第三届地新引力创新峰会圆满落幕，特奉会上第一手干货（榜单排名不分先后）
3 月 27 日，由易居克而瑞主办、乐居财经联合主办，以及 V 领地青年社区、雅观科技、旭辉领寓、魔方生活服务集团、FUNWORK 等创新伙伴共同举办的 第三届地新引力创 新峰会 圆满落幕。
本届峰会主题为 「主业为基 万变维 新」 ，也是历届以来规模最大的一场，上午场为主论坛，下午场为三个平行分论坛：资产管理分论坛、物业+智慧社区分论坛、V 领地青年社区·租赁住宅分论坛，汇集了来自 TOP 房企、互联网巨头、泛地产领域众多创新公司的嘉宾大咖以及近 2000 余位行业人士。
上午场主论坛 9:00 准时开始，主持人仍然是我们的老熟人——著名主持人骆新。
主论坛的嘉宾为： 易居企业集团 CEO 丁祖昱，易居企业集团执行总裁、 克而瑞 CEO 张燕，绿地集团执行总裁、绿地金融控股集团董事长、总裁耿靖博士，绿城房地产建设管理集团董事长兼总经理李军，印力集团资管部总经理孙娟，商汤集团副总裁柳钢，阿里云智能 IoT 人居业务总经理邢超。
易居企业集团 CEO 丁祖昱
刚开始进入房地产多元化时，不少参与的房企一腔热情，参与之后觉得房地产多元化不那么好做。 在房地产多元化领域坚持超过三年的，还坚持到现在的企业，都取得了巨大的回报，随着时间的推移，我们会逐渐看到多元化的价值。 企业要能够更加理性地看待中国房地产多元化的未来，能够更加认真地来发掘多元化当中真正的价值，然后引出一条通往未来中国房地产多元化的康庄大道。 易居企业集团执行总裁
克而瑞 CEO 张燕
从创新到多元，从零星尝试到蜂拥而上，房企的多元投资又重归审视和思考。
2018 年，房企多元化投资已接近千亿，和 2014 年相比翻了7倍，且房企投资开始偏好专业性强的非地产领域，这些多元化布局不仅仅是在房地产产业链上下游做布局，更多的是非地产领域。 2014 年，房企多元化布局最多的是康养、医疗、文旅。而 2018 年非房地产领域的投资更为分散，主要集中在应用科技、教育、新工业材料等等。 房企多元化实践的各类业务中，有忍受痛点和难点困扰的业务，如盈利难的长租公寓和养老，也有渴望踏上规模赛道的业务，如处于资本风口的物业和已初步成规模的商业。 房企多元化布局的原因有多种，有些是因为主业强大，做到一定程度顺势而为，有些则是因为看到了天花板。企业先天具有多元化布局的优势和基因，当主业进行到一定程度之后，多元化布局优势就会显现。 绿地集团执行总裁、
绿地金融控股集团董事长兼总裁 耿靖博士
抢占消费升级蓝海和布局金融行业，是房企多元化转型的两大主流选择。
中国目前还没有一个新的可达百万级的产业来替代房地产，房企主营业务占比仍将不断提高，在未来五年，这个趋势会进一步显现，第一阵营和第二阵营会进一步分化。 房企进入消费升级领域，可为主业提供优质内容，未来将反哺主业，带来资产价值的进一步提升。 多元化应考虑与主业的协同性，企业品牌、客户大数据和线下场景是多元化的核心资源，要善于利用。对于缺乏经验、风险较大的产业领域，不一定要追求控股。而对于年销售规模千亿下的房企，不建议布局金融。 绿城房地产建设管理集团
董事长、 总经理 李军
未来金字塔尖的服务能力、品质提升和服务改善将是房地产行业新的价值点和市场蓝海。
中国房地产至今还没有走完一个完整的周期。从 1998 年房改至今 20 年，从 2003 年第一次宏观调控至今 15 年，与历史上欧美国家的经济相比，中国房地产真的还很年轻。 中国房地产市场是典型的政策市场，房地产市场的平稳发展关键在于政策引导。 房地产进入机遇与风险并存的新时代。城镇化进程的升级，房地产行业进入新的窗口期，挑战会非常明显，未来金字塔尖的服务能力，品质提升和服务改善将是房地产行业新的价值点和市场蓝海。 我们通过绿城管理代建 4.0 这套标准化体系，来做好贴心服务，并通过这种方式构建一套模型，从原来的重资产一路生产，通过团队和知识分享体系，通过代建方法论、标准体系逐步打造一套新的体系。 印力集团资管部总经理 孙娟
