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强中自有强中手!去年广州二手房成交13万套(啧啧,这成绩比新房还抢眼)

2017-01-03 广州乐居 广州乐居

  能打败广州去年一手住宅12万套销售记录的,恐怕也只有13万套的二手房成交量!


来源:广州乐居、中原地产


  一山还比一山高。


  前天乐居君给大家总结了2016年广州一手楼市的骄人成绩,大家都惊呼,去年广州一手住宅全年网签量超过12万套,创历史新高无人能敌...其实不然,2016年广州二手楼市的成绩单更抢眼!


  根据中原研究部监测广州市房管局存量房交易数显示,2016年二手住宅成交13万宗,环比增长61%,是2014年的2.3倍。




看点

01

广州楼市,一直都是“稳”字当头


  随着政策环境的收紧与宽松,广州二手住宅成交呈波浪式上涨。回顾近六年广州的二手房市场,2016年二手房成交量已达历史高峰。


2010年:广州二手楼市成交活跃,共成交11万宗;

2011年:年初广州出台限购令,政策环境收紧,成交受影响下滑36%;

2012年:成交量持续下滑;

2013年:年底“穗六条”限购加码,外地户籍需在广州连续三年购买社保才能购房,需求受限,致使2014年成交环比下滑38%;

2015年:楼市政策环境宽松,需求增加;

2016年:无论政策环境或信贷环境均延续2015年的宽松,二手楼市成交表现亮眼,1-9月已超去年全年成交水平,全年共成交13万套。


  据统计,2016年中原成交价为25921元/㎡,环比增长10%。不难看出,从2010年的13145元/㎡,逐年稳步上升至2016年的25921元/㎡,平均每年增长16%,2016年成交均价几乎比2010年翻了一番。


  中原研究部分析认为,近年来广州二手成交量价呈现稳步上升态势,2016年成交量表现亮眼、成交价稳步上升的主要原因如下:


广州政策环境稳定


  如果说2015年是全国的政策宽松年,那2016年则是楼市的政策调控年,自3月中下旬起,各地调控不断,全年共经过三次楼市调控。


  与北京、上海、深圳等一线城市不一样的是,无论是“325风波”,还是“国庆风波”,广州政策总体变动微小,政策环境全年维持稳定。


  而自观广州本身,自2013年“穗六条”以来,无论市场经历收紧期,或是宽松期,广州的限购限贷政策,其变化波动并不大。


  基于上述政策环境,广州二手成交量价总能保持稳步上升的态势,且二手成交量活跃,成交价持续稳步提升。




信贷环境宽松且稳定


  2016年楼市信贷环境宽松,广州首套房商贷利率不仅低于上海、深圳,更是达到历史最低水平。


  自2016年1月起,首套房利率始终维持在低位4.22%,而且全年维持低位稳定之势,对促进刚需改善客户积极入市起到重要作用。




看点

02

都是什么人在买买买?什么户型最受捧?刚需客还是投资客多...


非户籍客户需求释放,占比增多


  2013年底,广州限购政策收紧,“穗六条”限购加码,异地户籍在广州购房需在广州连续三年购买社保才有资格。因此,部分非广州户籍的客户购房受限。



  据中原研究部监测,2013-2015年非广州祖籍客户(包括非广州户籍客户和新广州人)购买二手房占比逐年下滑,占比从2012年的67%持续下降到2015年的64%。


  而到了去年年底,“穗六条”加码刚好满三年,不少异地户籍客户因不满三年社保而受限购房的需求将陆续释放,且部分客户因担忧广州限购政策也加码,从而加快入市,因此促使2016年二手成交活跃。


  同时在信贷、政策均宽松的大环境下,非户籍客户购房增多,加上广州市政府积极引进人才,因此,2016年非广州祖籍客户占比较15年大幅提升,由64%提升至70%。


四房及以上户型成交占比逐步提升


  从不同户型成交占比来看,2016年两房、三房成交占比依然最多。但据中原研究部监测,2016年四房及以上户型成交占比进一步扩大,占比由2015年8.43%提升至10.18%,提升了1.75个百分点。


  中原研究部分析认为,随着2015年10月底二胎政策的全面开放,四房及以上户型需求增加,加上去年年初144㎡唯一住房契税由3%调整为1.5%,鼓励大户型面积的消费,因此四房及以上户型的需求逐步增多,提升较为显著。




总价300万及以上成交占比增加明显



  从成交总价段来看,总价在300万及以上的占比增加越趋明显。


  2016年,成交总价300-500万的占16.68%,较2015年提升2.46个百分点;成交总价500万及以上占7.98%,则较2015年提升2.78个百分点。而总价300万以下的占比均有所下降,其中下降最为明显的是100万以下的,较2015年减少2.44个百分点。


  中原研究部分析认为,总价300万及以上的占比逐年增加的主要原因为:一是随着成交均价的走高,各总价段的占比结构亦随之变化;二是豪宅市场的热销,带动高总价成交占比提升;三是二胎政策刺激大户型面积的需求增多,因此拉动高总价占比提升。


利用杠杆置业客户逐渐增多


  2015年连续多次降准降息,而且首套房贷款折扣利率逐渐下调,自2016年1月起,广州首套房商贷利率为4.22%,降低至历史最低水平,而且去年首套房商贷利率一直维持在历史低位。


  中原研究部分析认为,宽松的信贷政策,叠加上房价一直走高,促使越来越多的客户利用杠杆置业,因此一次性付款置业的客户占比逐年减少,由2014年的33.40%下降至2015年的20.57%,再下降至2016年的15.21%,两年时间占比足足下降了一半。




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