新政后北京最大商住小区暴跌百万，业主除了哭还能怎么办？

记者 | 闵云霄

楼市的高烧，让北京一些胡同里没有居住功能的“过道”也被卖到20多万一平方米，比市场价稍低的房源经常被疯抢，北京像素是北京最大的商住楼盘，9000套房屋里，住着演员、歌手、画家、媒体人、白领、商贩，他们每天上演不同的精彩。 这里LOFT结构的房子从2010年底每平方米19000的价格，涨到现在63000元左右，巨大的成交量养活了至少300名地产中介人员，如今，这里的房子却一套也卖不出去。北京市3.26住房新政发布后，商办类市场一夜“熔断”，网签总量下跌99%，出现了业主降价百万也卖不出去的情况。

业主在电话里泣不成声

“我们准备开一个便民店，你们需要点什么服务？”，周先生走进北京像素“恒洋地产”的一家中介门店，工作人员的回答让他哭笑不得：他们已不再从事房屋中介服务。

中介的关门，源于北京对商改住楼盘的整顿。4月11日，北京三部门联合约谈15家网站，必须在24小时内全部下架全部违规房源，禁用“学区房”、“商住两用”等字眼。涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途，被责令停业整顿，接受进一步调查处理。

此前，小区内西装革履的中介人员随身可见，甚至招来小区业主的反感，如今这些工作人员要么分流到其他店面，要么赋闲在家，此前他们见面时的问候语是，“最近成交了没”？如今却变成“开始上班了没？”《凤凰周刊》记者以买房者身份电话联系中介工作人员，得到的回复是：北京像素的房子不卖了。欲进一步询问原因，对方变得非常警惕：你是不是暗访的？最近政府的人查得很厉害。

其实，周先生是“限购”前的成功逃跑者，8个月前也是北京像素的业主，2012年他125万买了这个小区的一套57平方的LFOT房子，2016年底225万出手，置换了附近的另外一套70年产权的普通住宅。其间，他不断劝北京像素的朋友卖房，理由是周边的住宅三年翻一倍，而北京像素房价涨幅太小。

可惜，周先生卖房之后，北京像素开始大涨，他的朋友没有一个人听从劝告。

△商住楼盘北京像素小区，虽然居住密度较大，却因不限购吸引了大量北漂。

　　
此前的3月26日晚间，北京商办房屋启动限购。北京市住建委等多个部门于3月26日联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称“公告”），对商办类项目进行限购。公告规定，商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住；在购房资格上做出在建和在售商办类项目不得卖给个人等要求。　

　　
限购、停贷、严查违规代售，商办类市场一夜“熔断”，北京像素小区内7家链家，8家恒洋，2家我爱我家，加上房天下以及一些小中介，总共20家左右的中介一夜间宣布关门。　

　　
一家中介机构的工作人员告诉《凤凰周刊》，正南正北的北8号楼是北京像素的楼王，一个业主打算把50多平方的房子出售，在中介挂出来的要价是330万，3月25日有买家出价320万，但是夫妻两不愿意松价，僵持之下，不了了之。3月26日限购当晚，这位中介向业主询问情况，“我听见他们在电话里忍不住失声痛哭”，因为孩子即将上学，他们卖房的目的是为了换学区房，目前只能告吹。

　　
该工作人员透露，因为被限购政策卡住、且未完成网签的购房者都急于反悔，他们担心“怕日后砸手里”没人接盘，成交的房子当天一共有43套房屋毁约，该公司专门安排一组人负责处理毁约的事。一些业主在自己的微信圈发布卖房信息，但是要卖出去很难。据《经济观察报》报道，新政之后，曾有北京像素业主降价100万元卖房未果。

　　
中介公司承租的门店也受到影响，要么转租做其他行业，要么直接毁约将房子归还给业主，有的已经给了半年或一年租金，余下的租金只有放弃。如今，这些店面的大门上粘贴了“暂停营业”、“店面装修”等告示。一位专门从事商办房屋销售的工作人员已经不再卖房，改行从事出租业务，他说，商改住的房子未来半年至少出售价格估计要跌30%。　

　　
新政让商改住项目“一剑封喉”。中原地产研究中心的数据显示，北京商办市场在3月26日新政发布后的3天，网签总量仅为7套，而新政前三天，这一数字为850套，跌幅超过99%，北京商办市场呈“速冻”之势。不仅如此，签约项目集中在通州光大新北京中心、世界侨商中心等之前已经限购的通州区域，从某种角度来看，商办市场接近冰封。　

　　
“由于自己当初没有购房资格，只得先买一套’商改住’作为过渡性用房，本以为’商改住’流通性好，不愁买家，没想到现在彻底砸手里了”，一位业主说。

曾因“不限购”吸引大量北漂购买

　

北京像素小区位于北京东五环，是中弘地产开发的重要作品，也是北京最大规模的商改住小区。一共9000多套房，其中最大面积为80平方的LOFT结构，最小面积为40平方的单间。3公里外，是目前国内规模最大的高安屯垃圾焚烧发电厂，头顶，是机场航道的噪声。但是这并不影响很多人在这里买房和居住。他们都是没有北京户口的北漂族，无法购买70年产权的住宅，每天乘坐6号线地铁，只要半小时就抵达北京繁华的国贸商圈上班。

　　
“商改住”项目是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。2009年北京像素首期开盘的时候，因为处于五环的偏僻位置，销售不畅，东北黄女士买下后迅速卖掉。

　　
但是到了2010年初，北京开启住宅限购政策，必须在北京缴纳5年以上社保或纳税才能购买，“商住两用”功能的北京像素因为“不限购”以及单价低，面积小，成为诱人的卖点，“商改住”市场渐渐做大，除被限购抑制的投资需求外，一部分刚需也选择了“商改住”房屋。