大资管时代，要进一步创造挖掘商业地产真实价值，亟需重新定义商业资管指标口径和标准。
实体商业面临的困境和挑战：1、传统商业的操盘思维；2、不了解消费者，对租户帮助不大；3、竞争加剧。 实体商业面临的机会：1、个税起征点提高等国家政策促进消费；2、线上线下融合紧密，低成本/大流量线下实体商业再度成为资本和行业关注热点；3、中产阶级日益壮大，消费者着眼于未来；4、数字化技术重塑实体商业，促进效率迭代、服务升级。 消费升级是大趋势， 00 后消费是新趋势，中国民族品牌迅速崛起，从原来的跨界到了现在的无界发展，这是印力对大环境的观察。 商汤集团副总裁 柳钢
人工智能已经到了产业化的阶段，必须和产业结合，而人工智能到今天之所以可以服务一个产业的重要原因，是因为其本身必须要以工业化和产业化的方式找到资源，做到研发和技术突破。 人工智能对行业的聚焦主要通过选取行业内一直想突破，但一直未突破的一些关键技术，这些技术点都需要以前不曾存在的技术方式来实现。 阿里云智能 IoT 人居业务总经理 邢超
以在线化的方法重构服务体系满足用户场景化的需求，已经成为互联网时代的商业特征。
地产数字化发展趋势为回归居住属性，提供更加有竞争力的住宅体系，同时实现服务收益。当前数字化的商业体系呈现在线化、场景化、服务化的大趋势。 技术落地的举措是在在线化、场景化、服务化的大趋势下，做到产品的落地，在业务当中构建场景，最终实现精准的服务匹配。 地产面临的挑战，其核心是在数字化时代如何迎接数字化变革。基于产品业务升级的重要性，阿里云建议应实现地产产品的数字化升级，进而拉动地产支撑体系的升级。 在主论坛的尾声，克而瑞与钜派集团联合发布了「启航未来 + 地新引力」美好生活股权投资基金，由 易居企业集团执行总裁、克而瑞 CEO 张燕，易居克而瑞副总裁张兆娟，钜派投资集团资产管理事业部董事长兼 CEO 吴绮敏，以及钜派投资集团资产管理事业部股权投资董事总经理高国良 共同发布。该股权投资基金定位于“美好生活”领域，涵盖居住、科技、消费等众多领域，以推动美好生活领域创新型公司的成长与发展。
资产管理分论坛由 克而瑞资产交易部总经理朱青 担任主持人。
易居企业集团副总裁刘文超、领展资产管理（中国）总监霍业生、宝龙地产资产管理中心总经理金梓、天元律所合伙人黄再再、阳光海天创始人和停简单 VP 刘保君、爱建信托总经理吴文新、通力律所合伙人刘赟春 等诸多资管领域大咖，从趋势以及资管的实践方面给大家带来了精彩分享。
易居企业集团副总裁 刘文超
从 CRIC 到 CAIC：今年易居从以 CRIC 住宅信息服务为核心，延伸向以资产信息为核心的 CAIC 领域拓展。 通过为资管领域打造信息化平台，有利于管理能力以及交易频率更快发展，有利于投融管退效率的提升，更有利于中国的资产行业进入一个新的时代。 行业内的每个人都应在数据交流、技术分享，包括应用场景等方面展开合作，共同分享存量市场这一发展的机遇。 领展资产管理（中国）总监 霍业生
领展内地发展策略还是集中在商业及甲级办公楼，目标是一线城市以及周边三角区域。做商业不一定去找核心地段，但交通便利是必要条件。 分类来看，我们还是以零售和商业地产为主，这部分比例占 66% ；另外一部分是写字楼，约占 16% ；再就是停车场，停车场在香港的价值很高，每年领展租金收入大概将近 20 亿。 在内地寻找投资的机遇，正是看重中国整个经济发展，投资内地项目能让我们整个资产包价值的提升，尤其一线城市，我们还是有去的必要性。 国内的项目使我们有了很多新的亮点、新的增长点，例如中关村的欧美汇，出租率以及续租租金的增长率将近 30%，广州的西城都荟无论是出租率还是续租的租金，增长都达到了 60%。 宝龙地产资产管理中心总经理 金梓
