楼市又放水了！

大家有没有发现，最近针对房地产的定向大放水在密集出场了。

先是央妈提供了3500亿的psl定向资金，给到房地产，紧接着青岛长沙拿到首批psl资金，广州也开启房票拆迁之路……

今天一大早，根据“经济观察网”报道，央行又又又批复了1000亿元的“住房租赁团体购房贷款，用来购买商品房用作长租房。”

其中8个试点城市尝到第一批红利。

包括“天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。”

试点的这些城市都有一个共同的特点，有的要不就是郊区新房库存量太大了，要不就是市场回调已经超过5年了。

所以当我看到这些城市名单的时候，第一感受就是，这不摆明就是在帮这些城市去库存吗！

我上周才发了成都的稿子，存量二手房目前全国第一，另外郊区也存在大量卖不动的新房。

还有一点就是成都的保障房数量真的不多，起码和重庆比起来是偏少的，所以成都对于增加保障房的数量也非常急迫。

青岛胶州、即墨、胶南等郊区的新房去化周期动辄超过二十个月，哪怕两年不卖地都不愁没房卖。

重庆和郑州的新房库存同样是出了名的，这两个城市当年天量供地后，市场至今都没有消化过来。

如果仅靠当前的去化速度，大部分城市房地产市场估计好多年都没法翻身。

尤其是郑州，简直不能用惨字来形容，市场是从2018年就开始调整了，一直到现在连跌五六年时间了。

现在国家出手大举收购这些卖不出去的商品房拿来做廉租房，是目前最快速去库存的一种方式了。

仔细看了一下《意见》的内容，这次的1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”，四舍五入之后等于白送。

贷款期限不超过30年，贷款额度不超过物业评估价的80%，年化利率3%。

也就是2成首付，借款年限30年，利率3%。

等于说给到这些租赁企业用比普通人购房低的成本就可以拿下一大笔资金去买房。

而有资格参与这游戏的肯定是地方国企，对于他们来说只要后续这些房子的出租收益率达到3%，才可以覆盖利息成本。

目前我们国家大部分地方的租金回报率仅有1%-2%。如果现在想达到3%肯定是不划算的。

但企业也不是傻子，这笔账肯定会去算清楚，要么就是有补贴，要么就是看好未来利率会下降，要么就是看准未来租金还会上涨， 否则谁会去做亏本的买卖。

要么就是背后还有更大的算盘。

其实在1月5号的时候，青岛就已经获得18.5亿元贷款支持，下场收购2319套房子用作保障性租赁住房。

我们就以青岛这次回购为例。

18.5亿元贷款支持，下场收购2319套房。

算下来平均一套房子大约79万，按一套100平算，收购均价是7900元，而12月份青岛的新房均价是1.6万，回收价格大约是市场价的5折，哪怕郊区房子均价更低，回收价也起码打了7折。

用十几年前的价格去买房然后放租，这样租金回报率就上来了，哪怕保障房租金低，但只要能够有1%-2%的回报，地方再补贴一部分，一年几十亿可以稳住整个房地产的盘子，这已经是最低的救市成本了。

另外我也观察到青岛这次收购并没有用到杠杆。

如果按照最新的意见来看，用2成首付的话，仅用3.7亿即可收购2319套房子，18.5亿已经可以撬动九十多亿的总量，大约12400万套房源。

青岛12月份新房成交了10482套，这18亿要是用上杠杆等于帮青岛消化了一个月的库存。

目前1000亿下放到8个试点城市，假如平均一个城市一百个亿用来收购商品房，那能撬动的杠杆就更大了，一年的库存直接消化掉。

大家也可以去算算，青岛都还算是新房库存量比较大的城市之一了，要是有的地方新房库存量不大，100个亿下去就像灭霸打了响指一样，市面上的新房库存纷纷原地消失。

现在这1000亿还只是开始，这8个城市也只是试点城市，后续支援的金额估计还会扩大，试点的城市也还会增加。

这个政策一旦开始执行，那些天量库存的城市又多了一招去库存的法宝了。

没买房的，买不起房的，可以先等等，哪怕是结婚的刚需，我不建议大家去郊区买一套房子，那些房子真的没前途的，以后一大堆郊区廉价保障房等着你，居住问题总会解决的。

但是如果你是想要在一二线城市改善的，想要给家人孩子更好的生活品质的，那么这两年我建议你还是多留意市场，不要被目前的主流情绪影响到。

最近王家卫导演的电视剧《繁花》很火啊，里面有一句让人深刻的台词：

“世界上唯有土地与明日同在。”

这句台词来自于美国名著《飘》，大家可以细细品一下这句话。