调查丨百亿项目之败 警惕文旅地产下乡挖山毁林
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植被林木毁损后，仍然没有复原的景象 中房报记者 向军 ⁄ 摄
在万众瞩目的文旅房地产领域，地方政府发展的冲动，以及地产商的逐利本能，尤其大干快上的非理性行为，不仅多导致项目搁置、烂尾，还对自然环境造成了不可挽回的破坏、损失。
这样的现实迫使我们思考，国家的土地管理模式的初衷是保护稀缺的土地资源和自然环境；地方政府通过“优惠政策”引入大房地产开发商是为了激活当地经济，均可谓“其心为民”。但在政策执行中两颗为民之心却成了博弈双方，后者甚至只看经济利益，其他不予考虑。
这就是很多地方的现实，也是中国房地产行业充满隐秘色彩的深层原因。我们能做的，依然是坚持本分，持续地对文旅房地产业现状及规则进行调查，让事情呈现在阳光下。在此过程中我们会始终坚守国家和公众利益至上。
中房报记者 向军丨株洲报道
5年建成的宏大计划，变成了南柯一梦。即便是5年后的今天，大院农场的职工们说起神农谷国际文化旅游度假区，依然情绪波动，认为那是一个家园毁坏的时刻。
2012年12月，一个规划占地2400亩，投资100亿元旅游地产项目在湖南省株洲市炎陵县大院农场拉开序幕，轰轰烈烈过后，项目聚合起来的联盟已经散伙。
2018年7月，这里恢复了往日的宁静，山水依旧，溪流淙淙。但自然环境的伤痕历历在目。经过细心走访，从大院到小院，原有的一所希望小学人为破坏成为碎砖烂石，路旁的神农谷国际文化旅游度假区宣传牌被树草遮蔽，被开挖的山林因中途停工依然裸露，任凭风雨侵蚀。开发商新华联“回报”给家乡的是一个烂尾工程，成为当地人难以磨灭的记忆，也留下了土地与环境的伤与痛。
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地产商豪华阵队搞开发首拆希望小学
建成一年即被强拆的希望小学，残砖遍地 中房报记者 向军 ⁄ 摄
7月15日，由于连降大雨，从炎陵县城到大院农场50多公里的山路，虽不算远，但经历了多处滑坡及泥石流，惊险重重。
大院农（林）场（简称大院或大院村）是湖南省炎陵县的一个自然山村，位于罗霄山脉中段，东与江西省井冈山毗邻，平均海拔1500米，现有人口近900人，经过几代人的不懈努力，育林总面积83.86平方公里，森林覆盖率达97%。
大院农场属于特殊历史环境下成立的特殊单位，已经撤村改建为农场，说是农场，可种的农田却很少，加上常年高山气候，多雨温低，对于农作物及蔬菜也不易生长，生活基本靠外部购买。村民说是“农场职工”，但身份还是农民，户口仍然是农业户口，没有享受国营农场“职工”的待遇。
据大院农（林）场老职工介绍，1982年，分田分山到户，大院农（林）场还是以生产队为所有权主体单位，按户承包，并按规定上缴农业税，土地承包方式至今未变。大院的土地也从未进行过任何形式的征收和国有化。大院农场场部只是与乡镇同级的行政管理机构，并非土地所有权主体。大院农（林）场辖域所有林业土地自始至终都是国有性质未变。炎陵县大院农场自1960年建场以来，都是由乡政府任命场长、书记、副场长及工会主席，其他管理人员则是由县编办根据大院农场场部的实际人数确定编制。
大院农（林）场是湖南神农谷国家级自然保护区、国家AAAA级森林公园（部分大院农场山林划入）的重要组成部分，有国家重点保护野生植物74种，重点保护野生动物29种，境内有亚洲落差最高的东坑暴布（落差170多米），有美国植物学家以大院地名命名的“大院冷杉”（植物界的熊猫）。有数万亩连片的“大院云锦杜鹃”灌木林和布满各类苔原的高山湿地，空气中负氧离子含量极高,有“亚洲第一氧吧”之称。优越的自然环境，也招致商业开发的青睐。
