高能预警！楼市释放下行信号？

近日上海楼市

被营销号刷屏了

“热销”"日光"层出不穷

上海楼市到底怎么回事？

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万科天空之城「星之屿」

280+套

开盘去化率超9成

明天华城

108套

开盘去化率100%

首创·禧悦晴朗

约250套

开盘当天去化约8成

7月至今公证摇号认筹一览

△东方公证处

实际上

从公开摇号数据来看

新房整体认筹率并不好

个别楼盘的热销

并不能代表市场整体走势

因为……

新房：日子并不好过

虽然从上述的情况来看，新房市场的买家情绪饱满，7月黄浦融创、青浦首创、闵行桃花源、周浦明天华城的去化，都令人眼前一亮。

但这不代表说，上海新房市场淡季不淡，正在回暖中。

相反，新房市场也出现不少新问题，比如公证摇号的数据越来越“难看”。

根据统计，今年1月-7月以来，在已经公布的80个项目中，高达43盘的认筹人数不足推盘套数的一半，仅有15个项目认筹人数大于推盘套数，可以说，超过半数的项目交出了“不及格”的答卷。另外，上半年还有37个项目没有参与公开摇号，成绩更是“垫底”。

比起大筹，开发商开始越来越重视小筹。所谓小筹客户，可能在资质上不如大筹客户，在去化不足的情况下，开发商也愿意表示一些“诚意”，在付款时间上给予让步。很多楼盘都是用小筹冲刺开盘的，比如明天华城、四季都会都是靠小筹发力拿下“日光”。

下半年，开发商还债压力大企而融资渠道越来越收缩，回款压力会变得更大。预测会有不少楼盘妥协“限价”，快速周转及时收回资金。

二手房：将进入下行通道

新房市场存在危机，二手房呢？

相比之下，二手房在上半年更加抢眼。今年3月份，上海二手房成交2.6万套，是两年多未见到的高点。根据上海中原研究院数据，上半年上海累计成交二手住宅12.2万套，累计同比增加49%。

二手房成交上扬，与市场环境有关。上半年推出的大部分新房都位于远郊，甚至有奉贤、金山、青浦等地，对上班族而言到市区时间太长，生活配套也差一些，并且新房交房至少1年以上时间，二手房现房的优势凸显出来。

从成交结构上，50-70㎡依旧是二手成交主力，涨幅最为明显。其次70-90㎡以及110-140㎡的改善户型也有所增长。

成交总价段来看，300万以下依旧是二手房的主力，其中动迁房成为带动区域成交的关键。比如像崇明长兴岛的长兴壹街区，刚符合动迁安置房上市交易条件，就迅速进入成交状态，受此影响长兴岛板块的成交涨幅高达223%。

而在成交板块方面，浦江三林依旧是成交最活跃的板块。另外，陆家嘴板块上半年的老公房成交也异常活跃。

虽然6月上海二手房成交仍然在2万+套水平，已经超过了去年“金九”的价格，但是同比18年上半年的价格，还远远未够。9、10月份随着大量新房投向市场，分流客户，因此二手成交高度或难超过3、4月份。如果挂牌房源量没有明显变化，其成交量是很难维持的。业内人士预测，不出意外的话，成交量将从7月开始跌破2万套。

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