不靠商圈不临滇池还是坡地, 1万多的洋房凭什么?
导语:
一没有临近商圈,二不是平地,三不临滇池。
这样的洋房,是不是就是昆明那种没有先天优势的“三无”洋房?
但在昆明洋房越来越稀缺,动辄2.5万以上高价的今天,单价一万多的洋房小区确实更显亲民友好。
应中海云麓九里二期业主z先生的邀请,我们于元旦后来到这个东市区的洋房项目,来看看他家小区的交付情况吧。
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云南好房研究院【交房探盘】,针对新交房的项目进行评测。
针对不同类型项目(精装/毛坯/文旅/城市住宅等),指标还在不断完善,也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。
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注意:本文所有的室内部分的交付情况,仅能代表z先生一家的情况;也仅能代表探盘当天的情况。
不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况;图片为研究员现场手机(华为、苹果)拍摄,无后期调色,无滤镜,仅供参考。
早前中海云麓九里一期交付我们曾经去过项目参观,对小区的中式风格建筑和园林景观印象深刻。
(一期中庭景观较大,图片有点糊,从开发商官微扒下来的,意思一下)
与云麓九里一期相比,二期绿化景观还是有一定差距,毕竟一期以叠加+合院别墅为主,价格相差较大。
而同属东市区的低密度小区,今年我们的交房探盘栏目还撰文写过另外两个,美的顺城府、碧桂园映象美庐,大家也可对比一下。
相对来说,就去年洋房交付的小区中,中海云麓九里二期一定是交付质量靠前的那几个之一。
来看具体情况:
优点:
1、交房即交证,业主已经拿到房产证;
2、园区园林景观有设计感,乔木较多,种类丰富;
3、精装配置不错,且室内施工质量问题较少;
4、客厅阳台全包使得外立面窗墙比较高,立面统一,建筑颜值高;
5、拥有较为丰富的公区配套和多样化设施;
6、地下室也能做到全明。
缺点:
1、室外塑胶跑道、运动场地较硬;
2、小区坡度还是较陡,阶梯步道、缓坡出行不便;
2、部分上叠户型露台对下叠采光有遮挡;
4、室内精装镜柜安装较高,对矮个子和小孩不太友好。
5、周边生活便利度不高,项目北侧暂时为荒地(也导致小区侧门暂时荒废)。
交付流程
注,因我们到达现场已经过了集中交付时段,这部分信息为业主z先生口述+开发商/其他媒体相关报道。
(中海云麓九里二期集中交付几天,上图为中庭景观图,图片引自开发商宣传图)
2022年12月9日起,中海云麓九里二期正式交房,本次交付共计1265户,从开发商的各类宣传上可以推测当时交付的盛况,大红装饰+喜庆氛围。
合同上约定交付时间为12月31日前,提前了半个月多交付。
洋房物业费3.5元/㎡/月,叠拼物业费3.8元/㎡/月,物业费从12月16日开始算起。(这个物业费偏高,高于山海湾8号、中铁诺德山海春风等高端盘3.2元/平米/月)
业主z先生表示“提前交了契税,现在房产证已经在手,但还没有签字接房,要等到全部整改完毕再正式接房”。
我们到达现场时,从地下车库较多装修工人的车辆上来推测,已有较多业主顺利接房。
楼栋内外
与一期整体建筑以米色为主色调略有不同的是,二期的南向建筑外立面主色调为深灰色,楼层间采用米白色装饰条,而北向才是米白色为主,厨房/卫生间位置外墙采用灰色。
(洋房楼栋南向外立面)