炎陵大院农场四面环山，鸟语花香，宁静优美 中房报记者 向军 ⁄ 摄
这位老职工说，大院农（林）场主要经济来源是承包笋竹两用林、种植厚朴药材和协助务工（采茶、竹木加工等），部分老年人则依赖国家提供的退休金。其中承包笋竹两用林收入占人平收入的70%以上。近年来，群众为了增加笋、竹两用林的收入，对笋竹两用林扩张面积约3万亩，是1982年承包前的两倍左右。但群众对笋竹两用林内的杂柴杂草进行清除，绝大多数使用灭生性除草剂。对于长期使用灭生性除草剂对自然保护区生物多样和生态平衡造成了不可估量的危害，对水土保持也造成了一定影响，由于竹林内没有其它植物生长，大多水土流失而砂石裸露；无限扩张竹林面积对自然保护区的生物链和生物多样性危害极大，尤其对阔叶林的保护造成了重大损失，特别对依赖阔叶树种子做秋冬季食物的鸟类将会造成严重失衡，生态保护也不容乐观。新华联•神农谷国际文化旅游度假区进驻开发，更令林业人不安。
据湖南省商务厅官方网站、湖南日报等综合消息，2012年12月2日上午，由新华联集团携手科瑞集团等投资100亿元打造的“新华联•神农谷国际文化旅游度假区项目”签约仪式在长沙华天大酒店隆重举行。
神农谷旅游度假区项目选址在炎陵县神农谷、大院、梨树洲等旅游景区内，建设用地约2400亩。当天仪式上，新华联集团携手科瑞集团、德力西集团、南翔集团和星牌集团与炎陵县政府正式签订项目合作协议书，投资建设神农谷国际文化旅游度假区，开发建设含原生态酒店、神农炎帝文化博物馆、艺术家创作基地等系列高端文化旅游观光、休闲度假、健康养生综合项目。项目计划3年后试运营，5年建成。
大院农场主道中央位置的神农谷项目宣传牌 中房报记者 向军 ⁄ 摄
“2012年12月大院农场开始启动拆迁，大院农场群众才知道大院农场被开发商新华联以搞旅游开发为名，在国家级自然保护区、国家AAAA级森林公园进行房地产开发了，圈占民居、公共设施、山林等地4600余亩，其中拆毁房屋6万余平方米，157户、785名群众迁往到边缘小山沟居住。这种对国家自然保护区，国家AAAA级森林公园进行大面积连片破坏、无视老区人民群众生存的行为，激起了老区人民的坚决抵制。从2013年7月开始，他们日夜轮流守护着心中的希望——大院希望小学，2013年9月17日，新华联、神农谷国际文化旅游度假村项目部等，不顾大院群众的阻拦，将爱心人士捐建不到一年的“大院希望小学”予以强拆，后被‘焦点访谈’曝光了此事件。希望小学是全村最好的一所建筑，真是太可惜啦！”事情过去五年大院农场职工仍然惋惜地说。
在村民的指引下，中国房地产报记者来到大院农场村落中心位置，一片残留的瓦砾惨状，从残留的几个不完整的字句，仿佛能看到如初的建设面貌。
在被拆除以前，它是一所崭新的希望小学，完全竣工仅一年。在海拔1350米的湖南省炎陵县大院农场，被几代人盼望了近20年。这是一所爱心捐献，除了长沙PA20义工队在长沙办了一场义卖活动现场募款50万元援建大院希望小学外。另外还有地方政府、机关部门、职工等集资援建费用应过百万元。遗憾的是，一个计划投资过百亿元的项目被引入炎陵，希望小学却被强拆的命运。
据中国之声《新闻纵横》2013年11月7日报道，媒体曝光湖南省株洲市炎陵县大院农场的希望小学在完全竣工一年后就被拆除，学生们被迁入过渡性板房学校上课，其给出的理由是为了给当地一个百亿招商项目让路。
摘自新华社消息，针对近日曝光的拆希望小学上招商项目一事，湖南省炎陵县2013年11月5日作出三项承诺——腾出大院农场场部办公楼，作为过渡教学点；按照新校规划设计，抓紧建好高标准高质量的学校；把教育摆到更加突出的位置，努力办人民满意的教育。
