真相了！上海54盘14605套入市！开盘摇号却……

截止4月16日，上海2019年1月至今已有入市54盘14605套，这个数据显然比去年同期要好太多。因为2018年上海前三个月供应匮乏，市场相对低迷。

3月以来，很多人都隐约发现市场有转暖迹象，不过，从开盘摇号人数统计来看，可以明显感觉到新房市场去化能力“后劲不足”。

那今年的这些入市楼盘到底卖得怎么样呢？地产君根据上海东方公证处所公示的数据进行了摇号数据分析，这些更接近真的楼市数据，对于刚需改善购房者买房，或许有一定帮助。

1

33.3%新盘

未公开摇号结果

根据地产君统计，截止4月16日，上海共有54盘入市。不过，在上海东方公证处可以查到的摇号楼盘仅36个。这意味着还有33.3%的新盘未公开摇号数据。

为什么会有这样情况发生？

此前，地产君有过相关报道《上海楼市摇号出现新规？》，在认筹人数不足的情况，可以申请不实行公证摇号。

所以，可以看出未公开摇号项目，有很大一部分是蓄客不足，开盘即“凉凉”的状态。比如3月15日开盘的凤凰城天境，共推出228套房源，据了解当日开盘去化仅6%。主力产品是115-120㎡叠墅，定位为远郊改善型产品。但硬伤在于地段和配套缺乏，同样总价段的竞品还不少。

地段优势不明显，产品上没有吸引力的远郊盘的确面临困境。

这里可以特别关注的是2016年一批地王项目，因为预证价格被“锁”，几乎都在保本边缘求生。比如祝桥的新盘，3月中旬开盘，到目前为止网上房地产的签约135套，去化约20%。

2

14.8%红盘

最新日光概率

你还记得去年最夸张的前滩吗？437套房源！3127组客户认筹！开盘率715%！

到了今年，虽然热盘仍然存在，但是市场却日趋理性。真正做到“日光”的仅8盘，占总新盘量14.8%。开盘率超过50%以上的有14盘，占总新盘量38.9%。

也就是说，今年市场中超过6成新盘，开盘率不足5成！

仔细看看热盘走红的原因，理由大致有这些：

1、一二手倒挂，买到就赚到

比如开盘率排名第一的张江三湘海尚，它所在的张江孙桥板块，二手房次新房比如万科翡翠公园8.2万/㎡，华发四季7.3万/㎡。而张江三湘海尚此次开盘均价约6.6万/㎡，低于市场的预期。

2、地王光环背后，降价不降标

像西郊金茂府，拿地成本“不低”，实际楼板价预估达到37600/㎡。之前一直盛传开盘会5万/㎡以上，最终销售均价却只有4.39万元/平米。而且此次金茂府没有减配，卖出这个结果，也是情理之中。

3、明星品质老盘，产品实力证明

还有一些老盘，在近期加推了，依旧卖得很好。像万科安亭新镇，2017年开盘三次，2018年“连开三次”，2019年又双叒叕开盘了！同样传承万科一贯的“优质户型”和“高得房率”，经过多年发展，积累了不少口碑人气，而且周边配套也日趋成熟。

还有像长兴岛“传奇热盘”泰禾大城小院，每次开盘都基本“清盘”，除了崇明要通轨交的利好消息之外，合理的总价段以及户型设计，也为项目增加了不少吸引力。

3

17.6%认筹率

中外环竟然不吃香？

在市中心环线中，开盘情况最理想的是内环内，保持在74.5%；随后是内中环45.7%，中外环则降低到17.6%。

这种情况可能和购房总价段有关。比如内环内的新盘，基本都锁在2000万以上，这个总价段的购买力是有的，只要给足时间。

而内中环定价在8万左右，100㎡可能大概800万左右，对于手头想要置换的人来说，卖掉一套老房子，换一套新房子。只要地段配套没有太大问题，还是很有吸引力的。

中外环定价接近7万，和内中环本来就差距不大，而像金浩园定价9万，定价高了不少，而且新江湾城还是改善型客户居多，104㎡做2房并没有贴合市场实际需求。所以开盘摇号惨淡，也在所难免。

外环外的开盘率分化就更为明显，奉贤南桥、松江泗泾、青浦新城去化情况相对理想，而像金山、崇明、浦东临港等较远区域则去化能力明显不足。

1月-3月上海预售新盘一览

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