杠杆（率），撬动你所在城市房价的神棍！

居民杠杆率对房价有「放大」效应

首先解释一下什么是居民杠杆率：居民家庭负债与居民家庭可支配收入之间的比率。住户贷款与名义GDP的比值

       为了缓冲宏观经济“去杠杆”的压力和风险，这两年央行拼命鼓吹个人加杠杆，主要是看老百姓手里头还有点储蓄，而政府和企业背负着高负债，所以要忽悠大家把钱花出去，间接解救政府和企业。在全民炒房后，央行也算是如愿以偿了吧。

      居民杠杆率很重要，要让房价下跌的原因很多，比如征收房产税，比如政府直接限价，或者大批量增加土地供给，但在目前的状态下，居民杠杆率是最值得参考的指标之一。比如厦门10月份当月居民存贷款余额分别为2230.75亿元和4202.38亿元，居民杠杆率为188.38%。根据国家资产负债表研究中心11月下旬发布《三季度中国去杠杆进程报告》显示，中国家庭贷款、存款比从去年底的44.8%上升到三季度的48.6%。按照国际上的说法，良性的杠杆率数值应在50%以下。

      这个指标为什么重要，买过房子的人都有直观感受，在一线城市和部分二线城市，绝大部分购房者买房时都需要从银行借款，一般是首付30%，贷款70%。甚至在有些城市，由于房价快速上涨，很多购房者（一部分是投机者）会从银行之外的渠道获得贷款，比如8、9月份盛行的「首付贷」、「尾款贷」、「赎楼贷」等。所以，有很多人购买一套房，贷款的比例可能已经超过了70%，在房价上涨过程中，尽管资金成本高一些，但会低于房价涨幅。这样算一下，贷款买房，尤其是高杠杆（借款比例高）买房还是很划算的，别人买一套房赚钱，自己可以用同样的首付钱买两套房。在房价上涨的大周期中，理论上杠杆率越高，获得的收益也会越大，但是在房价横盘或下降的通道，投资者需要承担更大的风险。

      其实高负债的背后，反映的就是某些城市的房地产泡沫系数太大了。

      这几年，有的银行在配合市场做高评估高贷款，据银行的人说，去年中信银行还可以做到零首付，这样的杠杆太吓人了。因为对公的企业贷款业务直线下降，其中，国企不需要资金，民企银行又不愿意贷，所以大部分银行都把贷款的重心，转移到了个贷上，鼓励大家贷款消费，可是除了买房买车，贷款还能干嘛用呢？

       我按照今年GDP增长6.5%的预期，同时住户贷款再增加5-6万亿计算了下，大概到年底，家庭杠杆率也就达到50%了。其实这在我们中国不同城市也有所体现，比如一线城市，人均收入高些，大家就喜欢贷款时间越长越好，首付比例越低越好，因为金融意识强，只有这样，才能以最少的本钱，撬动更大的收益，杠杆率越大，回报率才高。

      而二三四线城市的居民，会尽可能少贷款，少还利息，少背月供，他们考虑的不是收益率，而是尽可能在自己的能力范围下过轻松的生活。从今年一季度的数据来看，居民杠杆率最高的城市是厦门，为161.1%，虽然比2016年的163.1%下降了一些，但在全国都是最高的。10月份，厦门的居民杠杆率又大幅上升了，当月居民存贷款余额分别为2230.75亿元和4202.38亿元，居民杠杆率为188.38%。

所以，从上述数据可以看出，厦门居民加杠杆炒房的投资客很多，这也从一个侧面说明，厦门房价的泡沫是比较严重的。

在严格的调控政策打压下，厦门的房地产市场萎缩的最厉害。数据显示，2016年厦门一手房成交量309万平米，二手房成交量558万平米。今年1-4月份，厦门的一手房成交量只剩下可怜的57万平米，预计全年也就是200万平米左右。

居民杠杆率只是衡量房价风险的一个因素，衡量一个城市未来房价是否涨跌的因素还有很多，比如产业的完整程度、常住居民的数量、城市创新能力的强弱等。

最后还是回到小编之前的一个问题：涨了买不起，跌了你能买得起了吗？

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