的设计比较少见，和餐厅之间隔着客厅，动线不合理。
（润城七区78㎡ 图源安居客）
6、润城项目较大，开发时间跨度较大，早期业主和后期业主房屋购入成本相差较大，导致二手房房源差价较大。
在附近上班，想买二手房，可以去润城捡捡漏。
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另外，恒大云报华府也有不少二手房源。项目一期有幼儿园，配套书林二小（福海校区），二手房均价和盛高大城相差不大，各方面优势不是很明显。
比较适合在报业集团或者在日新路一带工作的购房者。
（各小区二手房源情况）
南二环近双塔片区高层房源集中，比起双塔片区和滇池路片区新房，入手门槛更低。
面积段跨度较大，小户型房源较多，大户型有改善的面积，却没有改善的居住环境，略尴尬。
买房无完美，看你怎么选。
END
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