港资开发商30年生存记：从内地市场“带路人”到被挤走的“逃跑者”！
三十年河东，三十年河西。
港资开发商，曾经是中国地产大讲坛的座上宾，曾经是囤地升值的获利者，也曾经是内地房地产行业起步和发展的带路人。经由他们，户型、楼花、会所、代理、广告等词汇逐渐为内地所学习借鉴。
以1987年中国土地第一拍为中国楼市起点，内地开发商已经走过三十年征途。在此期间，港资开发商具备的专业管理、营销团队，标准开发模式、细则条例，资源渠道和资金，给懵懂的中国内地房地产市场，打开了一扇大门。
时光的淬炼，见证了事物从无到有的可能。去年，内地开发商有三家成功进入三千亿俱乐部。今年五千亿规模可期的同时，港资开发商缩减内地市场规模的举动却屡屡有之。
尽管发展模式、战略打法不一，港资式微的印象似乎正在定格。这两股中国房地产市场中最为关键的力量，在过往多年的历史中交缠，渐行渐远。
一进一退的当下
近年来，内地开发商在香港土地市场收获颇丰。其中，最为阔绰的海航在5个月内，豪掷272亿港元在香港拿下四宗宅地；合景泰富也表现不俗，2月份联合龙光地产拿下香港总价最高宅地，耗资168.55亿港元；5月份，又联合龙湖地产再拿一地，成交价72.3亿港元。
这仅仅是内地开发商布局香港的冰山一角。光是去年一年，他们在香港拿地金额就接近200亿元，包括万科、中海、五矿地产、海航等都有所贡献。
今年一季度，内地开发商在香港投资创下历史新高，总交易额合计约达319亿人民币，同比增长213%。
除了上述企业，万科、中海、五矿、平安、世茂、华润、保利早已在香港安寨扎营。他们都是在2010年后进入香港市场，并且不断加码。
第一太平戴维斯报告指出，2005-2009年之间，香港政府共拍卖26块公共住宅地块，竞拍得主中没有一个是来自内地房地产企业。而从2010年-2016年之间，香港政府共拍卖166块公共住宅地块，其中内地企业拍得18个地块。
一个有趣的现象是，内地开发商在港出击的同时，也是香港地产商放缓北上脚步、撤离内地市场的开始。
以曾经的华人首富李嘉诚为例，在2013年的一整年里，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业没有在内地拿下任何一宗土地。而此后更是大举抛售内地物业和资产，并一度演变成“李嘉诚撤资事件。”
一进一退间，内地开发商接手香港地产商在内地的物业一时间也甚嚣尘上。不完全统计，包括长江实业、新世界地产、新鸿基、恒基兆业、瑞安、华人置业、中渝置地等多家港资房企均有出售内地资产的动作。
早在2015年，恒大在一个月内将9个新世界、周大福的内地项目收入囊中，总金额339亿；同时还买下华人置业的全部成都项目跟美国万通大厦，总代价249亿港元。
同年，中渝置地也先后将重庆、成都、贵阳等地大部分房地产项目售予恒大、融创等房企。目前这家公司在内地已经没有任何土地储备。
2016年，瑞房的佛山岭南天地项目一地块卖予碧桂园；今年，重庆天地项目的八成股权又转让予万科。近期，继出售北京恒基中心后，恒基兆业更是把自己在广州两个重点项目都卖给了富力地产。
一进一退之间，中国房地产市场的格局正在重构。旭辉控股董事兼主席林中近日在公开场合提到，90年代香港开发商进中国大陆，改变了中国房地产行业的生态，而未来5—10年，内地开发商到香港，也会改变香港房地产行业的生态。
他列举了几个例子，其一，以往香港开发商拿地都会考虑很高的利润，但现在他们的算账方法可能会不一样，这也是对港企模式的改变。其二，未来香港的房地产市场可能有一半是由内地的开发商来做。
近年港资开发商出售项目情况
风光无两的90年代
港资开发商第一轮进军内地房地产市场的热潮可以追溯到1990年前后。
那时候，国内市场一片空白，香港地产界已经冉冉升起“四大明星”，分别是长江实业、恒基兆业、新鸿基以及新世界。九龙仓、恒隆集团和瑞安等也分占一小部分市场。
1980年，第一个吃螃蟹的港资开发商来到了中国内地。他是新世界发展，在广州建设了中国大酒店项目。
四年后，瑞房才于1984年成立了内地业务公司。一年后，嘉里集团在1985年跟国家经贸委合作，斥资3.8亿美元，兴建北京国际贸易中心(北京国贸)。又是一个四年，李嘉诚于1989年才正式进入内地发展业务。