当时，一位媒体工作人员担心买不到，通过一家电视台的著名主持人联系上开发商，电话打通后说：不要求打折，不要求位置好，只要你买一套给我就可以了。几乎是央求的语气，花50万首付买了一套50多平方米的房子。

　　
到了2012年，北京地铁6号线开通，北京像素就在草房站地铁口边上，LOFT的均价从1.9万元/平方米开始上涨到2.4万元左右，黄女士发现租房的人越来越多，又以高价买进一套50平方米的房子。

　　
北京像素里住着大量演员、画家、歌手、媒体人、商贩等形形色色人。数不清的超市、咖啡馆、健身房、酒吧，订票点等等，而最多的就是过道上的餐厅，逼仄的格子间，洗碗池内洗拖把，菜墩放在地上切肉，肉串在垃圾桶上串成。很多外卖快餐从这里送给附近居民楼、写字间里的订餐者，一到饭点，百度、美团、饿了么等送餐员，就骑着电动车来回穿梭。去年8月，一家媒体追踪报道后，北京像素100多家餐饮店铺被取缔，就是因为居民楼内无权办理餐饮经营许可证。

据报道，规划中北京像素位于CBD朝阳区传媒文化创意走廊，90后业主戏称，她的像素朋友圈里是一群一直在导，却从未上过院线的导演；一直在写，却从未卖过高价的编剧；一直在拍，却没有什么美感和镜头觉悟的摄影；一直在演，却总也没在戏里看到过她的演员。其实更多的是像她一样没有背景来北京打拼的年轻人，线上QQ群、微信、APP里打成一片，线下各种健身、遛狗、做饭爱好者很容易结成朋友，这是一个“自来熟”小区。　

△清晨的北京像素小区

昔日中介的激烈战场重归平静　

　

来自亚豪机构的数据显示，2010年“商改住”项目成交量为19077套，2016年这一数字变为67609套，增幅达254%。不仅成交量，租金和房价也在不断攀升，如今，北京像素的LOFT结构的房价涨至6.5万元/平方米，和周边住宅价格差不多，但是租金水平亦较三四环的小区不差多少，40平方米的开间可以租出4000元的价格。

这样的背景下，一部分投资者专门活跃在北京像素内，一套房子赚10万20万差价迅速出手。“我在这里工作4年了，很少有买来办公的，全是买来住的。”小王所在的中介机构专门服务北京像素以及周边，这个小区的投资属性特别好，交易量大，2012年以来有的房子已经被转卖了6次。一位中介店长曾告诉本刊记者，自己一个月上税就多达20多万，但是面对采访，这位工作人员又避而不谈。

中原地产研究中心的数据显示，近10年北京共有超过40万套商办类项目成交，其中25万套为“商改住”房屋；目前市场库存约6万套商办类项目，其中2.3万套为“商改住”房屋。有中介人士告诉《凤凰周刊》记者，一位投资客手里还有15套房，目前一套也卖不出。

△新政之后，北京像素内约20家房产中介纷纷关门停业。

最先入住北京像素的中介公司“恒洋地产”，交房之初，就签订了大量的房源，用于装修后用于转租。两年后，链家发现交易量比较大以后，在北京像素开了门店。两家中介竞争白日化，进而互相指责。“恒洋地产”认为，链家通过迎合业主心理抬高报价签独家房源，推高房价，而链家认为“恒洋地产”不专业，有时候跟踪自己带客户看房，然后切断房源，抢走客户。就在《凤凰周刊》采访期间，“恒洋地产”的人还在向记者投诉链家，“家家都关门了，他们还在顶风带人看房”。

一位工作人员介绍说，北京像素内几家公司因为竞争，打过几架，甚至打伤过人，赔了2万元。一些中介因为激烈的竞争离开北京像素，一些人因为看好北京像素的成交量又不断开店，今年2月，有人在北京像素开了一个中介公司，但是40多天后，一套房子也没有卖出去，就因为限购政策关门了。

其实从2016年起，北京接连发出针对“商改住”的严厉表态。北京市国土和规划委、住建委于8月17日召开专题会议，表示拟暂停商办用地上市。对于所有已批未建的商住房项目，则列出清单重新审查，并对有问题的进行整改。2017年北京两会期间，时任北京市副市长陈刚表示，北京已停止“商改住”土地供应，并将继续整治清理此类项目。随后，北京市政府于1月26日公布“疏解整治促提升”行动2017年工作计划，提出“要研究清理整治‘商改住’存量项目，严格控制‘商改住’项目增量”。此后，“商改住”限购出台的传闻不断，直至3月26日“靴子落地”。

近日，德胜门外大街的一处名为“中骏．天宸”的在建项目售楼处，挂放了一则《西城区房屋管理局关于禁止“商改住”销售的告知书》（下称“告知书”），告知书称西城区房屋管理局对中骏．天宸项目进行了重点检查，并要求其进行整改。在告知书的一旁摆着开发商自制的一块指示牌：商业、办公类项目一律不得用于居住用途。“检查过后每个商办项目的售楼处都要贴，这是规定。”一位工作人员介绍说，“商改住”新政后位于低层的所有商办类项目一概停售，在售的只有位于高层的普通住宅。

其实，新政对个人购买二手商办类房屋留了一道“缝隙”：个人可购买二手商办类项目，但须名下在京无住房和商办类房产记录，连续5年缴纳社保或个税，且需全款购买。

但是，有此需求的个人十分罕见，“商改住”项目短时间内难以起死回生，那些中介工作人员的恩怨将一了百了，他们匆忙的脚步，在北京像素将不再出现。

 新媒体编辑 | 丰泽 马茹均

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