【独家解读】138轮楼面价4247元/平大众拿下净月热地！
3月10日9时，在长春市国土资源局D区二楼土地招拍挂交易大厅，将出让3宗土地，其中一宗来自朝阳区、两宗来自净月。朝阳区地块被长春风生水起房地产开发有限公司以底价摘得，楼面价2036元/平 。而备受关注的净月地块分别被保利和大众拿下，其中大众地块竞争尤为激烈经过138轮抢拍，楼面价达4247元/平。【土地预告】
土拍现场
竞拍地块一
宗地代码：220102014353GB00028
土地位置及四至：净月高新技术开发区东至金河街、南至银湖路(丙一路)、西至金屏街、北至丙五十六路
土地面积：77592平方米
土地用途：城镇住宅、其他商服用地
规划用地性质：二类居住用地
规划用地面积：77592平方米
容积率：1.0＜R＜1.5
建筑密度：<30%
建筑高度：<24米(局部40米)
绿地率：A地块、B地块>30%
出让年限：住宅70年商服40年
竞买保证金：31600万元
该地块共有9家竞买人参与竞买，其中1号为中海、3号高新、7号为澳海、9号豪邦、17号嘉惠、26号华润、28号保利。竞拍开始，1号中海、9号豪邦与11号万科竞争激烈，1号第一轮叫价2807元/平，随后26号华润加入叫价，28轮时报价已达到3077元/平。竞拍至72轮时，7号澳海、26号华润与28号保利三家企业轮番叫价，最终经过130轮28号保利（长春恒富）房地产开发有限公司以4097元/平的价格拍得。
竞拍地块二
宗地代码：220102014353GB00029
土地位置及四至：净月高新技术开发区东至金屏街、南至银湖路(丙一路)、西至金宝街、北至丙五十六路
土地面积：97205平方米
土地用途：城镇住宅、其他商服用地
规划用地性质：二类居住用地
规划用地面积：97205平方米
容积率：1.0＜R＜1.5
建筑密度：<30%
建筑高度：<24米(局部40米)
绿地率：>30%
出让年限：住宅70年商服40年
竞买保证金：39600万元
净月第二宗出让的地块同样有9家竞买人，3号竞买人高新地产首先叫价2807元/平，并在此后一直积极叫价，26号保利、10号竞买人、7号澳海三家房企表现积极，同样参与抢拍。在竞价到52轮时，8号大众开始叫价，此后8号大众、7号澳海、26号保利竞争激烈， 最终经过138轮长春顶居房地产有限公司（大众置业）以4247元/平拿下该地块。
✎CRIC 解读
克而瑞高级分析师张宇航
对于此次出让的净月地块，克而瑞高级分析师张宇航进行了详细解读，他分析称地块位于净月开发区，属于净月大街沿线范围，但是由于距离净月大街直线距离接近2公里，所以步行乘坐轻轨还是非常远的。但由于地块容积率小于1.5，预计项目将来为中高端产品，对交通线路通达性的关注大于公共交通出行。由于地块周边存在多个入住多年的小区，生活配套方面毋庸担心。
宗地swot分析：
S：净月大街沿线，交通通达性较好。另外可北行通过长吉南线走东方广场前往市区。周边配套成熟，周边楼盘万科如园售价在一万元/平左右。
W：地块溢价率达51%，价格较万科如园土地成本高，后期价格恐难以与其平行。两个临近地块楼面价相差仅150元，对于中高端项目的成交价格来讲，优势不大。
O：周边现有项目仅万科如园一个项目，竞争氛围较弱。
T：长春市场盛行中高端住宅+学区（位）的模式，项目所处学区无名校，同比净月区域内的其他中高端项目来讲是个缺陷。价格上无明显优势，同等价格中高端住宅净月区存量依旧不小，存在着地点愈偏价格越便宜的特点。另外地块位置也无法与净月大街沿线的中高端二手房相比。
保利地块地块前景：
该地块（宗地代码：220102014353GB00028）从容积率上来看，一般为中高端洋房的开发模式。保利地产对于中高端产品的开发经验非常丰富。万科如园基本为项目直接竞品，去化接近1/3。从去化看，未来的市场容量依旧不小。相对于临近地块开发商，保利的品牌效用也可产生一部分影响，另外由于地块面积仅十万多平方米，开发压力小，在产品附加值方面多做文章，未来的销售也是可期。
大众地块地块前景：
该地块（宗地代码：220102014353GB00029）从容积率上来看，一般为中高端洋房的开发模式。大众地产对于中高端产品开发经验略少，其开发的高均价产品更多的是依靠地段带来的优势，实际产品附加值方面并不明显。相对于临近的保利地块来讲，存在产品雷同现象。在此情况下，大众地产需要加强自己在产品附加值方面的竞争力，才能在保利万科的重围中杀出。
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