资产的综合管理能力和整合数据的技术能力，将成为核心竞争力。
互联网带来更多的是流量，这导致了投资联营的经营转变。线上实体、线下开店的模式从收支结构上既然可以改变传统物业的收益，资管的模型也相应会改变。 让商业的资管变得不同： 纵向维度，从一个项目的开始，到中期的商业运营，直到资管垂直体系的数据贯通；横向维度，打通所有的收支环节，在系统上以最细微的颗粒度进行数字的形式展现。 新商业的立足点在于业主，我们面对的客户，除了普通的消费者，也包括商户。我们聚焦“人”、“货”、“场”里面“场”的价值，只有为“场”创造了最多价值，才能为我们的业主创造更多的收益。 天元律所合伙人 黄再再
房地产行业融资的限制，几乎无关金融机构，是政策导向的问题，如限制性的规定：资管新规里去多重“嵌套”。 先说一个公式：资金成本率 （大于）商业物业的净收益率。 此公式需要降低资金成本率，提升商业企业净收益率，亦或者变现，才能实现成本循环。 影响融资的多种因素有两个：1. 先是 主体，严格遵守金融监管政策，规范金融行为；2. 再就是 项目，要分为前期阶段、开发阶段、运营阶段。 鼓励多利用资产证券化这种金融工具把资产滚动起来变现。 REITs 所需要关注的问题：税、退出方式。 阳光海天创始人和停简单 VP 刘保君
中国汽车保有量居全球第二，而停车位占比极其不匹配，同时停车收费水平标准目前正处在非常低洼的地带，预期在未来的几年之内有超过近 100% 的增幅，在房地产存量时代，停车的价值逐渐被挖掘出来。 优质的停车场、优质的停车服务、优质的停车环境和智能化的设备，对于建筑一定是一大揽客利器。 通过停车场智能化升级改造，响应速度提高了 200% ，车位周转率提高了 150% ，车场使用效率也提高了 150% 。线下资产的运营必须要借助线上互联网化的数据支撑和大数据的运用，方可发挥效益和资产的最大化。 爱建信托总经理 吴文新
中国房地产市场经过 30 年的成熟和发展，未来在住宅市场不可能再有高成长。
风险管理手段上，爱建信托更加注重是资产的价值，相对就弱化了交易对手的信用等级，更看重的是专业。 交易过程中，注重专业资产管理团队的合作，能够对交易标的物有很好运行能力的合作伙伴，提供多层次的综合金融解决方案。 经过 30 年的成熟和发展，目前中国房地产市场拥有 15 万亿的销售额，17 万亿的销售面积，在这么大的体量下，未来中国房地产在住宅市场很难再有高成长。也就是说，中国尤其是一线城市，已经逐步进入房地产的存量时代。 通力律所合伙人 刘赟春
让所谓的基金管理人和基金投资人，在市场上能真正做到投资价值提升的资产管理，是我们的首要目标。
2018 年，五大行促成了 1500 亿到 1600 亿资产规模的交易，从金额上来说是历史新高。 大宗交易市场最活跃的物业类型：办公楼商业资产。 外资机构的买家在中国市场相当活跃，并且能够预估，在未来的两到三年，甚至四到五年的时间里，外资还将主导市场。 资产管理及价值的提升是我们今天的核心话题，如收购后的改造使得其租金价值有所提升。 在资产管理分论坛现场，克而瑞发布了四大榜单： 《 2019 年一季度中国房地产企业运营收入排行榜》、《 2018-2019CAIC 写字楼测评榜单》、《2018-2019年度最具影响力地产基金》、《2018-2019创新办公年度活力品牌》。
