昆明那些买了地标的业主也降价了
“现在有三家在抢着租，没办法，价高者得”。
“经济不景气，退租的多，就更不好租了。房东只好降价”。
以上对话，发生在同一个城市的同一天，只是站在不同的写字楼里面。
为什么昆明写字楼会出现两个极端的市场表现？
有人退场有人入驻的写字楼里又藏着多少黯然神伤和意气风发呢？
音频版：
稍微敏感一点的昆明人，应该都感受到了：钱越来越难赚了。
大的层面上：2021年昆明GDP增速在27个省会城市中排倒数第一。省长出来喊话，要“破釜沉舟、背水一战”。
反映到楼市上：即使开发商降价、政策利好，购房者仍抱着下行预期，岿然不动。
而写字楼，被称作城市经济的“晴雨表”，从相互关联的角度看，很容易得出一个结论：既然昆明经济不行，那写字楼会迎来退租潮，空置率创新高。
事实真是这样吗？
先来看一下第一太平戴维斯发布的《2021年昆明房地产市场回顾及未来展望》，提到2021年，昆明甲级写字楼空置率同比下降3.2%至38.6%。（戴德梁行的这个数据是27.24%，仲量联行的是26.7%，由统计口径不同造成）
（图源：第一太平戴维斯）
经济不行，为何写字楼空置率不升反降呢？
一方面是因为昆明去年新增的写字楼属于总部自用（如昆明中铁总部大厦），从数据统计口径上看，被当做净吸纳量，降低了空置率。
另一方面，受疫情和经济增速放缓的影响，部分业主下调租金，昆明甲级写字楼租金同比下降2.3%，平均90.5元/㎡/月。这也为一部分想要进入甲级写字楼的企业压低了改善置换的成本。
昆明甲级写字楼目前的租金情况如何？入住率大概在多少？服务水平如何？
正好我司也有办公置换需求，就去看了昆明知名度较高的四个甲级写字楼：恒隆广场、同德昆明广场【昆明269】写字楼（下文简称昆明广场）、万达·昆明双塔、南亚风情第壹城第壹国际B座。
注意：文中提到的租金均不包含物业费，租金均价为挂牌均价，实际成交均价可能略低。面积段为挂牌面积，实际面积可能有变化。
来说几点有意思的发现：
1、写字楼还是“亲妈”好。物业自持和小业主散租，会使写字楼的气质有很大的区别。物业自持写字楼管理会更加有序，对入驻企业会有一定把关，当然也更考验后期运维。
2、如果只是考虑“面子”，甲级写字楼的门槛并不高。尤其是碰到业主降价，可以淘到比物业租售价格更低的办公室，但是散售较多的写字楼整体管理困难，也会导致整体租金下跌。
3、大家眼中的高薪企业（金融、房地产、险企、建筑、律所、会计事务所等）和xxx昆明/云南/西南分公司最爱地标级的甲级写字楼，除了面子，还因为企业利润能够支撑办公成本。
4、地标级甲级写字楼可以作为企业的“金字招牌”。企业通过提供更优质的办公环境，作为一种员工福利。同时考虑通勤便利度，地铁上盖的写字楼优势会比较明显。
5、地标级的甲级写字楼租金较稳定，周边非甲级写字楼的租金受到经济下行影响出现下跌。
恒隆广场第一个上场，为什么？因为目前来看，恒隆广场代表了昆明写字楼的最高标准。
2019年才运营的写字楼，入住率约80%，港资企业——恒隆地产自持物业并长期运营，入驻企业需要审核资质。
优秀的管理使得恒隆广场气质不凡：既有面子又有里子，拉开其他写字楼一大截距离。
也和需要控制办公成本的企业拉开了距离。
①市中心地标级写字楼，交通便利。
恒隆广场作为东风东路和北京路上的地标，知名度和辨识度不用多说。
但是，面朝主路部分的是恒隆广场的商业部分。写字楼正入口则在尚义巷，路面狭窄，除了落客区不太方便外，进出地下车库，在上下班高峰期会需要排队。
（写字楼入口在尚义巷，道路狭窄）
对于大多数员工来说，市中心地铁上盖的写字楼，简直写满了四个字“通勤福利”。东风广场地铁站还是两条线路的换乘站，可以辐射到的生活区就更广了。即使没有地铁线路覆盖，市中心还有密集的公交线路。
当然，市中心地段，车位租金不会低，600/月。