(洋房楼栋北向外立面)
北向外立面没有太大的窗户,在步梯位置的外墙还设计了竖条纹造型设计,比一般类似颜色的外立面建筑更有调性一些。
因一期建筑外墙颜色较浅,中式韵味更浓;二期外立面颜色多用灰色,会更耐脏一些。
(叠加别墅南向外立面,露台上方为上叠加,下方为下叠加,可注意这一楼栋上叠加的露台对下方楼层窗户的采光遮挡)
(叠加别墅北向外立面,也是北面入户)
楼栋设计上也有一定巧思,利用地势高差,将下叠加的负一楼抬高地面,做出了全明地下室的感觉;上叠加则加了一个露台,增加了户外空间。
不过这里下叠加的1、2楼的采光灰被上叠加外凸的露台所影响,有一定缺陷。
(叠加别墅下叠加负一层花园,实际负一层为全明空间,约等于一楼)
入户单元门位置采用非常明显的新中式风格元素,柱体采用干挂石材,顶部有深色外延,大门采用金属格栅+玻璃门,线条不复杂,且有种高门大户的感觉,比较有厚重感。
(北向入户的洋房楼栋)
入户单元门旁边还有一块景墙标注了楼栋号,但南向入户大堂就比较小了,不够大气,但如果做成挑高的话又容易遮挡2楼南向采光,鱼和熊掌不可兼得。
以南向入户为例,内部入户大堂宽度明显一般(尤其与进深相比),比较值得一提的是硬装的质感真的蛮不错。
(南向入户楼栋的入户大堂)
装修风格虽然简约,但无顶灯+灯带的设计、能够延伸空间的金属镜面设计、长虹玻璃隔断、都让这个大堂显得更上档次。
电梯等候区,无特别的装饰。
采用上海三菱电梯,所在楼栋为1梯2户设计,电梯轿厢空间一般般,载重仅有825千克,不过考虑到总高也才6-8层,这样的电梯也足够了。(这个电梯与中海在昆明的其他项目高度类似,同样品牌同样款式,但载重不同)
电梯设置在两户的中间,与我们之前看到的其他小区楼栋内步梯间位置不太一样的是,中海云麓九里洋房的步梯借道了楼道过道,又因步梯高度差异,一户业主门前还多了三级台阶(缺点),优势是节省了空间,公摊更小了。
楼道内硬装与楼下的电梯间等候区一样,步梯间为水泥地面+墙面刮白,消防设施做了隐藏处理。
室内部分
(这里打分有分歧是因为,开发商并未配置电动窗帘电机,但预装了窗帘盒子+插座,001号研究员认为能打6分;可视对讲暂未安装,可找物业领取;卫生间安装了壁龛,002号研究认为也可替代置物架)
该项目二期的洋房(除一楼外)均为精装,叠拼为毛坯,业主z先生家为精装户型。
从楼道内进入室内,最显眼的便是这个“鹤山天山铸铝门”了。(上面已经放图啦不重复了)
我们在之前中海寰宇天下探盘一文中也提到过,该款铸铝门特点是实心铸铝,整座浇铸成型,耐腐蚀、抗氧化,整体偏厚重,且外观显得高档。
也是辨认中海项目的关键点之一。
智能门锁采用亚萨合莱(ASSA ABLOY)品牌,功能比较多,百度查了一下品牌确实较为高端。
入门第一感觉是户型得房率不错,虽然建面只有105平米左右,但横厅、三房两卫的格局,加上全包阳台的设计,做出来甚至有其他户型120平米的效果。
(全包阳台这个,不一定所有人认同,见仁见智吧)
总体说来,中海再次给两位研究员留下了较好的印象。
毕竟是改善洋房,如果做成刚需盘肯定是说不过去,接下来来看具体情况。
1、装修风格比较大气,符合当下潮流审美
进门处玄关位置用了两块更耐磨的白色大理石纹路样式的地砖,边缘用黑色波打线,比较实用。
(入门处的玄关柜,四开门设计,收纳空间不错。地面白色瓷砖比客厅其他瓷砖更耐磨)
整体室内门、玄关柜、浴室柜、卧室木地板均采用深咖色/棕色调,单看并不出彩,但配上浅棕花色地砖,搭配比较协调。
