昆明二手房难卖？为何这一区域却难买

昆明有这样一个区域：

本身发展时间比较早，区域的位置也不错，有地铁也有学校，但因为“趴窝”的楼盘比较多，整个区域新房供应严重不足。

与此同时，二手房由于房龄普遍偏大，且部分次新房受历史原因影响（主要是没有房产证）等，在二手房市场的活跃度也不高。

新房屈指可数，二手房乏善可陈。

要在这样的区域买房，也真是挺难的。

根据以上描述可能有的人已经猜到是哪个区域了！本期《二手房攻略》我们来关注人民西路沿线的次新房（这里特指二环西路以西沿线）。

二手房攻略栏目截止目前已写过昆明超100个二手房小区，欢迎点进公众号查看，因往期文章占用字数太多，本文不再贴此前的文章链接。

人民西路东起小西门龟背立交，西接滇缅大道（春雨路），是横贯昆明的东、西向城市主干道的重要组成部分。

在功能上，其不仅仅是一条城市干道，还是五华区和西山区重要的行政区域分界线。

五华区与西山区行政区划示意图/云南好房制图

这样的功能承载客观上造就了人民西路“同路不同区”的现象。

比如，隔人民西路相望的人民路壹号广场和保利六合，在行政上则分属五华区和西山区管辖。

这样的例子贯穿着整条人民西路。

而我们今年重点讲的区域，人民西路自二环西路至眠山一段，又是传统的西市区核心区域范围。

在行政管辖上也更特殊一些。

人民西路以北、昌源路以东、海屯路以南，二环西路以西的合围区域，实际上又是高新区（西区）的范畴。

高新区（西区）区位示意图/云南好房制图

昆明高新区实行省市共建、以市为主的管理体制，由昆明市直管，不属于国家法定行政区划，但在规划和经济管理方面拥有独立权限。

因此，二环西路以西的人民西路沿线，实际呈现的关系有点“三角恋”的意思。

而且，由于历史沿革的关系，在相关的配套权属上，又有着相应的错位。

比如，在五华区（高新区）用地范围内的西山区第一中学（云师大附中西山学校），从以往的对口招生情况来看，又只接收西山区行政管辖内附近对应的生源。

而紧邻的五华区和高新区所属的就近学校，都没有对口西山一中就读的份。

是不是很神奇！

二环西路以西的人民西路沿线的大规模开发，可以追溯到始于2008年的轰轰烈烈城中村改造热潮。

诸如梁家河片区、黑林铺片区、沙沟尾村等城中村/旧城改造项目，一度让片区进入发展的高光时刻。

但从区域10多年来的发展来看，整体的城市界面改观不是很大。反而却成为区域改造遗留问题比较集中的区域。

即便是在目前，一些未完全实现改造的空地，仍然像城市的“伤疤”一样，贴在二环西路以西的人民西路沿线，有些影响观感。

最明显的就是，最初由经典地产负责改造的梁家河片区，横跨人民西路两侧的工地，多次易主仍未迎来实质性改变。

而早在2010年就被列入昆明市“退二进三”拆迁改造范围的西苑茶城，中途不断有改造的消息传出，但时至今日仍在正常营业。

可以说，二环西路以西的人民西路沿线区域，浓缩了昆明城改大潮的苦辣酸甜。

我们落位到具体区域来看，整个片区还是很有特点：

1、区域优势明显、市政配套强

首先，人民西路作为昆明横向城市中轴的地位，想必不用说太多。其连接市中心和西三环的交通畅达性，在出行方面非常便捷。

同时，区域西侧的眠山公交车场，是昆明众多公交线路的始发-终到站，公共出行通达全城。

地铁3号线有三个站点途经二环西路以西的人民西路沿线

而在2017年8月底开通运营的昆明地铁3号线，更是串起了整个区域，进一步强化了二环西路以西的人民西路沿线区域对外联系，助推着区域发展。

区域内靠近西苑立交桥的云南软件园、环球时代，以及海源财富中心、金地兰亭广场等商务办公和商业体，丰富着沿线的生活内容；而高新竹园、眠山森林生态公园等则能为生活提供休闲的去处。

