稳不稳？速看成都2季度楼市预判！
疫情发展此起彼伏，经济形势严峻，在宏观环境大动荡情形下，楼市身处其中。成都市场表现如何，又将如何发展？
01.
政策环境
政策面仍紧缩
不具备大调动因
近期全国多个城市相继出台各类救市政策，而成都政策变化主要体现在两个方面，首先是住房信贷利率下调及放款周期缩短，其次是土拍政策适度宽松，即取消“竞配建、竞自持”方式，给到企业更大利润空间，除此之外其他方面政策依旧较为严格。
考虑到成都良好的城市基本面，以及结合中央“房住不炒”的政策核心主基调，成都出台更大更宽松政策的概率较小。
但根据近期政治局会议指示“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，因此不排除成都有政策细节微调的可能。整体而言，政策面将适度走向宽松。
02.
土地市场
首批集中供地落幕
区域热度分化加剧
央国企挑大梁
供应方面，2022年中心城区首批集中供地于3月最后一日开拍，共计50宗3124亩，于3月31日-4月2日分6场拍卖，其中4月1-2号共计供应33宗。
整体来看，本次集中供地限价较21年明显上浮，地房价差拉大， “竞配建、竞自持”方式全面退出，采取“限价竞买+抽签竞得” 方式竞拍，房企利润空间有所扩大。
成交方面，4月共计成交28宗，流拍5宗。流拍地块位于龙泉驿、温江区域。成交土地中，仅8宗地块溢价成交，1宗地块进入抽签环节，主城区、天府新区、高新热度不减。
从拿地企业看，竞得方仍以国企、央企为主导，中海、人居拿地积极，民企中龙湖多次参拍，最终拿下2宗地块。
随着成都首轮集中供地落幕，成都房企拿地金额和面积席位亦重新洗牌，不变的仍是国企主导。从拿地金额看，TOP5均是国企，“央国平”是当前拿地主力军。其次是民企远达和龙湖拿地较为积极；从拿地可建面积看，人居、中海、保利和双流国资在本次集中供地均有所斩获，席位均靠前。未来市占格局不难预见。
整体来看，成都地市热度仍处低位。受到企业融资环境及现金回流双受限影响，当下房企拿地尤为谨慎，多企业投资战略调整，或逐渐抽离基本面较差的城市或板块，从而调整土储结构；或投资审慎只聚焦核心城市核心区域的优质地块；或暂停投资观望行情变化。那么中短期内土地市场热度难有较大起色。
03.
新房市场
供应不足成交低位走稳
市场缓慢复苏
本月成都商品房市场供应量小幅微涨，但仍不及近6月均值和去年同期数值。具体来看，受多个写字楼项目取证的推动，办公供应量来到近一年高位水平；多盘底商取证，商业供应也有小幅增长；住宅供应量则小幅下滑，供货量不及预期。
成交方面，随着近2月供应节奏的恢复，成交持续小幅回升，但仍不及去年同期。分物业类型看，办公、商业在少数项目集中成交的带动下，成交量环比涨幅达5-6成；住宅在性价比大盘的托举下，成交量环比走稳。
就住宅市场而言，4月成都新房住宅市场仍低位运行，低于近6月均值。供应量环比下降2成，同比减少6成；成交量环比持平，同比下降4成。价格维持稳定。
1-4月累计来看，成都新房住宅市场远不及去年同期，供应量同比下降3成，成交量环比减少近5成。价格小幅上涨。
分圈层来看，一圈层供应同环比大幅下滑，成交回升至中位；二圈层供应再度回升，成交持续于中低位波动；三圈层供应微升，市场容量持续收缩。一二三圈层成交占比分别为46%、37%、17%，一圈层占据核心地位，且韧性较足。
整体而言，4月住宅市场供跌销稳，整体仍较为疲软，回暖预期节点不断延后。经济下滑、疫情侵扰等外因固然影响重大，供需结构错配、价格乱象、核心区域供不应求等内因亦不容忽视。叠加多城政策松绑而成都仍较为紧缩，客户在收入预期下滑等心理下，加杠杆能力和意愿较为受限，料距离真正回暖尚有一段时日。
04.
二手房市场
二手市场有回暖趋势
但持续上行动力仍不足
自去年末信贷政策宽松以来，加之近期放款速度加快，促进二手房市场前期积压需求释放。但成都二手客群刚需置业占8成，在经济形势不佳的大环境下，这部分群体支付能力不确定性更大，在无较大政策支持的情况下，后续需求较难大幅提升。
05.
趋势预判
走出萧条期
进入缓慢复苏阶段
但后市仍存较大不确定性
剔除季节因素和特殊因素，从市场周期趋势来看，成都楼市已经走出萧条期，缓慢步入复苏期。从景气指数看，当前市场处于较冷区间。预计未来三个月市场景气度微幅上升，继续复苏，继续处于较冷区间。当前拿地时机中性；库存压力略大，销售宜微幅促销。
再从特殊影响因素考虑，疫情持续和经济下行是本轮市场趋冷的关键因素，购房者信心不足。疫情属于不可抗力因素，经济复苏需要时日，因此市场回暖时点仍然存在较大不确定性。
本文摘自《疫情下成都城市房地产市场发展趋势》
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