②外卖能进写字楼吗？
走进写字楼，能够感受到进入办公区域的氛围。首先是挑高超10米的大堂，浅色背景点缀金属质感，简洁大气。
感觉连灯光应该是什么亮度都计算过一样，港资企业就是认真重细节。
所有的电梯、大堂、楼梯间甚至卫生间都要刷卡进入，安全性是保证了，便利性肯定少一点：至少外卖是送不到你的工位了。
对于大部分忙碌的上班族来说，靠外卖才能吃上饭，甚至还需要奶茶咖啡“续命”……作为服务方，恒隆需要在客户满意和保证品质之间平衡，在1楼大堂和空中大堂设置外卖取餐柜已经是最大的让步了。
（图源：微观盘龙）
办公区统一铺地毯，统一吊顶。装修管理比较严格，需要先给出装修方案，地毯损坏照价赔偿。
（交付已做好吊顶）
选择恒隆广场，除了办公成本预算较高外，还要能够认同享受优质服务的同时，需接受约束自身的条条框框。
空中大堂设置在35楼，挑高设计，周边视野遮挡比较少。在往上进入中高区，甚至还能在办公室看到西山和滇池。
（恒隆广场中高区视野）
相对应的，低区楼层的视野就要差一些，周边有一些昆明早期的办公楼和老旧小区。
③优质的办公环境，算不算正向激励？
说到写字楼，电梯就要践行“时间就是金钱”。
写字楼的电梯时间是要读秒的，顶级写字楼候梯时间不能超过30s，甲级写字楼候梯时间不超过40s。电梯运行速度也有要求，简单来说就是要——又快又稳。
（刷卡派梯）
恒隆广场共有35台电梯，其中35楼是转运层，都是刷卡派梯。（你的门禁卡信息显示到几层，智能派梯最快的一台去接，进入对应电梯即可快速到达）
可能研究员去的时候不是上下班高峰期，基本就是刷了卡，不用等，电梯就到了。
想一想，和世界500强及中国500强在一个写字楼办公，不知道是激励了员工还是激励了老板？
④有“偶像包袱”是坏事吗？
恒隆广场应该是自知优秀的，和目前昆明其他对外出租的甲级写字楼相比，背后靠山恒隆地产有比较先进的写字楼运营理念。
（恒隆广场）
关键的一点：恒隆广场是自持型写字楼。
自持型写字楼是单一产权，管理方/服务方可以严格把控企业入驻资质，统一定租金，甚至可规划、调整租户结构。恒隆广场就明确说明需要审核企业资质，然后根据企业性质推荐写字楼方案。
租金议价空间不大，还要筛选客户，真的有“偶像包袱”，但是能保证写字楼整体品质，还能通过提升服务，来增加租客粘性。
除了恒隆广场，北京路沿线还汇聚了俊发中心、财智心景、同德昆明广场【昆明269】、欣都龙城、领域时代、北辰财富中心、国际友联等写字楼。
（上：欣都龙城 下：俊发中心 图源：微观盘龙）
其中的“明星”自然是昆明广场。来用数据说话：
（数据来源：中国房价行情网）
按照中国房价行情网的数据，近一年昆明写字楼租金处于平稳略下降的趋势，到2022年5月租金降至47.65元/㎡/月。
北京路上的写字楼租金均价是什么情况呢？虽然部分写字楼租金有所下降，但是总体仍然高于平均水平。
欣都龙城：48元/㎡/月；财智心景：60元/㎡/月；领域时代：60元/㎡/月；北辰财富中心54元/㎡/月……
昆明广场：120元/㎡/月
整个拉开了距离，而且昆明广场还是有价有市，负责运营的人称目前入住率约85%。文章开头提到的，三家公司抢一间办公室，价高者得，就是在这里。
具体来看一下，昆明广场写字楼租金为什么能一骑绝尘。
①地段优势打下基础。
昆明广场的地段优势明显，地标位置，背后支撑的是北市区发展较成熟的区域。连接的地铁2号线，客流量较大，通勤也比较方便。
（昆明广场自带流量）
另外，昆明广场所在的北京路原本就是商务办公聚集区，黄金地段还是地铁上盖，不仅能吸引更多的企业入驻，还能释放部分北市区的办公置换需求。
如果打下了这个地段基础，就可以和上面提到的几个北京路上写字楼一样，有略高于全市均价的行情。
②打造“高富帅”人设。
