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广州最严新政后楼市如何走?专家:成交下跌+价格或有所回调(附官方权威解读+网友辣评)

2017-03-31 广州乐居 广州乐居

  又一个不眠夜。一觉睡醒后的房子,或许有人想买,买不到,有人想卖,也卖不了。


  前天广州土拍大戏刚落下帷幕,55437元/平的海珠石岗路地块、22743元/平、23599元/平、23962元/平不断刷新地价的增城新塘永宁街岗丰村、长岗村3宗地块皆令众人哗然,同时也把广州楼市限购加码的话题推到了风口浪尖。


👉 时代5.5万/平拿下海珠石岗路地块 增城地价已破2.3万/平



  山雨欲来风满楼。果不其然,3月30日晚间,广州市政府网挂出一则关于进一步加强房地产市场调控的通知公告,限购再度加码,明确提到:房产证必须过两年才能转让、非本地户籍增城从化限购一套、离婚一年内房贷按二套执行、商业公寓不得销售给个人...新政条框多多,具体提点如下:


 限购 

居民家庭新购买的住房(含一手和二手),满2年才能转让,法人单位需满3年才能转让;

住房赠与他人的,须满2年才能买房;

外地人在从化、增城限购1套。

 房贷 

●离婚一年内,房贷按在本市已有1套房执行;

已成年、未就业、没有固定收入者,房贷按在本市拥有1套房执行;

本地人缴纳满1年,外地人满2年,才能申请公积金贷款。


 商住房 

商住房未经批准,不得改变为居住用途;

新报建商住房最小分割单元不得低于300平方米,严打违规将商服房改为居住用途;

个人不能购买新建商住房,只能转让给法人单位,商住房满两年才能转让。


  距广州最严“330新政”数小时后,广州市住房和城乡建设委员会网站也挂出公告解读新政,其中明确提到关于执行时点等方面的问题:


●“取得不动产证”时间是指不动产登记时间。


●外地人在从化、增城只能买(含受赠)1套住房。本地人不限购,但拿证满2年,方可转让或办理析产手续。在从化、增城拥有住房,不影响在其他9区住房限购政策的执行。


●离婚1年以内的,或已成年、未就业、没有固定收入的,房贷按拥有1套住房执行,无房贷记录或已还清的,购买普通商品住房首付不低于5成;房贷未还清的,购买普通商品住房首付不低于7成;购买非普通商品住房首付不低于7成。


●3月30日24:00前已签订认购书或购房合同,并且完成购房合同网签的,按原政策执行;


3月30日24:00前未完成购房合同网签,但已签订认购书或购房合同,并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的,仍按原政策执行。


专家观点

链家研究院院长 周峰


  这个政策太严格了!进一步限制了购买人群进入市场。现在增城从化就等同于限购了,接下来成交量肯定会有所萎缩,预计整个楼市二季度会减少三成。


  新政不但限制了买家,也限制了卖家,会进一步减少市面上满足2年条件的房源,因此,对于供应量不足的区域,价格走向预计平稳。相反,供应量充足的区域例如增城从化,接下来价格会有所回调。

广州世联市场研究部总监 崔登科


  成交量下行预期会快速放大。满两年才能卖的意思可以理解为,买楼到收楼需要大概一年时间,然后办房产证,还有两年不能卖,合计应该3-4不能出售,这样对投资者冲击非常大。

方圆资产首席市场分析师 邓浩志


  广州市政府刚刚再次发布调控信息,两轮调控政策时间相隔不足10天,此次主要针对几个方面:一是进一步抑制各种变相购房的投资需求;二是延迟交易周期;三是降低房地产市场杠杆率;四是增城从化限外一套;五是切断公寓后续供应。

易居集团克而瑞广州机构首席分析师 肖文晓


  此次调控,广州紧跟北京,这是我未意料的。本次调控力度非常大,预期整体市场会进入急冻状态。对楼市投资者会起到抑制作用,刚需者会持续围观,市场成交量预期会下降。

广东省房地产研究会副会长、 知名房地产专家 韩世同


  其中影响最大的应该是商住政策。其次我们可以看见其实这轮调控加码是必然的,现在拍地、成交火爆都感觉没把调控太当回事。那么,自然,控不住就得继续加码。


  但是对增城从化来说,还没到限制很严格的时候。外来能买一套,就跟以前佛山一样,但是最后还是限制不住广州人。只能靠限制社保,所以增城从化的限制政策还有一定空间。未来一段时间内,有可能出现成交量骤然进入冰点的状况,但是房价不可能突然下跌,所以是有价无市。

合富研究院顾问 黎文江


  贯彻了“房子是用来住的,不是用来炒的”政策,堵住了投资投机者,也堵住了想借银行的钱炒楼挣钱的人,还堵住了假离婚、假赠予等方面。


  公寓方面,如果是实实在在做成写字楼的,其实影响有限,未来成交量一定会下降,但是价格不会。开发商如果不是急着出货,也是可以淡定的。至于拿了高地价的企业,不妨做成单价高总价低的产品来吸引年轻土豪.


