黄浦豫园旁，稀缺联排、高层规划公示！会是上海房价"天花板"吗？

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近期，上海市规划和自然资源局网站公示了露香园二期A、C2、D2地块设计方案。

预计将推出高层住宅+纯低密别墅产品。

露香园二期

从开发指标来看

露香园二期共包含

10.79万㎡的高层住宅

2.44万㎡的联排别墅

5.22万㎡的商业

近期公开的A、C2、D2地块

规划内容主要是高层住宅

联排别墅、商业以及保障房

A地块地性质为三类住宅组团+商业服务业用地

用地面积：12455.8㎡

总建筑面积：115407.38㎡

将建设三栋建筑：

1、地上4层商业楼

2、地上3+1+22层住宅楼（含地上4层局部3层的商业裙楼）

3、地上3+1+22层住宅楼（局部3+1+10层住宅楼）（含地上3层商业裙楼）。

预计住宅约5.45万㎡，共150套，套均面积364㎡。

C2地块性质为二类住宅组团+商业服务业用地

用地面积：8342㎡

总建筑面积：39311㎡

将建设三栋建筑

1、3层住宅楼+3层商业裙楼

2、3层住宅楼

3、3层沿街商业

该地块为为纯低密产品，未来联排别墅为主。

D2地块性质为保障房和商业用地

用地面积：17186.3㎡

总建筑面积：41764.29㎡

将建设5栋商业+2栋保障房

上海城投2021年拿地

2021年1月5日，上海城投拿下豫园“钻石级”地块（《露香园》二期），因报名房企只有一家，最终上海城投以176亿的底价获得该地块，溢价率为0%。

按照总价计算，该地块的拿地价格，在当年位列上海历史第四位。仅次于香港置地徐汇滨江地王、新鸿基徐家汇中心地王以及董家渡中民投地王。相关连接：《新年市中心首拍，上海城投176亿拿地！》

露香园二期地块，一共分为10个子地块，共57657.0㎡。

因为以地上计容面积计算，楼板价约为89567元/㎡，以地上商业+住宅计容面积，楼板价约93500元/㎡，若扣除保障房面积，楼板价约97000元/㎡！

除了上述刚公示的A、C2、D2地块之外，还有大概率会首开亮相的B、D1地块。根据规划，B地块是3幢高层，共177套，套均面积约216㎡；D1地块为约2.1万㎡小高层及联排，共98套，套均面积282㎡。

从网上曝光的效果图来看，项目风格为上海格调的石库门+现代代摩登为主。目前正在建设中。

上海市中心"天花板"

据悉，露香园一期已经售罄了，首次推出市场的时间是2013年7月，主推高区北组团205-275㎡3-4房大平层，均价达约80000元/㎡。

根据网上房地产显示，露香园一期共拿过2张预售证，约247套，最高备案价格为18万/㎡，最低备案均价是6.25万/㎡。要知道2013年左右，上海整体新房成交均价约2.4万/㎡左右。

目前，上海市中心取证价格最高的，来自新天地板块的翠湖五集，均价16.5万/㎡。按照9万出头的楼板价来看，露香园二期可能会突破20万/㎡，成为上海市中心的价格"天花板"！具体以公示为准，第一地产会持续关注。