强中自有强中手！去年广州二手房成交13万套（啧啧，这成绩比新房还抢眼）

　　能打败广州去年一手住宅12万套销售记录的，恐怕也只有13万套的二手房成交量！

来源：广州乐居、中原地产

　　一山还比一山高。

　　前天乐居君给大家总结了2016年广州一手楼市的骄人成绩，大家都惊呼，去年广州一手住宅全年网签量超过12万套，创历史新高无人能敌...其实不然，2016年广州二手楼市的成绩单更抢眼！

　　根据中原研究部监测广州市房管局存量房交易数显示，2016年二手住宅成交13万宗，环比增长61%，是2014年的2.3倍。

看点

01

广州楼市，一直都是“稳”字当头

　　随着政策环境的收紧与宽松，广州二手住宅成交呈波浪式上涨。回顾近六年广州的二手房市场，2016年二手房成交量已达历史高峰。

2010年：广州二手楼市成交活跃，共成交11万宗；

2011年：年初广州出台限购令，政策环境收紧，成交受影响下滑36%；

2012年：成交量持续下滑；

2013年：年底“穗六条”限购加码，外地户籍需在广州连续三年购买社保才能购房，需求受限，致使2014年成交环比下滑38%；

2015年：楼市政策环境宽松，需求增加；

2016年：无论政策环境或信贷环境均延续2015年的宽松，二手楼市成交表现亮眼，1-9月已超去年全年成交水平，全年共成交13万套。

　　据统计，2016年中原成交价为25921元/㎡，环比增长10%。不难看出，从2010年的13145元/㎡，逐年稳步上升至2016年的25921元/㎡，平均每年增长16%，2016年成交均价几乎比2010年翻了一番。

　　中原研究部分析认为，近年来广州二手成交量价呈现稳步上升态势，2016年成交量表现亮眼、成交价稳步上升的主要原因如下：

广州政策环境稳定

　　如果说2015年是全国的政策宽松年，那2016年则是楼市的政策调控年，自3月中下旬起，各地调控不断，全年共经过三次楼市调控。

　　与北京、上海、深圳等一线城市不一样的是，无论是“325风波”，还是“国庆风波”，广州政策总体变动微小，政策环境全年维持稳定。

　　而自观广州本身，自2013年“穗六条”以来，无论市场经历收紧期，或是宽松期，广州的限购限贷政策，其变化波动并不大。

　　基于上述政策环境，广州二手成交量价总能保持稳步上升的态势，且二手成交量活跃，成交价持续稳步提升。

信贷环境宽松且稳定

　　2016年楼市信贷环境宽松，广州首套房商贷利率不仅低于上海、深圳，更是达到历史最低水平。

　　自2016年1月起，首套房利率始终维持在低位4.22%，而且全年维持低位稳定之势，对促进刚需改善客户积极入市起到重要作用。

看点

02

都是什么人在买买买？什么户型最受捧？刚需客还是投资客多...

非户籍客户需求释放，占比增多

　　2013年底，广州限购政策收紧，“穗六条”限购加码，异地户籍在广州购房需在广州连续三年购买社保才有资格。因此，部分非广州户籍的客户购房受限。

　　据中原研究部监测，2013-2015年非广州祖籍客户（包括非广州户籍客户和新广州人）购买二手房占比逐年下滑，占比从2012年的67%持续下降到2015年的64%。

　　而到了去年年底，“穗六条”加码刚好满三年，不少异地户籍客户因不满三年社保而受限购房的需求将陆续释放，且部分客户因担忧广州限购政策也加码，从而加快入市，因此促使2016年二手成交活跃。

　　同时在信贷、政策均宽松的大环境下，非户籍客户购房增多，加上广州市政府积极引进人才，因此，2016年非广州祖籍客户占比较15年大幅提升，由64%提升至70%。

四房及以上户型成交占比逐步提升

　　从不同户型成交占比来看，2016年两房、三房成交占比依然最多。但据中原研究部监测，2016年四房及以上户型成交占比进一步扩大，占比由2015年8.43%提升至10.18%，提升了1.75个百分点。

　　中原研究部分析认为，随着2015年10月底二胎政策的全面开放，四房及以上户型需求增加，加上去年年初144㎡唯一住房契税由3%调整为1.5%，鼓励大户型面积的消费，因此四房及以上户型的需求逐步增多，提升较为显著。

总价300万及以上成交占比增加明显

　　从成交总价段来看，总价在300万及以上的占比增加越趋明显。

　　2016年，成交总价300-500万的占16.68%，较2015年提升2.46个百分点；成交总价500万及以上占7.98%，则较2015年提升2.78个百分点。而总价300万以下的占比均有所下降，其中下降最为明显的是100万以下的，较2015年减少2.44个百分点。

　　中原研究部分析认为，总价300万及以上的占比逐年增加的主要原因为：一是随着成交均价的走高，各总价段的占比结构亦随之变化；二是豪宅市场的热销，带动高总价成交占比提升；三是二胎政策刺激大户型面积的需求增多，因此拉动高总价占比提升。

利用杠杆置业客户逐渐增多

　　2015年连续多次降准降息，而且首套房贷款折扣利率逐渐下调，自2016年1月起，广州首套房商贷利率为4.22%，降低至历史最低水平，而且去年首套房商贷利率一直维持在历史低位。

　　中原研究部分析认为，宽松的信贷政策，叠加上房价一直走高，促使越来越多的客户利用杠杆置业，因此一次性付款置业的客户占比逐年减少，由2014年的33.40%下降至2015年的20.57%，再下降至2016年的15.21%，两年时间占比足足下降了一半。

新闻加点料 

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