大院职工王有道（音）说，大院希望小学遭强拆后，学生搬迁到距此西100余米简易板房内，经媒体曝光后，炎陵县政府决定腾出大院农场场部办公楼作为过渡教学点，位于大院农场主街中央位置，是一幢石墙红瓦结构20多年的老房子，正常学生1-3年级20多人，此时正是假期，紧闭的大门及右侧挂有“大院小学”招牌。与之相距约3公里之外的小院，新大院学校已于2016年年底落成，由于距离主要学生源大院农场较远，上下学不太方便，学生都不愿意来新学校上学，该学校至今成为建设工程居住地和材料存放地。
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挖山毁林腾地 留下一地鸡毛
开挖山林建设的大院安置区，已经停工烂尾 中房报记者 向军 ⁄ 摄
炎陵新华联神农谷国际旅游度假区开发有限公司相关人士接受采访时表示，新华联在炎陵既没拿地，也没开发。至于什么时间能拿地，什么时间开发还没有具体时间。由于中间开发出现点问题，开发问题也确定不了。
记者查阅发现，2012年9月5日，新华联公告称，公司审议通过了《拟开发神农谷国际文化旅游度假区的议案》，将依托神农谷国家森林公园优质生态环境，开发建设神农谷国际文化旅游度假区。
公告显示，预计项目总投资约100亿元，项目占地面积预计2400亩。项目用地拟分五批取得，每期土地价款预计分两期支付。项目开发周期预计6年（2013-2018年），第一期为起步筹备阶段（2013-2014年），第二期为发展阶段（2015-2016年），第三期为稳步上升阶段（2017-2018年）。
公司表示，将出资10亿元启动项目的首期开发建设，并将根据第一期项目的实施情况，逐步落实投资计划。
同时，独立董事阎小平投弃权票，认为旅游地产项目回报周期较长，建议公司放缓投资节奏。至今看来急剧扩张，这种谨慎和忧虑不是没有道理。
据工商企业系统查询，炎陵新华联神农谷国际旅游度假区开发有限公司（简称炎陵新华联）注册时间2013年6月6日，股权结构及出资金额（出资比例）分别为新华联不动产30000万元（60%）、科瑞集团5000万元（10%）、德力西公司5000万元（10%）、南翔万商公司5000万元（10%）、星牌体育公司5000万元（10%），合计50000万元。
2016年11月6日，科瑞集团、德力西公司、南翔万商公司、星牌体育公司股东股权全部转让为新华联不动产100%股权；2017年1月20日，股东新华联不动产转让股权100%为新华联文化旅游发展股份有限公司。但是实际出资占注册资本50%。
上述资料佐证了炎陵新华联内部的重大变化，从当年携手合作“100亿元神农谷国际旅游度假区开发”，到今天落幕的结果早已明朗。失去左膀右臂的合伙人均悄然离席，新华联能否独演领衔100亿元重大项目，显然是一件力拔千钧又力不从心的事情。
据知情人透露，炎陵新华联入住炎陵大院农场开发前期投资5000万元，包括拆迁补偿、安置区建设、整修道路等支出。据实地调查，拆迁安置补偿占大院农场总户数30%，如期拆迁有4户；开挖修缮道路、居民安置新居建设及大院农场场所搬迁、学校拆建等。
另据新华联不动产股份有限公司2015年度合并审计报告天健审〔2016〕7-237号公告显示，新华联神农谷国际文化旅游度假区项目指挥部支出“拆迁借款5000万元”；新华联2016年年度审计报告，把该笔借支列为“期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款”中计提理由为“诚意金”。也就是说，该笔支出已被列入新华联“单项计提坏账准备”。作为原股东科瑞集团、德力西公司、南翔万商公司、星牌体育公司对此并未按出资比例承担上述损失，皆由新华联兜底。