过去一年多，8 家物业服务企业成功登陆主板。房企拆分物业板块独立上市缘于对物业服务未来价值的高预期。同时，技术作为推动力量重要性日益凸显，智慧社区大发展已箭在弦上。的确，物业是前景广阔的规模赛道。
在该分论坛中， 易居企业集团执行总裁、克而瑞 CEO 张燕，碧桂园服务执行董事、总经理李长江，长城物业集团股份有限公司执行总裁梁志军，雅观科技联合创始人田陌晨，云智易物联云平台 CEO 雷巧萍，科大讯飞智能硬件平台副总经理卢尧，云柜网络技术总经理杨博，弗徕威智能机器人董事长兼 CEO 陈兆先。
他们分别围绕物业趋势说、智慧赋能说，以及未来畅想说 这三个篇章，进行了干货分享。
易居企业集团执行总裁
克而瑞 CEO 张燕
大服务的生态已经形成的场景非常丰富。物业服务企业今天已经从最早开始以住宅为核心的一个领域，扩张到包括办公、酒店、会展乃至政府服务空间。 痛点仍非常突出：传统物业服务的痛点是人效较低，大服务之下的物业也面临新的突出痛点 ，以社区数据的应用和挖掘为代表的集成技术门槛高，现有的队伍和人员是否能够跟上需求需要探讨。
智慧科技已经从从一种概念性探讨落地到现在的实践当中。智慧科技的加持，可以落地更多新的服务场景，物业服务和智慧科技形成交际，包括我们所熟悉的智能设备运维、智慧停车，以及社区医疗、机器人巡逻等。 物业大场景入口的整个产业链是非常长的。以通讯技术等最基础的技术与器件的运用集成，才有了今天基于不同行业和门类的解决方案，通过终端交互，再到场景的应用，才会形成整个社区亲身感受过程当中的落地，最后对应用户群体。
碧桂园服务执行董事、总经理 李长江
除了台湾和澳门，目前祖国其它任何一个地方都有碧桂园的项目。 2018 年，碧桂园签约面积 5.05 亿平米，差不多有 3000 个项目，其中达到 1 亿平米以上是市场开发的，并且面积收入占比是匹配的，甚至产生利润的占比（也是匹配的），我们的发展是良性的。 数字化其实已经成为物业管理行业转型升级的核心动力，但是这个核心动力是不容易的。信息化建设需要超过 100 人的科技人员，成本高昂。 科技人员不能只会干一样的活，有了人才之后要有平台，让他去发挥，同时创新应该是全员的。碧桂园鼓励员工实行自下而上的创新；企业一定要有领先的技术，所有东西没有技术就没创新，创新不来就寸步难行。 既要给员工机会，也要懂得给员工一起分享。无论是利润，还是成果，无论是管理办法，还是思路点子，员工成长，公司才可以成长，员工满意，工作才不需要监督。 物联网是社区网络的核心、基础，技术实现降本增效，云计算帮助碧桂园服务保证大规模管理的服务质量，大数据助力企业更懂业主。 长城物业集团股份有限公司执行总裁 梁志军
未来科技和人性是整个物业服务企业打造幸福社区，包括社区服务拥有光明未来的必经战略。中国人社会结构是以血缘、亲情为纽带，中国社区现在面临的重大根本性问题是：社会人口大迁徙带来的，老百姓的归宿感、安全感过低。 品质做好，则成本升高，反之亦然。依靠技术降低成本终会有瓶颈，而员工好的服务会创造很多无形价值，这种附加值是不可能用成本来衡量，甚至没有成本。 物业品质服务和经济效益的博弈，唯一的方法就是要与业主坐在一个板凳上。目前，长城物业推行的主要价值观就是诚意的链接和服务，链接比服务更重要，同样的服务标准不同的顾客不同的结果，建立好链接则会提升业主的包容和理解程度。 社区服务拥有非常广泛的空间，然而，最大的商机在社区里可能是心灵的需求、精神的需求没有得到充分满足。 物业 先进的技术会让社区、让彼此之间的链接更加简单，但是只有把心凝聚在一起，才是社区互联网+的未来。社区服务一定有一个非常光明的未来，社区商业一定有非常好的场景。 雅观科技联合创始人 田陌晨
