扼住房企的咽喉: 保命资金来源被封, 借新还旧再也玩不转

原创首发 | 时代周报（ Timeweekly）

文 | 贾敏

房企期待的好日子还没来得及开始，就被掐灭了期待的小火苗。

5月31日，有消息指出监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。起因则是部分房企此前拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起监管部门的注意”。

2018年四季度开始这轮融资潮，推着2019年初的房地产市场走出一轮稍显火爆的行情，在多地出现高价地王。然而高光之下，房企自身仍为债务阴影所笼罩。监管出手，是对楼市走向的警示？那些踩着钢丝的房企，将何去何从？

至少，地产商或许将要习惯一下苦日子。

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疯狂融资

暂停发债的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”。

2018年中旬，房企融资环境恶化，银行对房地产的贷款持续收紧，停止了许多房企发债，行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

但从四季度开始，融资窗口悄然打开。2018年11月，房企发债总量高达540亿，环比上涨99%。

房企抓住这个窗口期，开始疯狂发债。这种趋势一直延续到2019年第一二季度。然而，国内融资环境仍处紧绷状态，真正的融资秘诀在于ABS以及境外发行的美元债。

ABS亦即资产证券化，是开发商以项目未来所产生的现金流为偿付支持,在此基础上发行的债券。在融资环境不好的2018年，房地产ABS产品共发行265支，总发行规模2802.0亿元。而2019年1月，ABS市场持续火爆，当月共发行60支，总规模达514.3亿元，较去年同期增长341.2%。

在同策研究院统计的「2019年一季度房企已发行ABS规模榜」中，绿城以35.97亿发行规模，排在第四位。

随着ABS融资规模不断扩大，兑付压力急剧攀升，ABS信用风险也逐渐暴露。到2月份，多家房企的ABS发行被频频摁下“暂停键”。包括“中金和昌资产支持专项计划”，“招商固收-爱琴海商管（一期）资产支持专项计划资产支持证券”“阳光壹佰购房尾款资产支持专项计划”等多家房企的资产证券化项目被中止审核。

除了通过ABS融资之外，美元债是房企缓解资金危机的另一棵稻草。

2019年1月，港股上市房企绿城中国发布关于发行4亿美元有担保优先票据的公告，利率为5.58%；1月29日又表示发行1亿美元有担保之优先永续票据，利率为5.17%。

一个月发行两个美元债融资项目，这种不同寻常的操作背后则是巨大的债务压力。

公开数据显示，截至2018年6月，绿城中国总负债为2051亿元，与2017年末的1890亿元相比增长了近200亿元；同期，绿城中国经营活动产生的现金流量净额为-77.8亿元。

这只是房企争相发行美元债的冰山一角。据wind数据，截至2月底，2019年房企境内外发债规模接近1919亿元，较上年同期增长115.1%，已然翻倍。其中海外债规模达948.5亿元，海外债规模占比为49.4%，接近一半。

据彭博社的数据，从2019 年初至5 月 6 日，房企美元债发行额381.85亿美元，是2018全年发行额的 72.85%。

这一方面说明房企对资金的渴求依然强烈，另一方面来看，则是房企没有更多的融资渠道可选。这两个渠道，几乎成了他们的救命稻草。因而在有限的窗口期内，不顾一切发行融资项目。

2

激情拿地

伴随融资宽松而来的，则是疯狂拿地景象的重现。

4月以来，房企拿地热情突然高涨。据统计，4月单月，多达18家房企拿地金额超50亿元；1-4月，拿地过百亿的房企累计超28家，2018年同期24家，2017年同期仅18家。

进入5月，房企“抢地”势头升级，仅5月8日一日就有苏州、天津、济南在内的10余城进行土地招拍，总成交金额共计300亿元，并且多宗地块都是高溢价拍卖。

其中原因在于，房地产负债信用的核心是房地产的规模化和“大而不倒”，其马太效应非常明显。只有做大规模，才能拿到地产下半场的入场券。这是房企不顾一切做大规模的背后原因。

在2019年1到5月期间，保利发展在全国花费310亿拿地，绿地拿地规模环比增长也超过100%。房企拿地的热情可见一般。

需要更多的地、间更多的房，来支撑自己的销售规模不断上涨。而这一切的背后，真正需要的是更多的资金。

杠杆、资金、土地，将房企的前行路围城一个圆。房企通过杠杆，获取大量资金，再去购买土地，开发房子。再加杠杆拿钱、买地、建房。整个路途中，钱是起始点。

有钱才有地，有地才有房。

3

扼住咽喉

天下没有白吃的午餐，也没有白融来的钱。与房企疯狂融资、疯狂拿地相伴而来的，还有如山般的偿债压力。

从2018年开始，大部分此前发行的债券逐步进入还款期。据wind数据统计，2019年，房地产行业需偿还规模为4994.5亿元。到2020年，这一规模上涨至6513.4亿元，并将于2021年接近万亿元。也就是说，2021年的偿还规模比2019年近乎翻了一倍。

以中铁建为例，在2019年1月21日，中国铁建房地产集团有限公司发行的30亿元公司债券第一期挂牌。时代周报（微信公众号：Timeweekly）在上交所公布的该公司2019年一季度财务报表中查询到，其长期借款与应付债券总和，共计约934亿元人民币。负债合计约1323亿，负债率高达84.16%。

在全国狂砸310亿拿地的保利发展面临着同样的债务境地。截至2018年底，保利地产的负债总额高达6600亿元，上年同期为5394亿，增加了超过1200亿元。其中有息负债2637亿元，资产负债率77.97%，净负债率则高达80.55%。

当下，房企借钱的理由已经不仅仅是用来买地以及扩大规模，更严重的问题是，大量旧债占用了新债所募集资金的大部分。

在绿城中国的两次融资计划中，曾在公告中明确表示，融资所得款项净额用于为集团若干现有债务的再融资及拨作一般公司运营资金用途。

出来混，借的钱也是要还的。

主动也好，被动也罢，对房企这些资金“收割机”来说，下一步，腰缠万贯的地产商们也要精打细算过日子了。

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编辑 / 胡相越

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      ——布留索夫