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实探中大国际创新谷:片区两大旧村待改造 周边新房最高达6万/平

alia方 广州乐居


为围绕中大创新谷建设推动城中村转型升级,近日,广州城市更新局发布了一则公告,公告显示,将对中大国际创新谷规划范围附近地块进行调整。


中大创新谷是海珠区一区(琶洲互联网创新集聚区)一谷(中大国际创新谷)一湾(后航道滨水区创新湾)中的重要一环。创新谷规划面积10平方公里,是广深科技创新走廊的关键节点之一。


相关报道:中大国际创新谷来了!5条地铁+变身广州硅谷 周边旧村和布匹市场将大改造

此次规划面积共33.7公顷,规划区域位于新滘西路与瑞康路交界处,北面距中山大学约1.3公里。涉及到中大布匹市场五凤村、瑞宝村的部分地块。



由于涉及范围较大,涉及权属关系较为复杂,具有一定的整改难度。对此,乐居君实地去到当地查看现状。


广州最大布匹交易中心

市场规模庞大 区域分布清晰

 

中大布匹市场,是广州最大的布料交易市场,如今已成为全国两大大型纺织品集群基地之一在“创新谷”规划之初,有传言指出,将对布匹市场进行拆迁,但之后,便不了了之。


乐居君乘坐地铁8号线,从中大站下车,即可到达布匹市场。这里人员密集,来往的行人不仅有顶级学府的学员及教职工,还有众多商人工人。


| 虽然错过上下班高峰期出行,但地铁8号线中大站的人流依然十分密集。


中大布匹市场位于中大南门对面,共有14个场,包括广州国际轻纺城、长江服装辅料批发市场、长江布匹交易城等。商圈范围约5平方公里。

 

 

如今的中大布匹市场虽然面积较大,但各个商圈已基本成型,一片秩序井然,规划分明。


△布匹市场区域分布图

制图:刘志健


在布匹市场的北端,有不少以工业、复古为主题的咖啡馆、餐厅也陆续开业。可见此处商圈已然成熟,并有往高端方向发展的趋势。

 

| 布匹市场商圈内部多以低矮建筑为主,与附近高楼形成鲜明对比。


一座用电动车撑起的产业园

 

而布匹市场中南片区域,则是另一番景象。乐居君来到市场中心,可见当地商铺众多,工人繁忙。商铺多以电动车作为主要出行工具。工人们以一辆电动车,搭在几卷布匹,一人一车,便能上路。电动车之密集,在广州市区鲜少见到。


 


路上虽有不少执勤辅警管理交通,但由于车辆过多,依然难以管理。



许多运载着货物的三轮车疾驰而过,货物体积是车体的三四倍之大。



乐居君来到布匹市场的中心道路——瑞康路,发现此处车辆难以通行,电动车穿插其间,造成交通堵塞,车辆通行困难。一位在运货的工人告诉乐居君,此路段常年拥挤,时常有电动车刮碰和车辆拥堵的情况发生。乐居君猜想,如未来要对布匹市场进行整改,这道路的调整和建设将是一项重要工程。



瑞宝村和五凤村

以房屋出租及厂房租赁业为主

 

除了布匹市场的部分经营用地之外,此次规划还将整改瑞宝村及五凤村的部分村庄区域。其中的五凤村,面积更是猎德村的10倍。其实在早些年,此村便有改造计划,但由于村民支持率不足,令改造举步维艰。

 

瑞宝村和五凤村,是中大布市的大后方。许多纺织行业相关的工厂及店铺选址于此,商业气氛十分浓烈。村中大部分经济收入以出租房屋为主。但村内建筑老旧、道路狭窄电线凌乱等诸多问题显著。

 

| 村内五金店


| 村内电线凌乱交错


五凤村已纳入旧改范围

村民旧改意见不一


当问及瑞宝村和五凤村两村村民是否期待旧改之事时,村民们的意见不一。


一位居民告诉乐居君:“改造我们都想,但要看能改成什么样子。”而另外一位村民明确表示:“我有一栋楼可以收租,不想旧改。”乐居君又随机问了好几位村民,他们却表示不愿意讨论此事。


由于村庄依托布市商圈,村民们本身依靠出租房屋,会有一笔不错的收入。但若是改造,必然要影响到房屋的正常出租,这部分来源可能很长时间都没有了。重要的是,如果改造结果不尽人意,则对村民而言又是一个损失。


其实,海珠旧村改造实属不易,例如沥滘村旧改,从1987年开始传出旧改动态,直至今年,沥滘村才以80%村民的同意率,迈出旧改的关键一步。期间历时31年。


乐居君询问城市更新局的回复显示,瑞宝村目前暂未有旧村全面改造计划。但五凤村整村改造已纳入广州市2018年城市更新年度预备计划,目前正在开展基础数据普查工作。下一步,计划按程序申请将五凤片区(沙溪、五村、泰宁)纳入2019年市城市更新年度计划,开展片区策划。

 


片区内部一手新盘稀缺

二手住宅均价在3.9万/平


乐居君发现,布匹市场北端(靠近中大南门)附近楼房多低层建筑为主,但附近也有高层住宅区域。


由于临近布匹交易中心及中大商圈,购物、餐饮娱乐等设施齐全,故二手房价均价达3.9万元/平。



而布匹市场北端(靠近东晓南地铁一侧)也已形成了配套成熟的商圈,超市购物点应有尽有,地铁站附近更是有美食一条街,生活氛围浓郁。



此处二手盘较多,有合生颐景华苑、英豪花园等,而房屋均价在3.9万元/平左右。



纵观片区楼市,可见布匹市场南北端配套齐全,二手楼盘交易火热。但由于近年来,此区域出让地块较少,建筑密度大。故附近一手住宅新盘不足,新盘多集中在广纸板块和赤岗板块。


而两片区之间的瑞宝村和五凤村则是一片城中村的格局,若是有新盘出现,定能填补当地一手楼盘市场缺口。  


| 附近一手盘的价格皆在5万元/平起


另外,乐居君对规划附近的交通和配套进行整理发现。发现此片区已有地铁2号线8号线,而正在开工建设的10号线和11号线也正在动工当中。而地铁28号线和19号线也有意规划经过此区域。


除了交通建设之外,这里还要专门设立配套的学校。根据今年3月发布的《海珠区“十三五”时期教育事业发展规划(2016-2020)》显示,将新建9所中小学,其中中大国际创新谷将建配套示范学校和国际学校,预计至2021年前建成


布匹王国变身中大国际创新谷?



乐居君经过“中大创新谷”的字牌时看到,字牌后面云集了众多布匹商铺,场景与“国际创新”四字难以关联


在门牌前,乐居君随机询问了几位行人对于创新谷的看法时,一位住在附近的商贩告诉乐居君:“我们在这里做生意的,这些我们不懂。”其他行人表示,只是经过时,往来看到这个字符,但却不知道是什么意思。


夜幕降临,街上行人熙熙攘攘。创新谷五彩斑斓的门牌耸立其中,字牌一旁不时有行人和商贩经过,他们提着硕大的塑胶袋和拉着载满布料的推车,慢慢融入这偌大的布匹王国。


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