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北市区一项目交房 智慧社区“智慧”吗?

002号研究员 云南好房 2023-04-25


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事情还是那个事情哈~~~

麻烦大家星标一下,感谢~~~

要不然我们的文章

会在你的公众号阅读列表里面消失~~~

跟着箭头,简单3步搞定~~~

———以下是正文———

当下,ChatGPT席卷全球,成为世界瞩目的焦点。人工智能第一次离普通人那么近,或许也会深刻影响未来的科技走向。

而早在上世纪90年代,比尔盖茨就预言,“在不远的未来,没有智能家居系统的住宅会像不能上网的房子一样不合潮流。”

如今,技术是否改变了昆明人的生活方式呢?4月1日,我们应业主L女士的邀请,来到美的云璟,来看看这个宣传打造5M智慧健康社区的项目,实际落地情况如何?

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云南好房研究院【交房探盘】,针对新交房的项目进行评测。

针对不同类型项目(精装/毛坯/文旅/城市住宅等),指标还在不断完善,也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。

 

(交房探盘栏目报名通道,建议交房前联系,本栏目长期有效)

注意:本文所有的室内部分的交付情况,仅能代表L女士一家的情况;也仅能代表探盘当天的情况。

不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况;图片为研究员现场手机拍摄,无调色,无滤镜,仅供参考。

美的云璟此次交付的是一期住宅,其中1#、2#、3#、4#为正式交付的商品房。5#和6#为回迁楼栋,从外围看基本完工,不确定是否和此次商品房同批次交付。(商品房和回迁房不隔开,下文提到的交付情况以商品房为准。)

( 图源:昆明市自然资源和规划局)

项目规划三期开发(三期为18班幼儿园),其中一期容积率最高,容积率约6.32。交房现场能感受到楼栋排布较密,主观上产生刚需盘的第一印象。

美的云璟位置在龙江路和红锦路交叉口,步行10分钟到月牙潭公园,南门对着昆八中,北侧出去是武成小学云璟校区(暂未建成,具体校名以实际公布为准)。

再加上三期配建的五华区第一幼儿园,这个项目的学校配套优势非常明显。

从红锦路一侧,售楼部和大成名园之间道路可以进入小区。由于地库暂未交付,业主前往接房,只能将车停在小区外围道路两侧,略显拥挤。

(小区外围道路)

(道路另一侧为建投学府,工程进度还是蛮快的)

集中交房期间,小区外人行道还在施工,观感不太好。

(小区外人行道正在施工)

目前使用的是小区次出入口,小区大门设计比较简洁,人车分离,人行出入口做了类似影壁的设计。考虑到是小区侧门,要求也不能太高。

(小区目前大门,未来小区主入口在该地块面向龙江路一侧)

在进入小区前,照例来看看美的云璟一期此次交付的优缺点。

优点如下:

1、按时交付,且部分房源实现了交房即交证

2、小区绿化经过一段时间养护,栽种较密,呈现出茂盛的状态

3、架空层配置了室内运动设施

4、地库虽未投入使用,但是从目前呈现来看标识清晰,照明较好

缺点如下:

1、装修交付,室内施工上存在一些问题,且交房当天没有快修小队

2、智能家居使用上不够智能,存在一些调试问题,体验较差。

3、外立面配色类似几年前的风格,略显过时。

4、分期交付,小区内部有围挡,且小区两侧均有工地。

5、一期交付地块绿化空间未成片,景观设计上有一定局限。

业主L女士认为:“整体交付马马虎虎,考虑到学校和价格,感觉性比价还不错。就是我们家橱柜没有安装,清洁工作没到位,智能家居不好用,还是有些问题需要尽快解决的。”

交房流程:

据业主反馈,美的云璟合同约定的交房时间为2023年3月31日,实际交房时间从2023年3月27日开始,属于按期交付。

部分提前缴纳过契税的业主,交房当天就拿到了不动产权证,算是交房即交证

交房当天有一定的仪式感,流程区设置在2栋侧面,由于交付楼栋不算多,现场流程还算井然有序。

(项目交房即交证)