2、住宅小区沿路分布，户型多样，同质化严重

二环西路以西的人民西路沿线区域还有一个特点，住宅沿人民西路分布，所属的区域行政管辖也比较广阔，主要集中在西苑、马街、黑林铺街道等范围内。

沿路分布的情况也造就了区域地铁盘居多的特性。在居住上，地铁的便捷性为房子保值提供了相应的支撑，相对的租金也更高。

比如，地铁口的怡合景苑，三室租金在2600元/月，经典双城、兰亭上锦的房源通常也能租到2000元/月。

由于区域次新房多为城改项目，因此，产品以高层为主，有少量小高层分布。在户型面积上跨度比较大，小至40多㎡，大至约260㎡的户型均有分布。

同时，城改项目不可避免的会有回迁房源的存在，在二手房市场中，回迁房源的价格竞争优势也比较明显。

本期实踩的二手房小区，均位于人民西路沿线，且都是房龄10年左右的次新房，在区域内有一定代表性。本文提到的项目具体价格如下：

经典双城D区VS怡合景苑

两个项目均位于人民西路以北，均处于高新区用地范围内，且都是城中村改造项目。

其中，经典双城是梁家河片区城改项目，而怡合景苑则是沙沟尾村城改项目。巧合的是，两个城改项目均没有彻底改造完毕。

经典双城与怡合景苑区位示意图

在区位上，两个项目被西山一中隔开，小学划片都是高新一小经典校区，但对口中学并非是离得最近的西山一中。

这也是前面说到的，教育资源在行政管辖上错位的具体表现。

经典双城B区与怡合景苑之间隔着一个西山一中

经典双城容积率5左右，本身项目比较大，但目前仅建成A-D区，都是高层/超高层产品，临近人民西路的地块仍然处于空地围挡状态。

经典双城A区

建成的地块中，仅有经典双城D区是纯商品房小区，且是封闭式管理，其他地块均是回迁房和商品房混搭，而且是开放式管理。

由于相应的历史原因，房产证取得时间也有差异。其中，经典双城B区下证最快，至今已满两年；经典双城A区和C区已有部分房源拿到房产证，目前房产证还在持续办理中；经典双城D区去年开始办证，至今还未满两年。

幼儿园远处高楼是经典双城D区

为与其他项目对应，本文主要介绍纯商品房、且品质最高的经典双城D区。

与西山一中一路之隔的怡合景苑，容积率5.7左右，建成的是项目一期，建筑为高层/超高层，临近人民西路的二期地块目前依然是空地围挡。

怡合景苑有相应的合作开发背景，交房后即办理了房产证。

怡合景苑由两个地块组成，道路左侧为二期围挡

目前已建成的项目一期虽然是两个地块，但均是封闭式管理，回迁房主要集中在一个楼栋，未与商品房分开管理。

两个小区产品面积分布比较广，都有小户型，也有大面积改善产品，价格在1.1-1.3w/㎡之间。

小区环境和居住管理

经典双城D区位于高新一小经典校区正对面，在建筑外立面上也与其他区有着明显的区别。

经典双城D区隔离相望的高新一小经典校区

相对于经典双城其他区红、黄、黑相间的建筑外观，经典双城D区黄色为主的两段建筑设计，要更低调一些。

经典双城D区主出入口

整个小区共8栋建筑，其中2幢是商业，3幢和4幢设计为独立的两个单元楼栋。

合围式的小区设置有门禁，需要刷卡进入，整体管理比较规范，小区内没有乱停乱放的情况。

校区平面图

只是，小区与底商的超市连通，虽设有道闸，但未启用，有一定的安全隐患。

中庭景观位于小区中部，整体有设计感，树木和植被养护得不错。围绕中庭景观设置有健步道，还设置有儿童游乐设施，整体的居住环境还不错。

小区中庭景观整体性较好

小区中庭景观

小区中庭景观

由于小区南侧毗邻的地块为待开发空地，小区平面显示的两个出入口目前处于围挡状态，对于居住的整体性有一定影响。而且，一处围挡还拉起绳子，成为了“晾晒区”，比较影响观感。

