重磅！房贷利率彻底变了，对上海买房有什么影响？

四年来首次，房贷利率终于迎来大变局。

8月25日，央行发布新规，房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定：

首套房贷利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加60个基点（5.45%）。

这意味着，房贷的算法变了。原来的算法是基准利率×折扣率，以后的算法是LPR+基点。

划重点

房贷利率发生哪些变化？

1、房贷贷款利率以后是浮动的。2019年10月8日起，新签的房贷合同，银行发放房贷的利率确定方式为最新月度公布的LPR利率基础上加点形成。

2、每个城市加多少点会不一样。按照楼市调控因城施策的原则，央行省一级分支机构有权确定首套和二套加点的下限，银行在这基础上根据个人的信用风险情况再确定是否再加点、加多少点。

3、房贷调整频率是最高1年，最低可以不调整。在贷款合同期内，购房者可以和银行在合同里商定在一段时期内（最少一年）重新对房贷利率定价。重新定价的话，就以最新月份的LPR为基准，当然如果你觉得自己拿到的利率低的话，可以不用重新定价。

4、首套房贷利率不再有优惠折扣之说，以后不低于每月公布的LPR利率。按照8月20日公布的5年期LPR计算，首套房贷利率不得低于4.85%；二套房贷利率是在4.85%基础上加60点，也就是不得低于5.45%。

5、商业用房购房贷款利率则是不得低于月度公布的LPR利率基础上加60个基点。当然，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整，该怎么贷款还按照原来的规定。

重点关注

对于上海买房有何影响？

以前房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率，二套按照基准利率上浮20%等。今后，央行将推广运用LPR，银行在各类贷款中都要运用LPR作为定价基准。

调整前
上海的个人首套商业房贷利率最低95折，也就是4.9%*95%=4.655%。

二套个人住房贷款利率上浮10%，也就是4.9%*110%=5.39%。

调整后

定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，按8月20日5年期以上LPR为4.85%。

二套房不得低于相应期限LPR加60个基点，按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%，即4.85%+0.6%。

此外，LPR是每个月都会浮动的，如果LPR利率下降，那么相应的住房贷款利率也会随着下调。

业内解读

中原地产首席分析师张大伟：总体来看，这仍然是一个中性的政策，政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调，是避免刺激房地产而非打压房地产。此外，LPR利率是浮动的，意味着房贷利率也会是浮动的。我认为此后LPR利率下调的可能性较大，那么房贷利率也会随着下调，房贷利率和目前相比，上涨的可能很小。

克而瑞研究中心总经理林波：央行将确定房贷利率加点下限的权利，下放到央行省级分支机构，此后房贷利率分城施策将强化，房贷利率将成为直接的房地产市场调控工具，对于此前没有利用利率进行调控的城市，此后优惠政策将消失，我预测部分城市二套房的贷款利率还有上调的可能性。不过如果此后LPR下调，房贷利率也会随大市下调。

同策咨询研究总监张宏伟：目前各地细则还未公布，但我认为从“房住不炒”的内涵来看，对于为首套房刚需购房者可能会是利好，房贷利率直接调控作用将更加明显，可能后市刚需购房者和多套房购房者的房贷利率还会出现分化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进：此次央行的政策，本质上不是说要调高或调低利率，而是说未来购房者去办理房贷的时候，原先是按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息的，但现在其瞄准的是5年期LPR这个新的基础利率。这个利率是包括中农工建等银行以及其他银行内部形成的，更带有商业属性，也是随时可以调整的。而央行的基准利率是不会轻易调整的，因为一调整容易被认为是加息或降息了，至少现在全球降息下中国人民银行并没有出台降息政策。所以从这个角度看，未来房贷的计算方面，或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。

原文内容

中国人民银行今天刚刚发布公告，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

个人住房贷款利率问答

1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

内容来源于上海发布、21世纪经济报道、中央人民银行等综合整理

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