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一手好牌被打烂!同样是广州CBD核心,坐拥一线江景,为何比其他楼盘便宜两三万?

2017-06-17 乐居君 广州乐居 广州乐居

  在珠江新城买套房子,有多难?


  让我们来看一下近半年来珠江新城楼盘成交量最高的五个盘的均价:


数据来源某数据中心


  没错,均价已经去到8万多每平米,像侨鑫汇悦台以及尚东柏悦府这些较新的楼盘,均价更是去到9万多10万每平米

  作为广州房子中的“贵族”,难道珠江新城现在就没有便宜房子了吗?前段时间,乐居君收到爆料,称珠江新城核心地段有个江景盘,距离地铁站约四百米,价格很便宜,小编兴冲冲前往一探究竟。


  在探盘前,小编一直以为,珠江新城卖七八万每平的都是高大上的豪宅,小区鸟语花香,外表金碧辉煌,装修富丽堂皇,又或者走低调奢华风.……然而在看到这个楼盘后,我错了,没想到有楼盘长这样子,简直颠覆你人生观!


  碧海湾,2003年出生于临江大道,当时均价9000元/㎡。现北靠珠江新城CBD中央商务区,与地标广州塔、琶洲会展中心隔江相望南临100米宽临江绿化带西临配套完善成熟的五羊新城社区东接巴里新城文化艺术区


景观相当养眼~


  拥有得天独厚优越条件的他,现在卖到多少钱每平了?嗯,经过13年的沉淀,碧海湾现均价7万/㎡,增幅达677%,这是什么概念?我们将其与周边楼盘做一个对比:


数据来源:链家


  看完这两个表,大家有没有这样的疑问:拥有一线江景、交通便利等优势的碧海湾,楼价在珠江新城来讲不算高甚至还处于中下地位?



  的确,从位置上来说,从碧海湾楼层望出去的景观肯定要比保利香槟花园要好,但后者最高楼价已经去到10万/㎡,即使不与保利这样的大品牌对比,碧海湾均价还是比楼龄较长的漾晴居和星汇园要低。而同样拥有一线江景的侨鑫汇悦台均价竟比碧海湾高出3万/㎡。


  通过对比得知,碧海湾在珠江新城同类型楼盘中算是便宜的了~


表格中楼盘均位于珠江新城地铁站以西(图片来源于合富置业)


  带着疑问,乐居编辑以买房者身份走访了珠江新城附近的中介。当得知编辑想要买碧海湾的房子时,中介显得很惊讶:“碧海湾在珠江新城来说已经算很旧了,而且现在放盘的人也少,选择可不多。”


  当编辑表示因预算有限,而碧海湾价格较其他盘低,所以还是想看看碧海湾时,中介表示:


其实碧海湾一些江景佳的楼层价格还是不低的,但这类型盘较少,多数住宅都是面向空中一号,一打开窗就看到像墙一样的庞然大物,让人感到压抑,户型也奇怪,这是很多人都不能接受的。加上碧海湾物业管理很混乱,楼层比较吵杂,我还是不建议你买这个盘的。


 从中介的话中编辑捕捉到以下几个信息点:

1、碧海湾房源价格还是不低的,毕竟,在珠江新城这个地段,瘦死的骆驼比马大。

2、碧海湾有些盘户型很奇怪。

3、碧海湾物业管理混乱。

4、碧海湾楼层较吵杂。


  难道这就是其有着先天优势但后劲不足的原因?我们逐个点来细扒一下~


户型奇怪:按照香港风格设计,不够方正


  编辑从网上查阅资料得知,碧海湾的开发商是 广州中粤总公司,当时楼盘的建筑理念完全参照香港风格,大致户型长这样:


(图片来源:新浪二手房)


  还有长这样的:


  看完这两张图,大家是不是觉得这户型与我们传统观念中的户型相违背?碧海湾大多房子户型都给人一块块形状拼凑出来的感觉,有棱有角的,呈长条形,一点都不方正。


  而且卧室门口正对客厅和饭厅这些人走动频繁的位置,私密性差的同时也影响隔音。曾经有人这样说过:这种户型,一个人在客厅看电视,全家人都能吵到。


  再加上如中介所说的,有些房子窗口正对着空中一号,一打开窗就有个庞然大物堵在你眼前,或多或少都让人不舒服的。


(图片来源于网络)


