美联储加息开启年内贸易首战 对房地产市场释放了什么讯号？

相信大家都知道了，3月22日凌晨，美联储宣布了2018年的第一次加息，加息25个基点，联邦基金利率上调至1.5%-1.75%，同时，这也是鲍威尔任美联储主席以来的首次加息。

此前，美联储预计今年将会实现四次加息，目前看来这一场贸易战已经拉开了帷幕。面对这一场来势汹汹的加息，央行做出了什么样的应对？对房地产来说又释放了哪些讯号呢？

美联储频频加息意欲何为？

从2015年开始，美联储已经累积加息6次，今年预计还有3次，而他们也发出声明，预计2019年-2020年会更加陡峭地加息。下图为2015年以来美联储历次加息情况：

按照美联储的要求，美国所有吸收储户存款的金融机构在美联储都有各自的储备金账户，可以理解为美联储是美国银行们的“银行”，美联储一旦加息，一方面银行们的借贷成本相应提高，另一方面会使得市面上流通的美元变少（因为美元存进银行更划算了），美元升值。

而对中国来说，最直接影响到的就是资金。资本有逐利性，哪里更值钱就会往哪儿钻，当美联储加息之后，手握资金的人就更愿意去美国投资，获取更大利润。

一般来说，当物价上涨产生通货膨胀的时候就需要加息来调节市场，中估数库监测到，美国CPI已经连续六个月维持在2%以上，核心通胀和薪酬增速略有回升，所以在通胀压力上升的背景下，美联储会加息也不奇怪。另一方面，此前美国总统特朗普坚持初步实施25%的钢铁关税和10%的铝关税，导致全球贸易战阴云密布。

央行的应对措施

当美联储加息的“靴子”落地后，中国央行的反应也很快，昨天（3月22日）上午央行进行了100亿7天逆回购操作，并上调中标利率5个基点至2.55%，为去年12月以来首次。当日有1600亿逆回购到期，净回笼1500亿。

事实上，从2015年美联储加息以来，央行采取的应对措施多为公开市场操作——调升逆回购和MLF操作利率，就是不跟进美国上调基准利率。一方面，是基准利率的改变对中国的影响非常大，容易给市场带来心理冲击，另一方面是由于逆回购和MLF利率的重要性正在稳步提升，公开市场操作当然就成了最好的选择。

人民银行公开市场业务操作室负责人表示，此次公开市场操作利率小幅上行符合市场预期，是市场对美联储刚刚加息的正常反应。“此次公开市场操作利率随行就市小幅上行反映了资金供求关系，可进一步收窄二者之间的利差，有利于增强公开市场操作利率对货币市场利率的传导作用，也有利于市场主体形成合理的利率预期，约束非理性融资行为，对稳定宏观杠杆率可起到一定的作用。” 

美联储加息对房地产释放了什么讯号？

在资金外流前，资金更多是以资产的形式存在的，比如股票、企业、房地产等等，而在这两年的去库存的大背景下，相当一部分资金流入了房地产市场。如果出现资本争相流向美国，对楼市来说是利空的，很可能就会出现房价暴跌现象。当然，这种情况出现的概率会比较小，因为央行变相加息的举措能够很好应对美联储加息，那么对房地产来说真的就没有影响了吗？

其实不然，美联储加息会造成银行融资成本的上升，那么房贷市场的利率也会进一步上升，房地产需求下滑。另一方面，由于金融监管的进一步加强，房企的融资渠道收缩，传统融资渠道银行的贷款成本提升会加剧房地产资金面收紧，房企的日子愈加难过。

央行此次如此迅速的应对措施，看起来对美联储的加息也是早有准备，对房地产市场而言，稳定楼市的基调不会发生变化，但为防控资产泡沫，降杠杆的进程会加快，房地产资金也会再次收紧，房贷利率逐步上升。

另外，加息对迟迟未能正式出台的Reits而言是大大的利空。美联储加息行为会增加中国金融资本的投资成本预期，利率一旦进入上行周期，必然要求Retis较高的投资回报，而在目前租售比偏低的市场情况下，Reits的推出将困难重重。

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