客厅踢脚线为深金色金属踢脚线(或类似材质,反正不是瓷砖或塑料亚克力),更显得上档次一些。
室内门门框到顶,卫生间门中间位置又单独有磨砂玻璃造型,单独区分其他卧室门,也更符合卫生间的使用场景。
客厅吊顶造型做了多个层次出来:
(客厅与阳台有条横梁,不矮,阳台也吊顶了)
(每间卧室远离窗户的这一侧都有一条灯带)
2、精装品牌、配置较为不错。
精装主要配置看厨卫。
厨房为H型格局,橱柜品牌为blumBlum,拉篮为悍高。
橱柜设计比较人性化,用了三层抽屉的设计,比较实用。
拉篮也确实很顺滑,感觉比之前我们看到的其他项目手感更好一点。
灶具、烟机来自品牌方太,灶具前面有一整块挡油板,方便后期清洁。
也配备了我们熟悉的改善盘厨房三件套——洗碗机(方太水槽洗碗机)、净水设备(3M净水器)、厨余处理器(贝克巴斯)。
主要的卫浴、五金件(洗手台盆、马桶、厨房+卫生间龙头、花洒)均为科勒品牌。(洗手台盆有两个,另一个品牌为TOTO )
(龙头为科勒,面盆有点小,品牌TOTO)
(花洒为科勒,无顶喷款式,但手感不错,淋浴间边上还有个壁龛)
(科勒马桶,略小,这应该是老款了)
卫浴风暖品牌为名族风暖,功能挺多样的。
(尤其这个风暖的照明灯,我们两位研究员乍一眼看过去,都认为“很高级”)
淋浴间的隔断门比较厚实,不会像其他项目松松垮垮,品牌采用优普。(但一处缺点,两个淋浴间隔断门的把手都已经有了一点锈迹)
虽然没有高端盘配置的空调、地暖之类,但室内精装配置丰富度和所用品牌还是达到了改善盘应有的标准。
3、装修细节还不错
客厅阳台全包设计,大落地窗,左右两侧均可开窗,最重要的是外开窗!(毕竟是洋房,没有高层住宅那么多限制)
卫生间窗户磨砂玻璃,下翻窗设计。
客厅地砖为80*160长方形款式,错缝拼接,直接通铺到阳台位置,空间就显得更大了,但可惜都没有美缝(厨卫地砖都没有美缝,比较遗憾)。
(这样可以看出来地砖是长方形大砖)
不过,对于大横厅来说,客厅中间位置的地插以及两侧墙面的插座太少了一点,担心不够用。
给我们印象深刻的是卫生间的地漏旁边瓷砖采用了对角铺贴法,这个铺贴方法在装修中经常见到,但开发商统一配置的精装房中很少见到(起码在交房探盘这么多期中很少见到)。
(可惜的是卫生间排水坡度没做好,还是有积水)
主卧、客厅的窗帘位置都预留了窗帘盒子和电动窗帘插座。
z先生家施工方面,我们到现场时已经是整改过一次的情况,前期整改了卫生间排水坡度没做好导致积水(推测又重新贴了地砖);入室门门框裂缝等问题。
余下的问题中,我们也发现两处明显硬伤,一是主卧踢脚线缝隙较大(不可忽略的大),需要重新安装,二是次卧墙面乳胶漆气孔较多,需要继续整改。
(卧室踢脚线问题无法忽略)
(镜柜安装较高,小个子女士照镜子有点不方便)
整体来看,室内精装施工问题不太大,算是相对比较好的工程质量了。
公区部分
坡地洋房小区如何设计,这是个超级难题。
一来,洋房小区很少有大面积的中庭和楼栋间绿化空间。
(这里指的是洋房小区建筑物的覆盖率更密集,楼间距小于高层住宅。同时因洋房、别墅小区会将一部分公共绿化变为一楼业主花园之类,故实际公共绿化面积就显得更小一些)
第二,坡地的形态决定了小区绿化的延伸性比平地更难设计。
我们在其他的洋房/别墅小区中也可发现不同的景观设计,比如海东俊园一期,平地,预留了大片空地做了迎宾/中庭景观;中铁诺德山海春风,平地,利用小区内部主要通道做了景观中轴;美的顺城府,坡地,但是主要道路普通绿化,没有特意设计中轴。
先来看今天的主角中海云麓九里二期地块图:
一个小中庭,左右两条主要通道也做了景观轴。