在优秀的基础之上，昆明广场在运营上确实下了功夫。成功的商业运营，为昆明广场带来了极高的人气。而【昆明269】的打造则偏向于高档的办公环境，
不要小看了高档的人设，昆明广场就像一个磁场，不断吸引着人流、资金流、信息流，刺激着大楼自身的发达人脉网络，和周边住宅及商场一同释放财富效应。
不过，相较于恒隆广场对细节的关注，昆明广场的高档则充满了“有钱”的感觉。
比如大堂设计，石材装饰的运用和近12米的挑高设计，尽显奢华气派。但是，大堂却没有设置待客区，如果有访客来的话，没有可以休息等待的区域。
昆明广场写字楼部分是2015年12月交付使用的，目前楼龄是6年，在公区装修风格和配套服务上，可能会出现新的竞争对手。
所以想要人设立起来不倒，也不是容易的事情。
③更加灵活的管理方式。
成功绝对不是偶然，还在于背后强大的运营团队有比较敏锐的商业意识。昆明广场的写字楼有业主持有和物业自持两个部分，随着入住率越来越高，管理上的问题也逐渐突显出来。
因此，在物业自持部分，昆明广场出于产品升级需求，主动调整租户结构：通过看企业资质决定租金优惠力度的方式，来筛选更优质的客户。另外，除了实力企业，招商部门也会更青睐成长型产业的企业入驻。
比起港资企业的一板一眼，昆明广场的运营方更加会变通：在可以管理的部分，推进产品升级，保证租金上涨，从而为持有写字楼的业主带来更大利益，形成租金上涨、空置率不升反降的良性循环。（目前到物业租写字楼，租金年付，且每年租金递增6%。）
管理上的灵活还体现在一些细节上：只要是入驻企业员工就可以有280元/月租金的车位；管理层子女优先入学；同德开发项目购房优惠……甚至还有昆明广场的商场热门餐饮优先就餐免排队服务。
就非常接地气的福利。
随着北京路沿线俊发春之眼、京江荟商业中心、美的北京路9號A8地块写字楼、永和广场相继入市，不知道有没有谁能挑战昆明广场写字楼的王者地位？
（京江荟商业中心效果图 图源：昆明空间规划）
万达·昆明双塔绝对是昆明的地标，但是肯定不算昆明优质的写字楼。
万达双塔也是今天文章提到的四个写字楼里，入住率最低的，仅70%（因为没有公开的官方数据，只是中介口径，实际甚至可能更低）。
（中间为北塔，左上方为南塔）
万达双塔目前的平均租金是54元/㎡/月，和2021年昆明普通写字楼租金均价（54元/㎡/月）持平，远低于去年昆明甲级写字楼租金均价（90.5元/㎡/月）。
和昆明广场一样，万达双塔也是2015年12月交付使用的，但是如今租金差距悬殊，甚至旁边新入市的金地中心租金都要高出双塔一大截。
为什么万达双塔徒有响亮的名号，没有坚挺的租金和租户口碑？
①业主降租金，拉低租户预期。
开发商建写字楼会面临两种抉择：一种是建成后，开发商拿在手里等着收取租金；另外一种是边开发边散售，以回笼资金为首要目的。
前者只租不售，形成单一产权的自持型写字楼（前面提到的恒隆广场）。后者产权进行多次分割，同一栋写字楼产生较多小业主。
万达双塔就属于租售型写字楼。也为后来管理难度增加埋下了伏笔。
（万达双塔转运层空中大堂）
其实，在2019年之前，万达双塔的写字楼租金普遍能在100~200元/㎡/月，算是昆明顶级写字楼。
但是租售型写字楼更加容易受到经济下行影响，部分业主可能出于自身资金需求，降低租金来达到出租目的。也有部分业主跟风降价或延长免租期，造成写字楼租金整体下滑，租户对租金的预期降低。
目前，即使是高区，视野能够观滇的办公室，租金也只能到80元/㎡/月。
（高区可观滇办公室）
②租售型物业管理困难。
租金的下降，意味着入驻甲级写字楼的门槛被拉低。
业主的目的是将自己持有的物业租出去，就不会有严格的企业资质审核。也会根据客户需求，将办公区进行分割出租，所以万达双塔有很多200㎡以下的小面积办公房源。
这样一来，也导致部分小企业入住万达。同时，当经济环境不太好时，容易形成退租潮。