雅观通过互联网的思维和物联网技术来定义和运营智能家居，从全屋场景出发，不断拓展场景外延，从而让体验变得更好，生活回归简单。 虽然行业有非常多的痛点，但是整个全链条存在可优化的空间，由于新的技术到来，行业出现了新的玩家，比如说云服务商。 智能手机需要操作系统，智能家居同样需要有一个操作系统。 云智易物联云平台 CEO 雷巧萍
软硬结合，让技术为企业服务，通过 AIoT 在五个维度，即平安社区、设备设施智慧运营、公共能源管理、智慧医疗、智慧停车，重新定义智慧社区。 云智易包含接入层、网络层、平台层、终端层这样四层的架构，通过在架构中植入各类场景，形成章鱼模式，即大脑统一决策，触腕同时可以独立思考 。 目前物业数字化的发力点是数字化运维，成本管控以及增值服务。未来，小区运营智能化、家居智能化、服务智能化会成为趋势。 科大讯飞智能硬件平台副总经理 卢尧
智能物联网有很多的赛道，无论是车载，还是基础架构的建设，包括家电、智能可穿戴、安防、音响等等，在这些领域产品的爆发和用户量的激增意味着 AIOT 时代的来临。 我们从后台的数据得到了这么样的一个结论：我们每个人现在逐渐都在被数字化、信息化。 通过连接上游的芯片企业，我们的技术已经在 27 个芯片平台上形成集成，上面直接集成了我们的算法。我们做了一个“魔飞”硬件平台，把包括芯片模组、内容、系统集成商、渠道合作伙伴、产品合作伙伴这些合作伙伴全部连接起来。 云柜网络技术总经理 杨博
云柜网络希望在广告业务，数据标准化对接，快递业务增收等方面与社区与物业公司扩大合作。 物流末端市场需求巨大，智能快递柜凭借其效能与成本优势，会成为未来的趋势。 弗徕威智能机器人董事长兼 CEO 陈兆先
大家都知道智能家居这么多年为什么一直起不来，主要原因是标准都不通，所以我们做了这么一个事情，做了平台让大家都通起来。 物业公司以后一定是一个科技公司，整个未来经营面积不可能增加 1 倍再招同样的人数，因为没有这么多人干这个事情。 未来在物业领域，终极机器人就是替代人类。尤其在物业公司，保安人员不好招、不好管，成本特别高，那一定靠科技转型。 物业+智慧社区分论坛围绕「未来畅想说」的主题，由各位嘉宾一起探讨、畅想行业未来发展。对话环节由 雅观科技 CMO 林伟 担任主持人。
参与对话环节的嘉宾为 雅观科技联合创始人田陌晨、云智易物联云平台 CEO 雷巧萍、科大讯飞智能硬件平台副总经理卢尧、云柜网络技术总经理杨博、弗徕威智能机器人董事长兼 CEO 陈兆先 。
在物业+智慧社区分论坛现场，克而瑞重磅推出了三大榜单：「2018-2019物业服务年度创新先锋」、「2018-2019专业服务年度标杆企业」、「2018-2019 智慧社区年度科技先锋 」。
V 领地青年社区·租赁分论坛由克而瑞上海事业部总经理叶茂主持。
易居克而瑞副总裁 张兆娟
克而瑞观察房地产住宅市场多年，虽然也有好的央企国企，但是真正做的好的还是民企的企业家们，未来在这个版块希望用市场化的力量推动行业发展。 未来公募 REITs 这条路，只有退的路线有了之后才能有更加长远的发展。 供应商是不可或缺的，泛空间业务需要大家一起添砖加瓦。 魔方生活服务集团 CEO 柳佳
在整个经济形势不确定的情况下，我们整个行业更应该携手一起提升整个行业的影响力，去规避一些风险。 提升运营管理效率的六大法宝：扁平化结构、精细化管理、系统化操作、可视化报表、移动化办公、智能化运营。 行业发展具有天时地利人和。天时：十九大后政策支持，行业趋势非常好；地利：厂房可以转使用用途，集体用地鼓励被允许用于租赁用房；人和：市场需求量不断增长，未来供需两旺。 V 领地青年社区 CEO 周君强
