愤怒维权！买房6年无产证！业主急得要跳楼！合肥这些房子真的不能买！

承诺“返租”成空文

买房6年至今要不回房产证

业主被逼无奈

维权4年坑惨2000余业主

官方惊爆：房企资金链出现重大问题！

承诺“返租”变抵铺 买房6年产证飞了？

近日，肥西县用世生活城售楼部门口，近百位商户代表集聚，就返租租金未兑现、房产证一拖再拖等进行维权。

此次维权核心点有三

1、解决租金问题，应按合同规定如期归还业主的利益；

2、合理安排进行办理业主的合法不动产权证书；

3、如不能兑现，就按合同约定偿还业主投资款并赔偿业主经济损失。

商户代表A某表示，当初买铺的时候就已经明确表示自己只收租金不会去经营，现在不仅收不到开发商承诺的返还租金，每个月还要还银行的贷款。

维权结果

对此，用世生活城方承认当前经营状况困难、又无法实现融资，导致目前欠付1#馆、5#馆商铺3220.4712万元，后续4年还将陆续产生租金月13267.0337万元。

并给出2条解决方案：一是提供资产作为租金担保，一是以资产直接抵付租金。

用世生活城维权始末

1、合肥用世生活城，一个以家居用品广场的生活馆是肥西县政府招商引资企业，于2011年底，以购商铺返租金的形式在全国各地进行招商销售。并承诺，十年包租，前三年租金从购房款中扣除，剩下的购房款，首付50％，剩下的50％办按揭。

2、2014年起，商户代表多次因国家明令禁止"售后返租"、未按合同规定60日内办理房产证、返租租金迟迟未兑现等进行维权。对此，开发商给予的回复仅是踢皮球、以及回避。

维权4年坑惨2000余业主 

安徽省861重点项目、安徽省重点招商项目、安徽省服务业重大项目、合肥市1346重大调度项目、合肥市重点建设项目等，用世生活城曾风光一时。

从网上查到的信息来看，伴随交房的同步进行，基本从2014年开始，用世生活城的商户们即开始了漫长的维权路。

据了解，目前项目1#馆及5#馆已建成并投入运营；4#馆主体施工结束,准备组织验收；3#馆在2014年7月领取副本之后并没有开工建设, 剩余151454.02㎡尚未申报规划手续。

对此，官方回复表示，开发企业资金链出现问题，导致租金兑现一拖再拖，并建议商户按照合同约定内容通过司法途径维权。

此外，今年8月下旬，曾有网友就未按时兑现租金、以及发放房产证一事进行投诉。其中，据投诉内容来看，若再违约政府将收回用世土地进行重新拍卖。

与此同时，在今年10月用世生活城与商户业主签订的协议中曾有一条，甲方承诺在2017年9月30日应付租金下剩余的50%部分，在2017年11月底支付给业主，若违约不能兑现，用世公司主动组织清算、依法处置。

但如今时间已过，显然用世生活城并未履行当时的承诺。

售后返租 真的靠谱么？

针对用世生活城维权的主要诉求点——返租，我们来进一步了解一下。

什么是商铺返租？

商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。一般年返租回报在4%-12%之间。

对普通投资者来说，商铺返租、商铺“售后返租”（简称返租）是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。

“返租”靠谱么？

　“返租”是违规的。住建部规定，房企不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　法律层面也早已对“售后返租”（集资）行为给出明晰界定。2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》要求，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，最高可判10年有期徒刑。

购房者可能存在的风险

1、如果遇到无良开发企业会，则会成立一个独立的空壳公司作为特定的租赁公司，而不会以开发企业出面承租这些已经销售的物业。这样一来即使今后经营不善，空壳公司申请破产即可，不会波及到开发企业。空壳公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文。更别说今后每年的返租额了。

2、如果以租金的形式返还，承租方现金的支出必须要有财务凭证，所以他们必定会索要发票，一般返租合同肯定不会涉及到这点，或者是被开发企业故意忽略了，忽略的目的就是把住对自己有利的证据，以备不时之需——很多人是不愿意提供发票的，因为国内对房屋出租的税率虽然各地都不一样，但加上地方附带税种后都挺高的。

3、物业的外墙、楼顶和室内广告牌位的使用是会产生收益的，但这些收益已经被承租方支付的固定收益覆盖，所以这些收益往往被购房者忽略，而被开发企业私吞。

4、买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，都被反复计算，宗旨就一个：利润的最大化。所以这类返租物业就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。

5、这些返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱。一旦乱了，物业的商业价值就低了。所以这些售后返租类的项目存在着巨大的不确定性，而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险。

专家支招 如何避免买到烂尾楼

除了售后返租这种形式，对于这些资金链断裂的项目来说，“苦”的都是业主们。对于这种情况，专家又是如何说？

1、假如房屋存在“烂尾”可能，先不要急于向法院起诉，给发展商一点时间，希望其在短时间内筹措到资金，完成后续工程，消费者的损失可降到最少。

2、购房谨慎，退房亦需谨慎。若发现所购买房子可能会出现烂尾，建议不要将房子轻易退给发展商。因为，这个时候若发展商资金不足，退房后或只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。

如何买房避免烂尾

1选择有实力的开发商

开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率可以下降80%。这一点是最关键的，但也是一般买房者最容易忽略的地方。

2考察开发商的口碑

那么有些本土的的开发商，实力差一点，开发资质等级可能是三级或四级，那么是不是就一定不能买呢？

这个也不一定！特别是地级市和县城这种地方，多数的开发商都是本土开发商。此时重要的就是考察开发商的信誉。

通过对开发商的口碑、过往所开发项目的了解，判断是否值得信任。

3了解项目各项手续是否齐全

可以合法出售的房子，其项目应该“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。

购买“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上几年。

4选择合适的购房时机

据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可以降低60%。有些买房朋友，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。特别是城中村改造的项目，无法料到的风险更是多。

本文为365合肥二手房综合文章，部分内容来源于安徽楼市。

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