小区规划的次出入口围挡处成为晾晒区

经典双城D区的物业为金地物业（与其他区有区别），物业费2.3元/㎡·月。小区人车分流，机动车位五六万一个，车位租金300元/月左右。

怡合景苑的外立面与经典双城D区有些相似，也是以黄色为主。

怡合景苑小区大门

整个小区分为两个地块，共有8栋建筑，独立的裙楼配备有一所私立幼儿园，对于小区幼儿就读比较方便。

从平面图可以直观的看出，小区楼栋命名比较直接，从4栋开始，整个小区目前没有1-3栋。

小区平面图没有1-3栋的标识

因为，原本规划的1-3栋建筑，位于待开发的沙沟尾村改造二期地块，但由于目前地块还处于围挡状态，因此，出现小区楼栋命名不完整的情况。

与经典双城D区不同的是，怡合景苑待开发地块未与小区直接连通，因此，在居住上影响并不大。

同时，由于小区有设置架空层，且非机车停车场设置在楼栋下方，非机动车停放需要进入小区内部再转停地下，使得小区乱停乱放的情况比较突出。

小区电动车乱停乱放

小区没有完全意义的中庭景观，绿化和树木主要沿小区内部道路分布，养护情况也比较一般，局部区域能看到红土裸露。

小区景观主要沿路分布

除了休闲廊亭和健身设施之外，小区没有独立的儿童游乐设施。但是，小区消防通道连通外部铁轨旁的道路，对晨跑爱好者非常友好。

小区健身设施

怡合景苑的物业是俊发物业，物业费2.3元/㎡·月，小区也是人车分流，车位租金300元/月。

总的来看，虽然两个小区都是封闭式管理，但小区一楼均存在住宅用来开茶室/便利店的情况，居住的纯粹性要差一些。

经典双城D区内的茶室

怡合景苑小区内的便利店

在出行便捷性、小区环境和管理方面，临路且有中庭景观的经典双城D区相对更有优势，但在居住体验上，怡合景苑要更胜一筹。

产品和价格

两个小区都是高层/超高层小区，但在产品上，怡合景苑的设计明显更新一些，居住的舒适性也更高。

比如，经典双城D区的入户大堂与电梯厅连接，采用的是台阶，这种设计比较老，而且对于行动不便的业主非常不友好。

经典双城D区楼栋入户大堂内的阶梯

整个入户大厅也是正常的平层空间，没有时新的架空概念。

而怡合景苑的设计则完全不同，不仅将一楼入户大厅做成了架空空间，还在入户单元出入口设置了无障碍通道，明显更人性化。

怡合景苑楼栋入户有无障碍通道

怡合景苑入户大堂的架空层

在具体的产品层面，经典双城D区梯户比为2T6/3T8户，产品涵盖两房至四房。我们看的一套建面约97㎡的房源，三室两卫设计，2T6户的格局。

经典双城D区建面约97㎡户型图/源自安居客

房子室内空间比较紧凑，厨房是开放式设计，依靠生活二次采光，次卫为黑卫，客厅连接景观阳台的两侧为承重墙没有推拉门，景观阳台进深较短，空间比较鸡肋。

整个房源装修一般，房东挂牌价115w，折算单价约1.19w/㎡。

另一套同为中楼层的房源，建面约98㎡，三室一卫的设计，装修稍好一点，房东挂牌价120万，折算单价约1.22w/㎡。

至于另一套小户型房源，建面约86㎡做成了2+1室的格局，卧室外以一个狭长型的通道，户型设计比较奇怪，而且装修非常差，基本要重装才能住，挂牌价也要87万，折算单价也在1w出头。

经典双城D区建面约86㎡户型图/源自安居客

其他的房源，还有60多平的小户型房源，一楼带花园的产品，但价格要到120万左右。

可能也是因为房产证没满2年的缘故，感觉经典双城D区房东卖房的诚意不是很足。属于房子不一定看得上，但价格还不便宜的类型。

相比之下，怡合景苑的房子在居住体验上要更好。

比如，一套中楼层的房源，建面约143㎡，三室两卫的格局，3T8户设计。

怡合景苑建面约143㎡户型图/源自安居客

房子户型和格局不错，没有暗室，景观阳台无遮挡，主卧带衣帽间，空间宽阔度也不错。全屋欧式装修，墙面贴有墙布等，整体装修不错，审美也在线，房东挂牌价185万，还带车位和家具，折算单价1.29w/㎡。

另一套同户型的房源，4T8户的设计，由于景观阳台受隔壁楼栋遮挡，且装修相对差一些，挂牌价166万，折算单价1.16w/㎡。

对于怡合景苑来说，户型整体要丰富一些，既有78㎡左右的两室，也有117㎡、128㎡，以及143㎡的三室，还有260㎡左右的跃层（两层打通的避难层房源，挂牌价在360万左右）。

从选择的角度看，由于经典双城D区围绕中庭景观合围式布局，房源遮挡的情况比较少。怡合景苑个别楼栋则要关注楼栋间的遮挡问题。

整体来看，两个小区的价格都不算低，主要还是学校（高新一小经典校区）+地铁（地铁3号线西苑站、昌源中路站）对房价的支撑作用比较大。

就居住而言，经典双城D区的便捷度要高一些，但户型产品怡合景苑更有优势。

购房风险

在购房方面，由于经典双城D区房产证未满2年，会比满2年的房源多出相应的税费。同时，随着其他几个区房产证的持续办理及上市交易，未来可能会存在低价回迁房冲击市场的情况。

