中山这个小区烂尾七年后终于准备动工！专家呼吁……
日前，本报报道了板芙镇的聚福花园烂尾楼商铺销售后开发商跑路，从1991年开售迄今已经26年，眼看40年产权期的时间越来越接近，业主心急如焚，希望相关部门能尽快协助处理的新闻。
△聚福花园烂尾楼。 记者 缪晓剑 摄
烂尾楼成为了城市更新的伤疤。纵观中山的烂尾楼，不少都在闹市之中，甚至不乏存在于三旧改造板块中。
而近期政府力促三旧改造，但其中并没有针对这类烂尾楼的旧改有相关解释。有专家建议，在三旧改造时，这类烂尾楼也应该要理顺思路，纳入改造范围。
待盘活旧盘等总建筑面积逾30万平方米
从烂尾20多年的铁城广场、圣贤山庄、荔景湾豪苑、滨江绿苑、升华花园、嘉路华花园到现在的达兴豪苑、颐港·世纪中心、亚洲广场、东凤镇的凯盛缤纷M A L L、三角镇的科尔玛城、火炬区的科尔玛大酒店等，这些烂尾楼不少都在闹市之中，甚至不乏存在于三旧改造板块中。
据不完全调查统计，中山城区内仍存在的烂尾楼、待盘活旧盘总建筑面积超过30万平方米，其中不乏像中山三路与兴中道交界的达兴豪苑这种位置优越的项目。
△达兴豪苑位置优越。 记者 陈彦 摄
部分项目从外观来看甚至难以观察到这是烂尾楼，例如铁城广场、达兴豪苑、荔景湾豪苑等，只有进入内部才能窥探一二。而绝大部分的烂尾楼都由于年久失修，外立面残破不堪。
△停车场指示牌，上面“达兴豪苑”字样已模糊不清。 记者 陈彦 摄
成功进行三旧改造的烂尾楼少见
由于权属不清或债权、债务太复杂，甚至涉案人数众多等原因，造成了外界推动烂尾楼改造并不积极，除非有政府力量介入其中。
△被誉为“最美烂尾楼”的荔景湾豪苑。 记者 赵学民 摄
目前，中山成功三旧改造的烂尾楼比较少见。一种是推倒重建，多变身为商住或商业项目，例如石岐区山顶花园爆破后成为星际豪庭小区、五桂山秀丽湖山庄烂尾别墅成为碧桂园秀丽湖别墅……这些项目无一不是通过推倒来重建新项目实现三旧改造。
△星际豪庭小区。 记者 陈彦 摄
另一种是原址改变，主要是外立面及内部装修等进行变动。这类案例并不算多，例如东区的嘉路华花园旧改后成为粤海国际花园商住小区、东区华夏俱乐部酒店变更为原香格里拉酒店、富荣花园底商变为苹果派等。
即使能顺利被推动三旧改造，也分分钟面临漫长的等待时间。以滨江绿苑为例，这一位于西区江边繁华位置的烂尾小区早于2011年就爆出因开发商资金链断裂而面临拍卖的情况，后来还出现原开发商跳楼、因为楼盘强制拍卖价格被质疑过低一度被发回重审、涉案100多个债权人纠纷等重重矛盾，从现开发商锦标公司拍卖到现今才成功过户准备动工，花了足足7年时间。
△滨江绿苑小区烂尾多年。 图据南方都市报
甚至有三旧项目被接手改造后还面临下一手大业主“不靠谱”的风险。例如中山时尚京都城前身就是由西区烂尾楼柏景台改造而成，这个项目被接手改造后依旧出现一房二卖等违规情况。
针对烂尾楼改造应考虑出台细则
近期，中山召开“三旧”改造政策宣贯及动员会议，宣传最新出台的《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》。《办法》鼓励市场主体以更多元化的方式参与“三旧”改造。不过，《办法》针对的主体更多集中在旧村旧城镇改造、工业棚改等，对于烂尾楼如何处置如何旧改上，却没有相应的特殊处理。
回顾过去，2003年前后，市政府下力气推进处理烂尾高楼，并有了突破性进展，出现了第一波的烂尾楼复活高潮，例如竹苑商业城变身现在的汇泉酒店和竹苑广场。2007年后，山顶花园爆破、嘉路华广场复活、碧桂园拿下秀丽湖山庄烂尾别墅，烂尾楼进入新一轮的起死回生期。2010年，《中山市“三旧”改造实施细则》发布，包括银星花园片区和富业广场等多个烂尾楼项目被纳入“三旧改造”试点项目中。
同时，烂尾楼若列入“三旧”改造范围，就能享受“三旧”改造的一系列优惠，其中部分符合条件的项目可以恢复70年的使用年限，对烂尾楼改建后的新项目的超容补地价也扩大了免征的范围，一系列优惠政策让进入“三旧”改造范围的烂尾楼项目收益更大。不过，对于土地权属有争议和被司法机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的烂尾楼项目并不能列入“三旧”改造项目。
目前，中山并没有相关的烂尾楼三旧改造指引。有专家表示，不少烂尾楼存在产权问题，涉及大量的债务纠纷，这使得身处闹市的烂尾项目成为“鸡肋”，此外，纷繁复杂的法律纠纷导致二次烂尾甚至多次烂尾，后继盘活者还可能面临开发不符合相关标准、历史原因导致规划变更等问题，建议政府应考虑针对烂尾楼的改造出台相关细则。
编辑 陈彦
图＋3/记者 陈彦
素材来源 南方都市报、中山日报
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