小区宣传栏位置公开展示项目相关证件,比较规范。

小区是美的物业,物业费为2.65元/㎡/月,从4月1日开始缴费。

带验房流程有1名工作人员陪同,L女士觉得陪验房的工作人员不太专业,对房屋情况好像不是很了解,“我指出的一些问题,感觉工作人员也回答不上来,更别说主动介绍交付情况了。”

接房当天没有快修小队可以调度,所有问题都要先记录,之后安排整改。发文之前,我们向业主了解整改进度,L女士表示:“整改态度还是不错的,大概一周左右就反馈处理好了。”

楼栋内外:

看到小区外立面的第一印象是:很久没有看到这种配色了。

是“昆明黄”时期,很多开发商经常使用的外立面色调。米黄+褐色的外立面,略显过时。

( 小区整体外立面,上图左侧楼栋未交付,外立面和一期统一)

窗户采用的是双层中空隔音玻璃。阳台采用玻璃护栏,有一定缝隙,高度合适。

楼栋设计上属于点式楼,除了北面,楼栋另外三面均有外挑阳台。

(小区外立面)

北向外立面的楼梯窗户较小,再加上深褐色外墙,整体感觉比较“厚”。

(小区北向外立面)

一期地块有两栋回迁房和四栋商品房,容积率高,意味着小区建筑密度较高。

除了1#是20层,另外三栋均为33层,楼间距约25米,不算很宽。而且楼栋排布没有明显错开,低楼层采光必然会有遮挡。

楼栋一侧有无障碍通道,入户做了褐色金属质感的外檐,上方有楼栋标识,整体呈现比较普通。

(楼栋入户)

楼栋门禁设备已安装,单元门是金属线条装饰的玻璃门,单元门外两侧是架空层,摆放着一些室内运动设施。

(小区单元门)

进入单元门,穿过长走道,就是一楼电梯间。交房当天,没有休息桌椅,也没有明显的挑高设计。

(一楼电梯厅)

电梯配置为2T5和2T6,品牌为蒂升,电梯内部做了防护处理。

(交房当天,一部电梯坏了)

楼上电梯间略显普通,筒灯+浅色墙砖地砖,没有什么记忆点。

(电梯间)

中户和端户之间有连廊,连廊分布在楼栋两侧,为金属栏杆,高度在1.5米左右。连廊到中户次卧窗户的距离约2米,还算合适。

( 连廊)

步梯间普通水泥铺地+白色乳胶漆,有扶手,也有自然采光。

(步梯间)

房屋内部:


入户门内开,品牌为美心,配密码锁。棕色简洁款式,比较厚重。入户门一侧有挂钩。

(户号做了模糊处理)

入户门两侧是玄关柜。左手边有穿鞋凳、鞋柜,右侧有穿衣镜和收纳空间。玄关柜的收纳功能还是蛮强大的,虽然除了鞋柜,其他柜格深度一般,但是也可以收纳小物件。

(玄关柜收纳空间较多)

玄关柜背后是厨房位置,厨房门是单门的推拉门,L女士家的厨房门上有比较明显的划痕。

(厨房推拉门)

厨房“U型”设计,操作台面较短。水槽一侧有窗户,面向采光井,自然采光条件一般。

橱柜无品牌标识,顶柜和地柜颜色一致,均为深褐色。操作台上带感应灯带。L女士家橱柜还未完全安装好,除了天然气表未包住外,还缺失了几块柜门。

( 上图:L女士家橱柜 下图:邻居家安装完全的橱柜)

厨房水槽单盆大槽,比较实用,龙头可抽拉。直饮水品牌为美的。

(厨房水槽比较大)

烟机和灶具品牌当然还是美的,款式看着有点普通,和其他项目配置的并无太大区别。柜式洗碗机,品牌同样是美的。

(烟机款式普通,灶具暂未安装)

(柜式洗碗机)

燃气表已安装,暂未安装可燃气体报警器,可能后期可以向物业领取安装。

交房当天没有看到热水器,业主向工作人员确认,对方回复没有配置。这让业主和两位研究员都颇感不可思议,“美的置业的项目不给业主安装美的热水器吗”?