网友A

现在我每天看到房产新闻,内心都会有种崩溃的感觉~

网友B

不能卖就租两年,一般炒家也不会破产。

网友C

那么问题来了,增城要是不能买了,碧桂园会哭么?

网友D

房地产:你尽管调,跌一毛算我输。


网友E

中介趁早转行吧,年底大批要失业啦!

网友F

这讨论激烈的,说的好像大家都有房或准备买房一样。



  投资客固然要打击,但也不能把刚需客挡在门外。在如此严格的限购政策底下,广州户口显得愈发珍贵,先上户口后买房的“曲线买房”招式也不妨一试,乐居君在此奉上外地户籍入户广州的最新最全方式:


图片来源:会保网


  最后,附上新政公告原文以及官方权威解读。


广州市人民政府办公厅

关于进一步加强房地产市场调控的通知


各区人民政府,市政府各部门、各直属机构,各有关单位:


为保持我市房地产市场平稳健康发展,经市人民政府同意,现就进一步加强房地产市场调控通知如下:


一、加强住房限购政策


(一)居民家庭新购买(新购买是指自本通知施行之日起购买,下同)的住房(含新建商品住房和二手住房,下同),须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位(简称法人单位,下同)新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。


(二)住房赠与他人的,须满2年后方可再次购买住房;接受住房赠与的,须符合本市的现行限购政策。


(三)非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购(含受赠)1套住房。


二、加强差别化住房信贷政策


为防控信贷风险,经广东省市场利率定价自律机制研究通过,对我市差别化住房信贷政策作以下调整:


(一)对离婚一年以内的住房贷款的申请人,银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。


(二)对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,银行业金融机构应进一步严格住房贷款条件,按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。


(三)本市户籍职工连续足额缴存1年以上,非本市户籍职工连续足额缴存2年以上,方可申请住房公积金贷款。


三、加强商服类房地产项目管理


(一)商服类(商业和办公,下同)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途。


(二)房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米,不符合该要求的,规划部门不予批准。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的,一经查实,按有关规定严肃处理。


(三)房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。本通知施行之前,已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。


四、加强房地产市场监管


(一)房地产开发企业应严格按照预售许可备案价格明码标价,已经签订认购协议的不得提价或变相加价。


(二)房地产中介机构在房屋交易前,应当书面告知当事人房地产调控政策并签字确认;不得教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格,不得怂恿、协助当事人签订“阴阳合同”,不得强迫当事人选择其指定金融机构或接受金融服务,不得提供或推荐“首付贷”等违法违规的金融服务。


(三)对于协助购房人伪造证明材料、虚构市场交易情况、发布虚假数据、制造市场恐慌、扰乱房地产市场秩序的,对房地产开发企业依法取消房地产开发企业资质、取消预售许可,对房地产中介机构依法注销机构备案、直至吊销营业执照,对其他当事人依法追究法律责任。


(四)由住房城乡建设部门牵头,联合发展改革、国土规划、金融、工商、人民银行、银监等部门,对房地产开发企业、中介机构、银行业金融机构开展常态化现场、非现场检查。举报电话:12345。


本通知自2017年3月31日起施行。


广州市人民政府办公厅

2017年3月30日


广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》的解读


  为贯彻落实中央关于住房居住属性定位的精神,坚决打击投资投机炒房行为,保持我市房地产市场平稳健康发展,市政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(穗府办函〔2017〕65号),自2017年3月31日起施行,现将有关政策解读如下:


一、关于住房限购政策

(一)“取得不动产证”时间是指不动产登记时间。

(二)个人将名下住房赠与他人的,赠与人须自受赠人取得不动产证之日起满2年,方可再次购买住房。

(三)非本市户籍居民家庭在从化、增城区范围内只能购买(含受赠)1套住房。本市户籍居民家庭在从化、增城区范围内住房不限购,但在取得不动产证之日起满2年,方可转让或办理析产手续。

在从化、增城区拥有住房,不影响其在其他9区住房限购政策的执行。


二、关于住房信贷政策

对离婚一年以内的住房贷款申请人,或已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行,无住房贷款记录或住房贷款已还清的,购买普通商品住房首付款比例不低于50%;住房贷款未还清的,购买普通商品住房首付款比例不低于70%;购买非普通商品住房首付款比例不低于70%。


三、关于商服类房地产项目

(一)商服类项目未经批准不得改变为居住用途。

(二)商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平方米。

(三)一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位。


四、关于执行时点

3月30日24:00前已签订认购书或购房合同,并且完成购房合同网签的,按原政策执行。

3月30日24:00前未完成购房合同网签,但已签订认购书或购房合同,并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的,仍按原政策执行。



2017年3月30日



广州乐居

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