克而瑞地评：麓山两地块风险＞机会，产品力或成突围方向
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9月起，克而瑞四川推出全新栏目《克而瑞地评》，将通过实地踩看走访等方式，从地块外部环境、地块自身条件及区域房地产市场等维度，对即将拍卖的热门地块展开全方位解读。
本期，我们选取了将于9月26日以拍卖方式出让的两宗麓山地块，总占地面积约118.66亩，可建住宅面积约13.92万方。两地块资质究竟如何，一起来看看吧！
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地块外部环境解读
区域发展潜力较大 配套亟待完善
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地理位置
两宗土地均位于天府新区麓山大道与沈阳路之间的万安片区，同属于麓山板块。地块二位于地块一的南面，相距约400米，步行约5分钟。地块周围路网已经形成，基础设施建设较为完善，周围未开发土地已经完成土地整理，地块所在板块目前处于地产开发中期阶段，未开发土地较多，未来发展潜力较大。
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产业规划
天府国际基金小镇距离两宗地2公里，以金融业为核心产业，天府国际基金小镇联合前海金控、交子科技金融协会、ARM中国、硅谷创投服务机构共同推出加速器集群——天府基金加速器。天府基金加速器主要提供线上加速器+科技金融综合服务平台+线下硬件空间服务，形成全方位、跨空间的服务生态，为此加速器设置了2亿元引导基金，专用作加速器内项目加速和孵化。金融产业不断发展为区域持续引入产业人口，一定程度上降低去化难度。
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交通配套
地块区域三纵六横道路体系完善，通达性极高；短距离出行方面，地块交通便捷度较好，但距离地铁口距离略远，两宗地距离麓山大道站约2公里，距离沈阳路站约1.5公里；远距离出行方面，地块距离交通枢纽距离略远。整体而言，驾车出行较为便捷，美中不足的是距离地铁口距离略远。
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生活配套
两宗地周围目前居住氛围较差，3公里范围内生活配套亟待完善。
商业方面，目前两宗地3公里范围内商业均处于在建状态，其中建发第五大道包含了写字楼、独栋商业；中德麓府规划有高端低密庭院式商业；合能铂悦华庭以集中式商业为主；启元一街以南，万福寺路以东的5宗地块，均为商业用地，但目前并未出让，未来商业成片集中或成亮点。
学校方面，与两宗地紧邻的大石学校基本建成，距离地块3公里有麓山光亚小学，地块二出让方案中有要求配建幼儿园，学校能够基本满足适龄学生读书需求，但学校师资暂未确定，未来教育质量有较大不确定性。
娱乐休闲方面，距离地块约3公里有万安体育公园，目前周围暂不能满足日常生活休闲需求，地块二出让条件中有要求配建有体育场馆，建成后可以作为适当补充。
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小结
综上所述，地块位于麓山板块，片区定位为高端居住区，目前该片区处于地产开发中期，周围有大量未开发土地；两宗地所在片区有金融业作为产业支撑，或将引入部分产业人口；两宗地周围路网已经形成，驾车出行较为方便，但距离地铁较远；片区配套设施正在逐步完善，学校已经基本建成，商业以及娱乐休闲配套呈现仍然需要时间。整体而言，区域发展潜力较大，配套设施建设提速，但居住氛围完全形成仍需要较长时间。
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地块自身条件解读
素质尚可 地块二可打造低密高品质产品
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地块详细指标
土地利用规划图上显示，地块周围有较多住宅用地及商业用地，区域内大部分住宅用地处于未开发状态，未来土地供应较为充足。
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地块一解读
指标方面，地块一出让面积50.21亩，为住宅兼容商业用地，整体容积率为2.0，地块形状为梯形，东西两边较长，产品排布方案或可使用小高层围合式布局或高低配的形式。地块自身带有0.8万方的商业，可以设置在地块西面，或与中德麓府的社区底商产生集聚效应，提高商业吸引力。
四至方面，地块一的西面为中德麓府的高层，或对视野有一定影响；东面为建国汽车的销售中心，对道路通畅性有一定影响；南北两面均为未开发土地，暂无不利因素。
地块内部方面，地块内部土方量较大，集中在东边与南边，少量杂草、杂树，会增加前期开发成本。
