年度王者即将登场？什么价格取证？实探内环内北外滩纯别墅，据说最快8批次入市…

上海内环内的别墅供应可以说是越来越稀缺。 

在即将过去的2022年，一整年，也不过供应了98套。而过去3年的供应总和也不过262套。

数据来源：cric

262套，即使是一个单一项目的供应，也是较少的体量，更别说是放到整个内环，还是近3年的供应总和！

这种绝对的稀缺性，已经不言自明！

数据来源：cric

虽然今年内环内还是有4个项目推出了别墅产品，但是，细细一看没有一个是纯别墅社区！

那么，上海内环推出的下一个别墅项目在哪里呢？

听说，最快8批次就来！

招商&绿城联袂打造

45套建面约247-400㎡联排、合院

沿袭“历史风貌街区”特色

据悉，弘安里项目预计8批次上会，将推出45套建面约247-400㎡联排、合院。

弘安里即虹口区四川北路街道17街坊地块项目。项目东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路，属于虹口四川北路街道，从区位上看无疑是上海市中心核心地块。

2021年上海地产联合体竞得虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分），北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）地块。

一个月后，上海虹口城市更新建设发展有限公司发布公告称，将选择全资子公司上海弘安里企业发展有限公司（以下简称“弘安里公司”）的合作单位，共同开发建设虹口区弘安里项目（简称“弘安里项目”）。项目目前是由招商蛇口和绿城集团联合开发。

目前，项目现场正在施工中。

弘安里项目施工现场实拍

弘安里地块总占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，市区已十分罕见。地上住宅面积约4.1万㎡，建筑限高仅10米！预计未来只能打造2-3层的联排别墅，据推算别墅用地楼板价高达12.8万元/㎡。

因地块“历史风貌街区”的特殊属性，社区将沿袭“总弄-支弄”的里弄风貌肌理，总弄宽度约4-8米，支弄约3-4米。

现有的历史建筑实施“留改拆”方式，和乐里、宝兴里等约0.67万㎡历史建筑，建筑质量一般，可采用规划保留或拆除复建方式予以更新；建筑立面不宜改变，保留历史特色构建。

鸿安里、德年新邨等约3.43万㎡建筑质量较差的历史建筑，可采用拆除新建方式予以更新……也就是说，在保持整体风貌、肌理的前提下，地块上建筑其实都是可以被拆除的！

地块地下还可以开发1-2层的空间，以住宅附属空间、停车场等功能为主，地块内还将规划约3000㎡的绿地。

此前曝光的示意图供参考

户型方面，参考之前流出的产品分布平面图，弘安里将推出建面约247-400㎡的联排和建面约290㎡的合院。

网传户型图如下

建面约400㎡联排

建面约350㎡联排
建面约290㎡联排
建面约280㎡联排

四轨环绕，商圈环伺

500米内即享高质无忧生活配套！

小环境仍有改善空间

距离项目步行较近的地铁站是10号线四川北路站和10/12号线天潼路站，步行距离都在500米以内。此外，项目周边还有3/4号线，多轨交环绕，十分便捷。

从天潼路站1号口出来，就是曾经知名的七浦路服装市场，虽然已经经过了改造焕新，但整体看着还是档次不太高的样子。

然后沿着河南北路一直走，上天桥，天桥上右转下来到海宁路，就来到了项目所在的位置，实测步行友好。

一路上可以看到，城市界面其实还是比较一般的。没有什么亮眼的商业。

弘安里项目的四面都直面马路，东南角是两幢三层的小白楼，马路对过邻近的位置也没有什么高楼。可以说，这个地块是非常适合作为低密住区的，整个地块周边的建筑高度都很适中，不会有那种被高楼包围的压迫感。

地块东侧，就是四川北路超30万㎡的综合体，综合体内有约11万㎡的商业，目前正在施工中。

项目斜对面就是中信广场，可以说是距离弘安里项目最近的商业了。中信广场高耸的办公楼相较周边的建筑可以说是一柱擎天，非常显眼。

中信广场办公楼旁边还有配套的裙楼商业，新式里弄街区风格。咖啡店、火锅店、川菜馆、汤包馆一应俱全，里面还有spa馆和密室，休闲娱乐也很方便。

作为一个社区型商业，中信广场的人气还是蛮高的，不仅可以服务旁边写字楼里面的白领，更是周边居民的“食堂”“会客厅”。

中信广场东侧马路对面还有许多品质不错的沿街商业，餐饮、SPA、便利店、书局...应有尽有,生活氛围还是很浓厚的。

此外，弘安里项目距离崇邦集团打造的商办综合体“今潮8弄”，步行距离也仅约400米。今潮8弄修旧如旧，包含了8条弄堂、60幢石库门房子和8幢独立建筑，如今这里已成了很多年轻人的又一打卡地。

此外，四川北路地铁站附近的壹丰广场和利通广场内也是网红店云集，可以一站式满足吃喝玩乐购需求，距离弘安里项目直线距离也在500米以内！

均价？？？

内环内纯别墅社区等待入市

价格方面，项目周边的二手房由于房龄和品质的不同，单价上也存在较大的差异。

由于成交价的样本量较少，我们给大家看一下挂牌价做个参考。

数据来源：上海链家

2005年建成的耀江国际广场（公寓），目前挂牌单价约14万元/㎡；

2007年建成的玫瑰广场，近四川北路地铁站，隔条马路就是壹丰广场和利通广场，目前挂牌单价约12万/㎡；

2011年建成的复地新都国际，宝山路站地铁口，目前的挂牌单价约12万/㎡；

2013年建成的华侨城苏河湾，一线苏州河景，目前有一套挂牌单价约22万元/㎡；

2017年建成的圣和静安公馆，目前挂牌单价约15万元/㎡。

我们再来看一下今年入市的内环内别墅新盘的成交均价。

数据来源：cric

其中，天汇世纪玺距离弘安里直线距离仅约700米，虽然天汇世纪玺不是纯别墅社区，但是推出的别墅产品却是纯联排，价格还是有一定的参考性。

此外，之前杨浦内环内，东外滩，拍出了一块容积率1.6的地块-平凉街道6街坊，这块地也是位于历史风貌保护区，未来属于东外滩的历史风貌保护项目，房地联动价21万/㎡！

那么，弘安里的入市均价到底会站上什么位置呢？

据说，项目将于8批次上会，价格究竟几何就让我们拭目以待吧！