租赁行业仍处于初级阶段，但政府的催热让行业提速，行业标准化模型远未成型。 租赁行业像“过沼泽地”，需要快速穿过沼泽地跑到对岸，在血没有流尽之前把模型和规模做出来。 行业人力资源核心是要自己培养，运营是核心与基础。运营最核心的是销售，销售模型没有确立，则行业模型也无从谈起。
旭辉领寓 CEO 张爱华
长租公寓注定是资产密集型行业，要让资产价值最大化。
机制是决定一个企业能否很好发展的最重要支撑之一。 为实现资产价值最大化，旭辉着重发展大产品能力、大运营能力、大数据能力三大能力。对大产品能力的思考，是高坪效、高品质、高溢价；大运营能力，一方面看重 GOP ，第二个追求的是 NPS ，客户净推荐值就是基本上也可以反映出你的客户黏性；大数据能力是全链条精准、高效运转的支撑之一。从项目获取营建到正式运营，通过可视化数据追踪，实时把握每一个动态节点，方能实现效率与效益的平衡。 另外，旭辉领寓租住产品溢价的打造“始于颜值忠于体验”。用户最终选择领寓不是因为一开始的心动，而是因为住下来以后再也不想离开。 前海开源资产管理不动产金融部总经理 林海
国家大力支持租赁住房 REITs 发展，构建房地产市场长效机制，这将推动包括租赁住宅在内的房地产市场的大发展。 REITs 市场发展强劲，美国租赁住房REITs占比43%，我国租赁 REITs 市场可达千万亿。 与房贷相比， REITs 受国家支持，业务期限长，总规模不打折，资金用途一般不受限制，企业还款压力小。 东亚前海证券固定收益部董事总经理 贝贝
希望公募 REITs 作为创新型权益类证券化工具，能够接过科创板的下一棒。
国家聚焦土地资产端的供给侧改革，增加集体建设用地租赁住房试点城市，允许改建房屋，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。 在监管政策大力支持下，类 REITs 及租金收益权 ABS 审批端及发行端都呈现出爆发性增长，轻资产公寓更需要增信支持。 上交所表示，今年公募 REITs 一定要第一批试点，长租公寓属重中之重。 参与租赁住宅分论坛对话环节的嘉宾为 巴乐兔联合创始人朱维嘉、品宅装饰科技合伙人兼首席运营官宋剑秋、云丁智能科技副总裁陈耿 。他们从生态合作与供应角度探讨了租赁市场的发展。
巴乐兔联合创始人 朱维嘉：
租赁行业内，线下的传统操作不是说颠覆就能够颠覆的。 在线下的部分环节中，借鉴饿了么的管理精细化运营，参考顺丰小哥的速度最优化，来提高效率。 数据是很有力量和价值的，从现在来说，其实巴乐兔在租房领域建立起的房源数据，都会在平台上有留存。 租房行业既乐观又务实，也非常苦，由于租房其实在民生的领域内，且年轻人租房的整个水准较低，我们认为，行业内还有很多优化空间和创造价值的机会，能够投身在该行业内，创造出价值，还是该感到开心。
品宅装饰科技合伙人兼首席运营官 宋剑秋：
租房的基数和人口基数都大，到今年有两个亿的租赁人口。另外，租赁住房 90% 还是个人客户，机构型的还是偏少。 到底装配式住宅能不能省成本，从运营成本来说，长租公寓到后期主要就是运营成本和租户的变化。整体各方面的成本，比如保洁，都处于较低状态。 不少运营商被成本压低了头，全靠节省，但这样一来，势必会带来一系列质量问题。但无论如何，都不能在质量上有任何缩减。
云丁智能科技副总裁 陈耿：
人和智能化没有孰优孰劣，而是相互之间不可替代的关系。 行业慢慢会向相对更规范更健康的方向发展，国家也会出台相应的政策，不管是鼓励政策还是规范政策，市场会越来越好。 关于智能门锁，每个人的居住安全，包括诚信体系、消费能力和它都是相关的，这不是对某个人的考验，而是所有人的。 在租赁住宅分论坛现场，克而瑞推出了「2018-2019 中国集中式长租公寓年度十佳运营商」 。