云麓九里二期的绿化虽比不上一期有特色(特指中庭景观),但也还算中等偏上,颇有意趣了。
具体来看特点:
1、入户大堂打造成公共休闲区,符合中式园林风格定位
一二期正大门相对,二期进入大门后是一个公共会所,因整个小区为坡地,业主可通过这里乘坐电梯进入小区。
(二期小区大门)
(二期门禁,对面即是一期大门)
大门中央为一块中式影壁,进门后两侧为小的喷泉水景(但是我们到的时候没有水),一左一右还有迎宾树(其中一颗类似黑松/罗汉松之类),地面还有中式的矮柱引路灯。
(不开水景,景观大打折扣)
会所内多组休闲沙发,整体风格不像是会所,反而像售楼部的布置,没有其他公共设施(如运动、儿童、锻炼等),或与其是别墅/洋房小区有关。
2、园林景观塑造有设计感,且植被丰富多样。
中庭景观面积虽不大但设计不错,较大空旷草坪显得比较开阔。
景观轴线和楼栋间绿化小道蜿蜒曲折,且两侧的树木适当变化。
(大型乔木较多,但因季节原因叶片不茂盛)
我们现场就看到了较多滇朴、暖树、黄杨树、银杏、香樟等高大乔木,也有竹子、枇杷、红叶李、金枝槐、海棠、腊梅、紫薇、紫荆等这类画龙点睛植物。(树木上有树种标识牌,业主更方便辨认)
期间穿插休闲廊架区、闲坐区等功能区域。
(忽略这个绿色塑料布吧)
(走台阶累了还可休息一下)
(左侧是无障碍通道)
同时,园林以《浮生六记》为主题,地砖、影壁、浮雕都有相关文字,调性十足。
3、公区功能性设施较为丰富
除了第一点提到的入园会所之外,中庭背后还有一个较大的儿童游乐区。
(这张图来自开发商宣传,实际区域面积也确实较大)
另外,在两侧的通道上也做了除景观以外的功能区。
与前文提到的阶梯步道不同,两侧通道以缓坡为主,这一侧的功能区又适当增加了运动设施,地面有慢跑道(但塑胶偏硬),两侧布置运动器材、儿童游乐区。
(仅东侧通道至少有4块类似的运动/儿童场地)
不过尽管如此,也难做到十全十美。
两处缺点:
1、坡地洋房,还是对轮椅、儿童椅不太友好。部分区域虽有电梯,但实际使用诸多麻烦,比如下图这部电梯就停用了(仅限当天,不代表其他时间)。
2、也因是坡地,小区分散出多个地下停车场,实际进入小区后,车辆还是会在园区内的边缘处通行。
地下停车场和其他配套
前文已经提到小区因地势差异,分散出多个地下车库(各个车库间并不相通,且部分车库也不能算是地下)。
(这两个地库限高不一样)
停车场内部硬装中等,标识清晰,也足够明亮,车道和车位均满足最低要求,缺点还是有明显坡度(并不是地面凹凸不平)。
(这里就有明显的坡度)
地下入户大堂比较简单,但或许是多数业主正在装修的原因,门禁大开,需要加强管理了哈。
(入户区,顶部有格栅装饰,但部分楼栋前照明未开)
(负一楼电梯等候区)
二期在西南角也有一栋独立商业(但现在是售楼部),目前来说整个小区生活便利度不高,也没有社区底商。
尤其项目北侧还是一片荒地。
(小区北门现状,暂时不通)
(小区北侧暂时为荒山)
与临近的其他成熟小区(如银海白沙郡一侧)道路有明显高差,无法就近共享临近小区社区商业,而若通过清裕路进出,步行三百米也难以找到日常便利商店之类。
业主反馈“小区还没有幼儿园,一期的业主子女已有就读隔壁明通小学(映象美庐配套学校)的”。
买房无完美,中海云麓九里二期交付品质不错,可惜因地段、配套的一些缺陷导致价格不高,但也正是因此,也让更多小伙伴有了住洋房的机会,你觉得呢?
END
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