期间不得不提的小插曲是，已退出地产生意的霍英东开始在广东南沙埋头造城，而邵逸夫热衷于在大学中兴建图书馆和教学楼。
万事俱备只欠东风，90年代的大戏终于要启幕了。
1991年1月1日，陈启宗接任恒隆董事长一职，遂开展内地拓展策略，于第二年率先进军上海。耗资数亿美金一口气拿下接近50万方的纯商办开发体量，一手打造了恒隆广场、领汇两个地标项目。
同年，出身于台湾、将总部设在香港的汤臣集团开始介入浦东开发。在贫瘠的新区建立了第一个五星级酒店、第一个涉外五星级写字楼、第一个市区中心地段的高尔夫球场。
时间推后一年，新世界拿下了上海卢湾五里桥地块，黄浦江边的黄金地段，再加上接近100万平方米的开发面积。可惜四年前，已经被郑家系数转手。
第二轮热潮出现在1998年。彼时住房制度改革开启，福利分房制度被废止，中国房地产市场迎来千载难逢的发展机遇。
李嘉诚在内地斩获了不少项目，九十年代末进入上海，开发住宅足迹遍布古北、法租、浦东世纪公园、嘉定、青浦&周浦；在重庆，1996年和黄就在解放碑营建大都会写字楼和海逸酒店，很长时间内，大都会就是重庆写字楼的代名词；在北京，其建成了在内地最具标志性的项目—位于北京东长安街1号的东方广场。彼时，成为了香港在内地的最大投资者。
这对于内地无序且缺乏经验的房地产市场来说，港资的发展思路在很长一段时间内，起到了示范跟引领作用。
有中国第一邨美誉的祈福新邨，开建于1992年。他的创始人彭磷基便是将港式的社区生活直接引入了内地，并首创性地设立了大型售楼部，提供售楼书、模型、电视广告、示范单位等一系列营销设施。这在当时的国内房地产市场上尤为罕见，除了买家，也吸引了不少同行前往。
早年雅居乐的中山项目，也是第一个在香港代理的项目，创造了香港的一个电视杂志广告；同时期的利达行从香港北上，于1995年代理万通新世界赚取了近1个亿的佣金，创立了广告模式、营销手法等全新的思路。
历史性的反转
从萌芽到高潮再到热情冷却，中国房地产市场逐步走出了港资开发商限定的条框。
港企固有的开发速度缓慢，策略较为保守等特点带来的影响显而易见。他们每年只在内地推出的楼盘销售数量极为有限，甚至以个位数为单位。这与内地房企的快速拿地、快速开发、快速回笼资金形成鲜明对比。
曾经内地房企跟港资房企的差距有多大？以2000年为例，万科总资产为56.22亿元，营业收入为38.73亿元，净利润为3.01亿元。而同期的新鸿基在2000年下半年的纯利就高达53亿港元。
这个数字到了2017年已经彻底反转。以港资房企排名最靠前的九龙仓为例，今年上半年他在内地的合约销售额是90亿元。这一成绩已经难以与内地房企抗衡，排在80名开外。就上半年销售额而言，内地房企突破2000亿元达3家之多，超过1000亿元大关的还有4家。
资金实力一步一步缩小的同时，内地开发商也逐步摆脱了“项目经验不足”的一大痛点。
去年全年，中国的商品房销售面积为157349万平方米，比上年增长22.5%；157349万平方米，比上年增长22.5%；其中，万科、恒大和碧桂园三家企业的销售金额，已经突破3000亿元，排名前十的开发商销售总量已达到约2.2万亿之巨。
中原集团主席兼总裁施永青表达了类似的观点，“短短数年时间，内地开发商的开发能力远超香港开发商。内地排名前几名的开发商，随便一家的开发量就等于香港所有的开发商加起来几年的开发量，所以他们的能力比香港的开发商强。他们管的楼盘、管的人员，在量方面远远超越了香港开发商。”
历史总是如此奇妙。当内地房企处在散兵游勇的阶段，港企早已叱咤风云；当内地房企初生牛犊不怕虎、发展速度惊人，港企却选择规避风险、坚持一个项目开发十年；直至今日，内地房企直捣香港大本营,,,,,,
九龙仓第一副主席周安桥曾经在公开采访中表态，“我们不是撤离，我们是被市场挤走的。”
可以看到，在2015-2016年的地产盛宴中，港资的身影已经完全淹没在相继崛起的闽系、央企和地方国企之中，根本没有出手的机会。
目前，中国房地产市场的格局与话语权正在发生深刻变化，港资房企从一个被学习对象到如今部分企业被动退出，寻求调整与突破的思路已然任重道远。
新闻加点料
广州乐居
微信号: guangzhouhouse
楼市新闻｜点击“阅读原文”
楼盘信息搜索｜发楼盘名称查询详情