而怡合景苑距人民西路的商业有一定距离，便捷性要差一些。

比较好的地方是，两个小区离幼儿园都不远。特别是怡合景苑，幼儿园就在楼下，接送非常方便。

怡合景苑门口就是幼儿园

虽然两个小区都是划片高新一小经典校区，但对口中学非唯一性，可能会存在中学不一样的情况。

而且，两个小区都紧邻待开发的地块，若后续启动开发，都会不可避免的存在施工方面的影响。

至于房价，可能还得看个人的喜好与接受度。毕竟，整个片区次新房确实也不多（本来还想看一下经典明苑的，但由于没有房产证，便只好作罢）。

兰亭上锦VS西府景苑

与前面提到的两个小区不同，兰亭上锦和西府景苑分别位于人民西路的南、北两侧，而且，在行政管辖上，兰亭上锦属于西山区，而西府景苑则属于五华区。

相同的地方是，两个小区都不在高新区的范围内。

兰亭上锦与西府景苑区位示意图

两个小区基本在同一时期建成，由于西府景苑以18层的小高层为主，市场价格相对高一些，挂牌价普遍在1.3-1.4w/㎡左右。

小区环境和居住管理

兰亭上锦是西山区52号片区城改项目之一，也是广州广电地产在昆开发的首个项目。整个片区共规划6个地块，其中，兰亭上锦原计划分三期开发（三个地块），但在一期、二期建成交最后，金地商置收购了广电地产，当时在建的三期商业由于有金地商置介入，因此，建成后的商业定名为：金地兰亭广场。

而剩下的地块，则成为现在的金地商置昆悦和玖悦府。

回到兰亭上锦，住宅分为一期和二期，被上锦路隔开，独立管理。其中一期是回迁房，二期为商品房。

兰亭上锦二期主出入口

我们主要看的是商品房地块的兰亭上锦二期，整个二期由7栋高层建筑组成，楼栋采用合围式分布，建筑外立面两段式设计，主体配色为黄色，底部为棕色。

兰亭上锦二期平面图

楼栋大堂一楼设置为架空层，分布有多种功能空间。

小区楼栋一楼架空层设置有儿童娱乐区

架空层的设置，放到现在都不算过时。

中庭景观是整个小区比较有看点的地方。在小区中部设置的水景，沿着小区舒展形成一条洄游动线，贯穿起林荫小道、迎宾景观、休闲广场等，具有较好的整体性。

小区中庭景观比较有看点

而且，小区的景观设计性强，树种较多，层次丰富，整体的养护也不错。

小区植被层次感比较强

小区内有室外健身和乒乓球、羽毛球场地，也有置于楼栋架空层的儿童娱乐设施等，这样的功能规划对于休闲比较友好。特别是雨天，休闲娱乐不会受天气影响。

小区的运动场地

小区有两个出入口，主入口位于上锦路一侧，次入口则在华苑路一侧，地下车库则是单独的出入口，人车分流比较彻底，小区内也没有电动车乱停乱放的情况，但在小区内，还是有针对小区内部的便利超市。