物业管理混乱:小区更换物管,走上业主自治之路

  当编辑实地走访碧海湾时,发现在小区外面有一家物管,但从现场环境看来已经空置很久了,这看上去的确是与高大上的珠江新城不太匹配。



  走到小区里面,居然又看到一家物管,而且里面的这家物管明显有人在运营。



  编辑从网上查阅资料得知,碧海湾的物管原来还真有一段“故事”。


  早在2009年,碧海湾开发商属下的物业管理公司突然要求提高物管费从原来2.2元/㎡提升到3.6元/㎡。在这个无理要求遭到小区业主拒绝后,该物管撤出了碧海湾,由业委会聘请了新的物管(嘉邦物业)进驻小区。


  业主表示,由于开发商的无理,导致当时存在“一个小区,两支保安队伍”的混乱现象,对业主生活造成极大不便。


  更过分的是,在2010年亚运会期间,开发商打着“迎接奥运重修装修小区”的口号,将小区1-3层围蔽起来,因为当时新旧物管工作交接,所以小区居民也没有过于干涉这件事。但在开发商装修半年后,业主才发现原本属于小区大堂的位置已被改成一家银行


(如今该位置为一证券公司)


  大堂被改成银行后,该栋电梯只能从一楼到四楼以上,二、三楼的电梯按钮都没用了,业主就这样白白没了大堂这个公用位置。


  按照广州市规划局2000年的审核,碧海湾一至三层为架空绿化、小区会所、物业管理及活动层。但开发商在2002和2004年调整规划,把这三层变成商业用途的裙楼,并宣称裙楼并非公共配套,产权属开发商所有。


  从2009年起,开发商和业主就为了裙楼的产权争执不休。当时开发商将裙楼进行出租,月租金超过50万


  2012年5月29日,广州市规划局在回函中称,“由于其时政务公开和规划公示制度尚不完善,我局采用了历史延续下来的做法,用建设单位具结《承诺函》这种方式来处理相关利害关系。”


  所谓承诺函,就是开发商保证承担由规划变更带来的一切后果。市规划局同时致函市国土房管局和工商管理局,建议暂缓碧海湾一至三层的产权和工商牌照登记。


  物管态度恶劣、随意调升管理费、开发商恶意霸占小区用地......这一系列问题使业主与开发商之间关系紧张。终于,在2012年8月18日,碧海湾业主投票通过实行小区业主自治,开发商代表黯然离场。但是用中介现在的话来说,“碧海湾目前的物业管理依旧混乱”


楼层吵杂:同一层楼里居然同时存在办公室和住宅?

  对于碧海湾这个盘,曾经有买家在网上这样提问过:

  晚上从外面看上去黑漆漆的,感觉没多少人住?看了几次,觉得没人气,住户不多,倒是很多层有办公。不是规定住宅不给办公?来来往往都是上班办公的人,人很杂,不值物业费分摊是否很贵?


  在2016年的时候,广州市工商局发布规定,允许住宅进行工商登记,让“住改商”合法化。但其实在此之前,不少租户已经租碧海湾的房子用来办公,即便不能注册,但因为地段好,租金也比珠江新城其他写字楼便宜不少,所以才形成碧海湾一层楼里同时存在办公室和住宅的怪象。据中介透露,现在碧海湾办公室租金约为10000元/月


  想想看,如果你每天出门或回家看到的都是形形色色的陌生人,没有一点看到左邻右里的亲切感,这样冷冰冰的邻里氛围以及不安全性,再加上要承担因此相应增加的物管费,你还会选择买这里的房子吗?


  经过种种分析后可以知道,碧海湾拥有优越先天条件却在今天远远落后于周边楼盘可谓是情理之中。如果开发商能从业主角度出发去思考问题,今天是不是又会有另一番不同景象呢?


  对于碧海湾这个盘,各位看官还有没有更多其他的看法?或者你身边有没有像这样拿得一手好牌却玩烂的楼盘?欢迎下方评论区与我们交流分享~


部分素材来源:南方都市报



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