另外，万达双塔的物业是万象美物业（2021年底被碧桂园收购），对进出人员的管理不太严格，可以随意进入。在写字楼的整体运营上，应该也是差强人意。
（电梯轿厢地面破损）
③没有地铁接驳，影响通勤便利。
商务办公的一个关键词：高效。
高效的轨道交通就是办公效率的一个体现。地铁接驳意味着缩短通勤时间，是员工能快速准点的交通保障。
但是，万达双塔所在的前兴路没有地铁接驳，地段优势就大大削弱了。除了影响了通勤的便利性，也降低了人流带来的辐射效果。
当经济环境不好的时候，一些小企业无法再顾及面子，只能选择退租，转而入住租金更低的商办公寓或者交通更便捷的老写字楼。
（一楼大堂还是非常大气的）
④体量大，办公需求难以消化。
万达双塔还存在体量较大的问题，南北双塔各有66层和67层，一共有1417套（12套/层，200-300平方米/套）。
即使不考虑分割和合并办公空间，这也不是一个小数目，更何况万达双塔周边还有其他写字楼。
紧挨着的蓝光昆仑中心，目前租金约60元/㎡/月；相距不到1公里还有后起之秀金地中心、绿地大城天地，类似金地中心的租金约70~80元/㎡/月；还有办公房源较多的润城第二大道、润城第五大道，目前租金约50元/㎡/月；稍远一点还有螺蛳湾中心，租金约80~90元/㎡/月。
（图源：金地中心官微）
同一片区商务办公体量较大，竞争激烈，万达双塔也只能放低身段来降低空置率。
说到南市区商业地标，南亚风情第壹城肯定有一席之地。
出色的商业运营背后，南亚第壹国际的写字楼也有稳定的租金表现。（南亚第壹国际有三座商务楼，A座由中石油整栋持有，C座为乙级写字楼，以下提到的均为甲级写字楼B座）
（图中17层写字楼为C座，29层写字楼为B座）
5年前，南亚第壹国际B座的租金是60~70元/㎡/月。现在仍然是这个租金水平。
由于B座一共只有29层，体量更小，方便物业管理和服务。小体量的甲级写字楼，在保证租金稳定没有太大波动下，给续租客户一些优惠政策，能够保证租户的稳定性。
这也就成就了南亚第壹国际B座超过80%的入住率。不过，南亚第壹国际写字楼存在的问题不在当下，而在未来。
①南市区地标，繁华的商业配套。
南亚风情第壹城是南市区地标之一，商业运营非常成功，人气远高于万达广场，
（南亚风情第壹城商业还进行过升级）
从企业角度出发，除了市中心板块，南亚风情第壹城是昆明早期具有较高辨识度和认知度的商业中心。良好的商业氛围也为商务办公的便利性加分。
②地铁加持，还可以再冲一冲。
即将开通的地铁5号线在南亚风情第壹城有站点——福海站。
原本没有地铁接驳的劣势马上就要消失了，通勤便利度增加。
地铁开通，写字楼租金不一定会上涨，但是下跌的概率更小一点。
③10年+楼龄
南亚第壹国际是2011年交付的，楼龄迈入10年+的阶段。（写字楼的产权年限是40年）
一楼大堂，除了有一名工作人员按照防疫要求亮码通行外，前台无人值守。大堂的待客区、灯具都显得有点老旧。
最明显的还是电梯，8部电梯有2部在维修，电梯里面也有老化痕迹。
除此之外，早期写字楼不太注重办公环境的营造，随着新写字楼的入市，对甲级写字楼树立了更高的标准，楼龄较大的写字楼租金很难上涨。
一路之隔的滇池时代广场租金在50~60元/㎡/月，租金略低，但是可以选择的面积段更多，也形成一定的竞争。
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昆明写字楼目前还处于存量消化阶段，根据相关数据机构发布的年报，截至2021年底，写字楼去化周期是108个月（9年）。
写字楼租金水平整体下滑，即使是目前看来租金最高的昆明广场（120元/㎡/月），在5年前的租金也能达到160元/㎡/月.
根据仲量联行的预测，到2025年，巫家坝甲级办公楼存量将达50.3万平方米。
空置率到那时又会变成什么样？
END