27个月！自刀60万！上海中环"老破小"难卖了？| 买房故事

27个月=2年3个月

经历十几次调价

自刀超过60万

最终接近8折成交

用下面一个真实的买房故事

告诉你上海“老破小”交易

没有你想象这么顺利

PART1

自信

必须卖出它的价值！

S君和很多上海普通人一样，结婚时将父母留下的老公房，重新装修作为“婚房”，婚后因为孩子上学搬到父母家同住，于是闲置下来。

这套老公房位于中环旁，附近有地铁、有学校，生活便捷。而且，S君家的房子在小区核心位置，又是3楼黄金楼层，几十万的婚房装修加持，也算是小区里的“高配”。

这给予S君很大的自信，他认为“房子就应该卖出它的价值！”358万到手价！高出同小区均价10%，并且不议价。

“手中有房怕什么？要涨一起涨，要跌一起跌，又不是等钱用，我肯定不会降价的！大不了晚几年再换！”S君的当时的心态大致如此。

PART2

受挫

不要说看房，中介都在摇头

2017年7月，S君将这套房子挂出去了，358万到手价。但是出乎他意料的是，不要说看房，连中介看到他都在摇头。

因为当时正值上海二手房的大幅回落期。那月上海全市二手房成交仅12142套，相比过去萎缩了40%。

二手市场遭遇“寒流”，S君这套高于市场价10%的房子自然“无人问津”。挂牌1年后，在中介的“反复要求和劝说”下，S君不得不被现实“打脸”，从358万到手，一路降至320万，接近小区当时的成交均价。

在现实的冲击下，S君内心开始动摇了。他私下与中介说，如果遇到首付超过5成的下家，实际成交价可以再刀5万。

PART3

拒绝

下家付款不好，损失太大！

很快，2018年9月成交机会来了！

一名看房客对房子“一见钟情”，愿意以“315万到手价”买下这套房子。但他手头只有30万现金，其他房款需要回老家凑钱，希望在合同上明确，付款期能拉长到6个月，即最晚到2019年3月付清。

虽然对方表现出了相当诚意，但S君觉得自己同意让价的前提条件，就是下家要“付款好”。这种长达半年的付款期，对他来说损失太大。

于是，房子在经历1年多的挂牌后，错失了一次难得的成交机会。

PART5

拉锯

才知道，300万是一道坎

转眼来到了2019年，，上海二手房市场似乎有“回春”的迹象，S君感觉虽然挂牌价格没有变化，但是看房的人明显多了起来。

春节后，有一对老夫妻看上了房子，直接杀价305万到手。这与S君的心里价位，相差了整整10万！他这次没有果断拒绝，而是找家人商量了一番，最终提出愿意以“310万到手价”卖出。

但这个价格遭到了买方的拒绝。于是，S君再次“谈崩”，这套房子又继续挂牌。

听从中介的建议，他将房价降到了298万到手。因为中介告诉他，想要快点卖掉房子，300万是一道坎。

但是，降价却带来更多的麻烦。

有买家要求税费各付，有要求S君再降价10万，甚至有人不看房就先“亮牌”说最多292万，能接受的再看房。这些在买家与卖家之间的拉锯战，让S君感到疲惫。

PART6

焦躁

这个世界没有如果

经历了一次次的谈判后，S君的内心彻底动摇了。在夜深人静的时候，他常常独自一个人，在房间里静静思考。

如果2年前，能够把挂牌价降低20万，是不是房子已经卖掉了？那岂不是比现在要多赚几十万？

如果2018年，他同意卖给半年凑首付的卖家，现在钱也早就到手了……

如果这两年，把这套老公房租出去，累计2年租金至少也有15万左右，也算是一笔家庭收入。

可是，这个世界没有如果！每每想到这里，S君焦躁不安，辗转难眠。

PAAR7

成交

这一次，我不想再等了

时间来到了2019年8月，那一天S君终于遇上了“有缘人”。对方愿意首付5成，到手约294万。

这一次S君不再犹豫。

“对方也是置换的，要等2个月获得购房资格后走流程。首付的5成，钱等到明年2月才拿到。而且对方急着要入住，说贷款批了后，就马上要过户。这次，我不想再等了。”

卖掉房子的S君，好像完成了一件大事，内心如释重负。

谈到接下去买新房子，他说不急。“我现在先把5成首付放到银行理财账户，开始滚利息。最近我也在看房子，老房子房价还在阴跌，至少不会马上涨。等明年钱全部到位了再说，我手上有现金了，也可以议价。”

在上海二手楼市中，尤其是最近1年内成交的案例里，S君不是只有一个人。

我们看出目前上海二手房市场：

1、房东对于市场的信心越来越不足，市场相仍然处于低谷。

2、议价空间越来越小，买卖力量进入了一种互相角力的阶段。

3、300万以下房源是市场成交主力，需求相对较多。

为此，我们也请教了中原地产分析师卢文曦，他认为目前上海的二手房的确“难卖”。“目前，外环内200万左右的房源，市场流通性相对较好，甚至没有议价空间。500万以上房源，很多需要低于市场价挂牌，甚至溢价超过20万。”

根据中原数据显示，上海二手房成交活跃的区域，主要集中在松江泗泾，松江新城以及闵行浦江镇，以动迁房或老公房为主。

9月二手成交户型比例（一房一万）

9月二手房成交周期中位数（一房一万）

可以预测二手市场“难卖”，会间接影响一手房，因为迟迟无法“置换”旧房，一二手房的联动就很难推进，市场也就进入相对低迷的状态。

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