一二手价格倒挂，正在消失？
随着二手房降价求售
一二手房的价格倒挂
正在逐步消失
CRIC数据最近发布的调查显示
上海2020年热销项目
有14%在二手房市场上亏损挂牌
上海“打新就能赚钱”的时代过去了
2020年热销新盘
14%出现“二手亏损”
从2021年开始，上海实施“新房摇号积分制”，如果一个项目的认购比例超过1.3:1，就会触发5年限售规定。
也就是说，从2021年起触发“限售”的热门新盘，要到2026年开始可以入市。
当年“一二手房价倒挂”的热门盘，现在行情如何了呢？
CRIC梳理了2020年成交面积和成交金额前50的项目，剔除了重复项目后，共获得70个项目样本。
在对比这70个项目样本2020年的销售均价及2023年6月的二手房挂牌均价后，发现约16%的项目挂牌价涨幅在10%以内，约14%的项目二手房挂牌均价已经低于2020年成交均价。
考虑到目前上海市场成交价与挂牌价的差距，基本可以理解为，这些当年的热门项目中，有大约30%的项目，几乎没有涨价。
个案差异巨大
涨跌幅最高相差125%
2023年6月二手房挂牌价与2020年成交均价相比，个盘之间的表现大不相同。
涨幅超过了50%的项目仅占10%左右。如翠湖天地、尚海湾豪庭、滨江凯旋门、云锦东方、苏河湾、蟠龙天地等，基本是近年来的“顶流红盘”。
而如今二手房挂牌价和当年的新房成交价相比，跌幅最大的达到了25%，其中大部分为刚需项目，项目均价4.4万/平方米。（由于统计口径是二手房挂牌均价，不代表最终成交价格，仅做趋势参考）
注意了，并不是所有豪宅都涨价了。在几乎没有涨价的项目中，也有豪宅的身影。刚需项目和豪宅占比分别为81%和19%，从2020年的热门项目来看，“打新”就一定能赚钱的“定律”已被打破。
2020年的热门新盘
很多没涨到当年“二手价“
2020年正是上海二手房市场的成交大年，全年二手房成交面积高达2486万平方米，成交金额首次突破1万亿元。
之后不少买新房的购房者，瞄准了“一二手房倒挂空间”。
但是，随着二手房市场降温，很多热门项目，并没有涨到当年买房时的倒挂价格。
一方面是因为二手房降价了，另一方面也因为二手房市场高位时，很多挂牌价格有“水分”。
CRIC数据显示，2020年上海二手房成交均价40595元/平方米，为2015年至今次高位，在经过2021年及2022年两年的调整后2023年前4月，二手房成交均价40723元/平方米，回至2020年水平。
分总价段来看：
总价500万以下的二手房平均单价目前已经跌破2017年水平
总价500-1000万的二手房平均单价高位在2021年，经过2022年的调整后，目前已经企稳
只有总价1000万以上的二手房，涨幅高于2020年水平，但其中也有个盘差异
克而瑞研究认为，未来“逐利打新”的空间将会越来越小，不建议从“能赚多少钱”的角度考虑买房这件事，而是回归居住本身。
产品力越是过硬的新房
未来在二手房市场上的
价值和流通性才会更好
内容来源：综合编辑自CRIC数据
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