综上所述：地块质量中规中矩，短板在于东西边长，南北边较短，南北通透的产品比例有一定程度减少，地块周围无较大不利因素，地块内部有较大土方量，会一定程度上增加开发成本。
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地块二解读
指标方面，地块二出让面积达68.45亩，规模适中，为住宅兼容商业用地，整体容积率为1.37，可打造舒适型产品；地块形状为长方形，整体较为方正，后期产品排布较为灵活，建议采用阵列式布局，可以最大程度上确保南北通透。
四至方面，地块二四面临路，但非城市主干道，噪音影响较小；目前地块四周均为未开发土地，暂无高层建筑，整体视野较好，但不排除未来地块周围有较高建筑的可能。
地块内部方面，地块内部无未拆除的建筑物，少量杂草、杂树，但土方量较大，集中在西边与南边，或将增加前期开发成本。
综上所述：地块素质较好，周围无高层建筑，视野较好，适合打造高品质低密产品，产品可采用阵列式布局。
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区域房地产市场
住宅存量高企 房企突围压力较大
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区域土地市场
从近三年土地成交数据来看，麓山板块供应且成交7宗土地，集中分布在武汉路以北、红星路南延线以西，土地供应量较大，预计对后市去化有较大影响。从成交地块的土地指标来看，地块容积率偏低且地块大小多为中等规模，与本次出让地块有一定同质化；从成交楼面地价以及溢价率来看，天府新区土地市场热度不减。
表：区域竞品项目
据了解，多家央企及本地龙头房企对两宗地块保持较高的关注度，预计两宗地竞争较为激烈。
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区域住宅市场
目前板块范围内有7个竞品在售项目，以改善为主，其中3个项目位于两宗地1公里范围内，这3个项目拿地时间较早(建发麓岭汇、中德麓府、合能铂悦华庭)，项目性价比较高，这3个项目未来可能对地块产生强竞争关系，通过市调了解到目前3个项目暂无开盘计划。
表：区域竞品项目
两宗地1-3公里范围内有万科公园传奇、保利天空之城，这两个项目或将成为本次出让两宗土地的对标竞品。
两宗地3公里范围外有成都轨交、中海、德商的未开发地块以及万科公园都会、中海麓湖公馆，由于距离较远，周围配套差异较大，未来可能产生弱竞争关系。
价格方面，目前麓山板块仅万科公园传奇、万科公园都会以及保利天空之城(一期)在售，其中万科公园传奇、万科公园都会均价约20000元/㎡，保利天空之城一期洋房、别墅均价约19000元/㎡，二期洋房、别墅价格预计在25000-35000元/㎡之间，万科公园传奇首批次开盘告罄(项目临近红石公园，景观较好)，万科公园都会与保利天空之城开盘结果暂未公布，这3个项目距离秦皇寺中央商务区较近，地段优势明显。从周边的新房的产品、价格、去化等看，区域购房者购买力较强，但对地段、自然景观、配套要求较高。
去化方面，区域交易存在明显供小于求的现象，部分原因或为地价项目推售计划缓慢，高价项目即将进入入市高峰期，潜在存量约145.66万㎡(包含未开发地块)，月均去化约9万㎡，去化周期约16.18月，存量较大导致去化周期较长。参考目前的存量及地块指标，预计未来市场竞争较为激烈，需要注意的是随着高价项目入市，市场对高价项目的接受程度也需要时间验证，不排除存在价升量跌的可能。
图：麓山板块商品住宅供需价走势
*注：统计范围为麓山板块
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地块SWOT分析
打造起来有想象空间 但需较高手艺
01
S
1.麓山板块定位为高端居住区，未来发展潜力大；
2.区域供需良性，市场需求旺盛；
3.两宗土地自身指标素质较好，周围无明显的不利因素；
4.两宗地容积率较低，有利于打造高品质高溢价产品。
02
W
1.两宗地出让方案中有较高门槛的配建要求；
2.地块内部土方量较大，有较多杂树、杂草。
03
0
1.配套设施建设加快，区域发展提速；
2.麓山板块土地愈加稀缺，长远来看依然有布局价值；
3.未开发土地较多，开发商可以联手打造，合力提升板块竞争力。
04
T
1.区域存量较大，去化周期较长，对开发商资金实力要求较高；
2.低价项目推售计划缓慢，拉低市场预期，或对未来项目销售造成较大影响，需要把握好入市节奏。
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结语
从地块外部环境来看，区域地理位置较好，两宗地周围有一定产业基础、交通可达性良好、但周围配套设施暂时不能满足生活需求；从地块素质来看，两宗地整体素质较佳，地块内部及周围无明显不利因素，易于开发；从市场表现来看，商品住宅存量高企，去化周期较长，产品入市节点需要认真把握。整体而言，两宗地的打造有一定的想象空间，但需要较高的手艺才能游刃有余。