而2018年6月22日，新华联发布主体及相关债项2018年度跟踪评级报告，该报告显示，新华联文化旅游发展股份有限公司主营房地产开发业务，控股股东为新华联控股有限公司。
新华联文旅发展主营住宅地产开发，近年逐步加大在文化旅游地产和商业地产的开发力度，经营区域涉及上海和北京等一线城市，以及长沙、武汉、呼和浩特、银川、西宁、长春等二线省会城市。2013年以来，公司加大文旅地产的开发力度，公司首个文旅地产项目芜湖鸠兹古镇一期和芜湖新华联大白鲸海洋公园于2016年7月和9月先后开业运营。公司文旅地产业态多样，融旅游、休闲、度假和居住为一体，其中非住宅部分以自持经营为主。
截至2018年3月末公司一级子公司情况中，炎陵新华联神农谷国际旅游度假区开发有限公司注册资本50000万元，持股比例100%，主营业务房地产；据查实缴资本25000万元。
大院农场多名职工反映，炎陵大院国有林场育林总面积83.86平方公里，森林覆盖率达97%。与开发大院农场、小院、水尾村所处位置四面环山，溪流密集，山清水秀，时令鸟语花香。崇山峻岭，动植物资源丰富，一年有六个月温度均是20多度，气候宜人，有着“小庐山”之称，适合避暑旅游。但是，在这里任何一个建筑，哪怕是仅用立足之地搞建设，要么毁林、要么挖山。对一个如此天然生态环境中大兴土木，开挖2000余亩山林植被惨遭毁损是难以想象的。
他们还说，虽然炎陵新华联神农谷国际旅游开发区，位于神农谷自然保护区缓冲区和试验区的大院农场，而不是在炎陵桃源洞国家级自然保护区（神农谷自然保护区）核心区。但计划开发建成集原生态酒店、五星级宾馆、展览中心、文艺演出中心、养生老年公寓、艺术家创作基地、乡村体育公园等为一体的国际文化旅游度假区等美丽的包装之外，其中任何一个单项建设都是对生态环境的重创，何况伴随的还有大体量房地产开发。
记者在现场看到，大院农场新建学校南侧，目测占地约40亩，原以每户150平方米建筑面积建设的大院居民安置区，地基围梁已被被荒草覆盖。
从小院建设的新学校去大院的一条环山路，原本是1-3米宽的生产、生活小道，却被开挖成宽6-15米，长约1公里的大道，由于受到大院村民的阻止而中途停工。
所挖之处山体裸露，林木植被毁损；渣土堆积路边或推进山谷，部分山体坍塌，夹带树木滑落、倒伏或悬空，路道水冲成沟，造成水土流失，并没有看到恢复植被的任何迹象。
开挖的山体坍塌，树木摇摇欲坠 中房报记者 向军 ⁄ 摄
对此，炎陵县环保局生态部相关人士表示，大院农场开发涉及自然资源保护区，原来是由新华联开发，现在新华联不搞了，以后也不会搞了，对于新华联开发造成的毁损正在整改，都整改复绿了。目前国家对生态保护非常重视，最近湖南省督查（组）都来督查过了。大院农场该恢复的都恢复了，该复绿的都复绿了。具体复绿多少？还有多少没有复绿我不太清楚。
炎陵县林业局办公室相关人士接受中国房地产报记者采访时说，新华联神农谷国际文化旅游度假区项目停工好几年了，大院农场属于国有林场，在此建设任何项目都要经过林业部门审批，即便是大院国有林场建设项目也是一样的审批，哪怕是电信或移动公司在山上建一个通讯塔也要经过严格审批，没有任何例外。关于新华联在大院与小院建设的环城线肯定都有损失，至于新华联搞的住宅房地产项目是否审批不太清楚，总之，没有经过审批都是违法的，新华联项目是暂停或是取消，还不太清楚。
山林被开挖后，没有维护而被雨水冲刷出一道道沟槽 中房报记者 向军 ⁄ 摄
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责任编辑：何可信 刘亚
审读：戴士潮
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