小区车库出入口在上锦路上

小区内部的超市

小区出入口设置有门禁系统，管理比较严格，陌生人进入需要登记。

因为金地商置的关系，小区的物业为金地商置旗下的和融物业，物业费1.35元/㎡·月，小区车位充足，车位月租在300元左右。

而位于人民西部以北的西府景苑，紧邻西苑茶城，与金地兰亭广场隔路相望。

西府景苑对面就是金地兰亭广场

小区地块更狭长一些，共有16栋小高层建筑，商品房地块与回迁房地块在楼栋编号上虽然各自独立，但地块未彻底进行分隔，实际也是整个小区配套共享的情况。

小区平面图

西府景苑的主出入位于人民西路一侧，离地铁3号线眠山站非常近。小区外立面为米色小块墙装，比较耐看，有部分楼栋有墙装脱落的情况。

小区楼栋外立面能看到瓷砖脱落的现象

小区虽然是人车分流的设置，但由于部分架空层设置有非机动车停放区，小区内部有非机动车通行，随意停放的情况比较普遍。

非机动车停车场需要从小区内部进入

小区架空层也有设置为非机动车停车区

小区的主出入口景观比较有仪式感。迎宾道两侧有叠水和树阵，很有气势，迎宾道尽头还有叠水影壁景观。

小区大门内迎宾道比较有仪式感

在景观上的营造上，有些分散。一些小景做得也比较精致，但景观没有兰亭上锦整体性好。

虽然小区绿化比较茂密，但显得有些杂乱，层次感整体也弱一些。

小区小品比较精致但绿化略显杂乱

小区有健身设施、儿童娱乐区（滑梯）、下沉式羽毛球场等配套，但都是露天型的设置。

小区的儿童娱乐区

小区的下沉式羽毛球场

同时，小区内部配置有幼儿园，业主就近入读比较方便。

小区内的幼儿园

小区内的文化站

小区物业为昆明耀庆源物业管理有限公司，物业费1.65元/㎡·月。在管理上，门禁不是很严格，到访人员不用登记，保安便会放行。

而且，个别楼栋单元门口玻璃破损等情况，也没有及时修复仅用木板遮挡，玻璃掉落有伤人的隐患。

小区4栋单元门外的玻璃破损

总体来看，兰亭上锦的园林景观更耐看一些，小区管理也更到位；而西府景苑的景观小品会更精致，产品体现在居住方面也更有优势。

产品和价格

两个小区产品有一定区别，因此，在价格上也有相应的差异。而且，回迁房与商品房之间，也有相应的价格差别。

拿兰亭上锦来说，一套中间楼层的商品房，建面约91㎡，三房一卫的设计，房东挂牌价116万，折算单价约1.27w/㎡。

兰亭上锦二期建面约91㎡户型图/源自安居客

这套房源位于端头，东南朝向，2T5户设计，整体比较紧凑。

可能是雨天的缘故，室内光线较暗。开放式厨房的设计，有些违和，夹在次卧中间的卫生间，空间也不大。

另一套位于一期的回迁房，同样是中间楼层，建面约120㎡，三室两卫的设计，房东挂牌价只要110万，折算单价仅9200元/㎡（房东没在，未实地看房）。

对比价格，回迁房的优势要更明显。

而西府景苑一套109㎡的房源，同样是三室两卫的设计，房东挂牌价则要到163万，折算单价约1.49w/㎡。

西府景苑建面约109㎡户型图/源自安居客

这套房源户型非常方正，2T4户设计，大三房的格局，主卧套房设计位于端头，两面采光，各室内空间的光源独立，餐客厅空间的通透性也更好。

而且，房东做了吊顶，铺了地砖，整体装修不差。这可能也是叫价比较高的一个重要原因。

通过以上具体房源的对比不难发现，产品更有优势的西府景苑，在价格上更有底气。

购房风险

两个小区房产证都已满两年，且西侧都临近连接西三环的春雨路，临路楼栋可能会存在相应的噪音污染。

而且，实际上两个小区已经是人民西路的最西端，区域发展有着一定的局限性，周边的城市界面也还有待继续提升。

在学校方面，兰亭上锦划片大渔小学，学校知名度一般；西府景苑则划片红旗小学明苑校区，教育资源方面相对更有优势。

从外部来看，西府景苑离地铁3号线眠山站更近，小区部分楼栋可以眠山森林公园。

西府景苑部分楼栋可以看到眠山森林公园

同时，由于小区对面就是金地兰亭广场，外部配套也比兰亭上锦更有优势。

相比之下，虽然兰亭上锦离地铁站和自身配套的商业区更远一些，但上锦路上的裙楼商业（菜市场、店面，超市）对日常生活的满足性更好。

兰亭上锦一期裙楼商业

这恰恰又是西府景苑的弱项。

整体来看，兰亭上锦居住的烟火气更浓，整体小区景观和管理等方面不错，产品稍逊一些；而西府景苑交通便捷度更好，产品也更有优势，但价格相对也更高一些。

回归到购买层面，其实就是要什么的问题。

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总结下来，二环西路以西人民西路沿线的四个次新盘，或多或少都有些故事。

如果既看重学校，又看重居住品质和出行便捷度，怡合景苑和西府景苑会相对更合适。若刨除学校因素，偏重于居住便捷性和小区环境，兰亭上锦二期也不失为一个选项。

单纯就价格来说，四个小区都没有想象的便宜。毕竟，这已经是片区内为数不多的能拿得出手的次新小区了。

谁叫这一片区新房供应不上，稍微能看的次新房既少又贵呢？

真难！

END

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