可能是我们一厢情愿了。

L女士家是竖厅设计,厨房连接餐客厅。客厅东向采光,楼层不高,采光也不算差。

客厅铺了灰色地砖,没有做美缝,缝隙脏污比较明显

(客厅地砖缝隙脏污明显)

墙面是白色乳胶漆交付,L女士家墙面问题较多:客厅吊顶有3处开裂、玄关柜上方和主卧墙面脱皮、部分墙面有补漆痕迹,色差明显等。

(墙面脱皮)

客厅净高约2.69米,比较合理。吊顶仅做了一面,有灯带,但是没有装饰线条,看着不太对称。

(客厅净高)

( 一侧有吊顶)

阳台是四门的推拉门,有把手,使用顺畅。这个宽度的推拉门一般设计成双门,分割成四门后,视觉感觉上不是很大气。

( 阳台推拉门)

阳台铺了灰色防滑地砖,不是封阳台交付,也不是全包的玻璃栏杆。阳台仅连接客厅,空间不算很大。

主卧采光还不错,靠近主卫的位置打了三开门的衣柜,柜格略窄,有感应灯带。

( 主卧带衣柜交付)

东向次卧空间合适,西向次卧面向连廊,空间略小。两个次卧离卫生间较近,作为建面约106㎡的户型,主流设计就是紧凑型的三室两卫。

(东向次卧)

(西向次卧)

卧室窗户为双层隔音玻璃,预留了窗帘盒子。L女士家对着小区内部楼栋,比较安静,未来不确定会不会受到北面工地施工噪声影响。

(窗户预留了电动窗帘盒子)

窗户为外开上悬窗,比较少见。

(外开上悬窗)

室内门为棕色,没有包边到顶,款式简洁。

(室内门)

该户型有2个卫生间,卫浴配置略有差异。洗漱柜是普通的敞开式柜门,没有分格收纳。镜柜有灯带(没有找到开关,不确定是否存在接线问题)。次卫镜柜旁边还有敞开的收纳柜。

(洗漱柜)

(镜柜一侧还有一个收纳柜)

洗手台盆的品牌为科勒,台盆较大较深。龙头品牌为摩恩,可抽拉。

(洗手台盆较大)

马桶品牌是也是科勒,次卫是普通马桶,带喷枪。主卫马桶带智能面板。一侧有纸巾架和毛巾架。

( 马桶过于普通)

淋浴屏外开,淋浴间地砖做了防滑处理,也设计了走水槽。

( 淋浴间)

主卫和次卫花洒均不带顶喷,可升降,品牌为摩恩。没有考虑置物架。

(花洒均无顶喷)

卫生间风暖品牌为美的,出风面板和升温速度均正常。不过L女士家两个卫生间的风暖安装位置没有统一,并不影响使用。

可视对讲已安装,品牌为大华,有实时监控功能。

(可视对讲已安装)

在可视对讲机下方,有一块智能面板,是美的智能语音管家“小美”,可以语言控制,也能触屏控制。

从室内家居方面,唯一的智能化都集成在这块控制面板上了。

(可以语音呼唤智能管家,不过有声音干扰,会影响使用)

通过呼唤“小美小美”,可以控制室内灯开关,可以播放音乐。由于没有联网,我们还未探索出更多功能。

(可控制开关,还能播放音乐)

开关和插座为灰色面板,开关为触摸开关,插座有USB接口,002号研究员觉得不太符合使用习惯,“大概多用用就习惯了。”

(触控开关)

可能是因为线路问题,L女士家存在部分灯具找不到控制开关的问题,通过“小美”同样无法找到相关控制开关。

业主也现场联系了工作人员,提出了一个问题:“在没有联网的情况下,我要如何控制室内开关。”

工作人员好像也不太熟悉,无法给出明确的答复。业主多次尝试,仍然无法找到走廊开关后,逐渐失去耐心:“我不要智能,我就想要机械控制,有一个确定的开关……”

可能这也是智慧社区落地之后比较尴尬的地方:原本想要科技改变生活,现实是遇事还靠土办法。

由于相对独立的智能家居生态链,为了能够让管家“小美”发挥作用,业主后续可能还要添置一系列美的家电。

另外,考虑到美的置业背靠美的集团这个家电业龙头品牌的大树,竟然没有在电器配置上体现优势,还是有点意外的。

L女士家具体存在的问题有:墙面存在裂痕、脱皮和污渍的问题;橱柜未安装好;部分开关未安装好;踢脚线松动;主卫门槛石收口没做好以及清洁问题。业主觉得大多是可以解决的小问题,“没有自住的打算,所以要求没那么高,稍微搞搞就准备拿来出租了。”

(墙面有裂痕)

(主卫门槛石收口没做好,可以看出清洁工作也没到位)

(踢脚线松动)


公区基础设施:

美的云璟一期规划设计没有大中庭的概念,绿化均围绕楼栋排布。景观设计上,没有太大发挥空间,以密植景观为主。由于季节原因,除了迎宾道上的两列树阵没有叶子外,大部分绿植长势都还不错。

具体来看:

1、一期和二期之间有围挡。

从一期大门进入小区后,两侧各栽种3棵迎宾树,由于没有悬挂铭牌,无法确定是什么树。

(小区次入口迎宾道)

正对着大门的就是一处密植景观,五个层次设计,也还不错。此处也体现了交房仪式感。

( 小景观有层次感)

不过,公区最显眼的还是一期和二期之间的大围挡。

沿着分期线,围挡把已交付区域和工地分隔开,对于前期交付的业主来说,体验不是很好。

(围挡瞩目)

好在项目工程进度正常,按计划二期估计今年年底交付,到时候一期和二期之间是连通的,无论是绿地景观,还是活动空间,都会大幅增加。

2、绿化主要围绕楼栋呈现。

由于一期是“L”型地块,没有较大空间来做中庭,小区绿化景观大多围绕楼栋呈现。

从小区平面图上看,集中绿化主要分布在二期。虽然分期交付,但是同属一个地块,一期业主之后也能享受整体的公共绿化。

(此次交付的地块确实绿地不太集中

景观整体较分散,因此需要再立体层次感上做文章。

楼栋前后选用高度、形态、色彩、大小相对统一的小灌木在一定区域内紧密栽植,然后修剪外表面,形成植物组合新景观。增加了绿量,也有一种简洁明快的园林设计美感。

(楼栋前后景观)

靠近二期的区域,有带状景观,灌木栽种比较茂密。儿童游乐区前方有一块草坪,养护比较好。

(带状景观)

绿植选择上,观叶植物较多,大多是比较常见的灌木和铺地植物。


3、公区配套较少。

一期交付来看,公区配套比较少,不确定后期是否会补充设施。

垃圾桶是定制款,暂未看到宠物便纸箱。路灯款式普通,有监控摄像头,室外休息桌椅较少,没有休闲廊架。

( 垃圾桶)

(监控摄像头)

慢跑道,跑道一侧有金属部件,是我们在其他小区没见过的,不确定是否和智慧社区有关。

(小区慢跑道)

儿童游乐区靠近回迁楼栋,设施不太多,有一个长滑梯和短滑梯,风格上比较简约。

(儿童游乐区可以不五颜六色,但是也要有童趣)

一楼有架空层,放置了一些室内运动设施,不过种类较少,放置数量也不多。物业用房在6#。

(架空层设施)

地下停车场和其他配套设施:

一期地库地面入口人车分离,进出道闸已安装,只是交付期间暂未投入使用。

(地库出入口)

地库入户做了栅栏吊顶,且有灯带,搭配墙面标识,感觉还不错。

( 地库入户)

地库整体给人的感觉很清爽,可能和蓝白灰色调搭配有关。

楼栋和地面标识清晰,照明也不错。地面为环氧地坪,标准车位交付,暂未看到充电桩。

(地库设计比较清新)

整体上看,地库已经达到交付标准了。

小区外围有社区底商,目前暂未开业。进出道路通畅,距离霖雨桥地铁站约1.8公里。三期配建的幼儿园目前是项目售楼部。

(小区底商未开业)

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美的云璟宣称落地5M智慧健康社区,凭借制造业根基和科技化基因,美的置业在智能家居和智慧社区的打造上拥有先天优势,因此我们也格外期待交付时能兑现“智慧家居4.0时代”。

考虑到智能家居需要联网使用,交付时并不能完美体现智慧社区的落地情况。

也许,业主使用智能家居系统渡过磨合期后,能够逐渐感受到科技带来的便利。

最后,照例是投票环节:

END


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