有人在撤退，有人在恐惧！可外资却在大举抄底中国楼市

现如今，对楼市的判断很分裂，冲进去买房的人通常容易被另一拨人视为接盘侠；而宣扬现在是买房好时机的人，则会被另一群人视为是“托”或者“手里房子多，急于出货” 。

果真是这样吗？恐怕不是！根据国家统计局的数据，去年，商品房销售额创出新高。与此同时，外资正大举抄底中国！根据世邦魏理仕集团的统计数据，2018年，外资在中国房产（包括住宅、商业和办公楼等）上的投资激增了62%，达到780亿元人民币(91亿美元)，创下自2005年以来的最大规模。

难道外资真的是“地主家的傻儿子”人傻钱多吗？显然不是！相比个人购房者的成本（存款利率），机构投资者的成本（贷款利率）更高。经历过大风大浪（经济周期和行业周期）的外资，对风险的敏感度更高。它们下如此重注的原因只有一个，那就是长期看好中国的经济和房地产是的的投资价值。

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房产占世界财富的60%

中国楼市仍具投资价值

网上有个流传的段子：2018年是可以“躺赢”的一年，只要不买股、不买基、不买币、不买P2P……躺着不动就是赢家。

通过对10类主要投资品2018年的收益率数据统计，结果显示：2018年要想赚钱，如果不考虑现金存款类产品的话，大概只有4个选项：买债券、换美元、买房子，或者去巴西、印度炒股。其他选项，随便就能把你亏哭。

下面，我们来谈谈“买房子”。

1、房产是世界各国的主要财富储存方式

前不久，西南大学与广发银行联合发布了《2018中国城市家庭财富健康报告》，数据显示我国城市家庭77.7%资产都用在了买房子上，这个比例远高于美国，又引发了一大波对房地产的攻击。

对此明源君早就指出：全球房地产约占主流资产总值的60%，是世界各个国家、企业和个人财富最重要的储存方式！美国家庭的资产配置中，房产占比远低于中国，金融资产远高于中国；然而，美国家庭配置的金融资产中很多最终也投向了房产，比如REITs，只不过是绕了个弯而已。

▲ 来源：《2018中国城市家庭财富健康报告》

另外，再看看看下述一些事实：

根据国际清算银行（BIS）统计，1970-2017年23个经济体房价年均增速为6.5%，折合累计涨幅为20.6倍。除德国、瑞士、日本、泰国的累计涨幅低于4倍（年均增长低于3.5%）以外其他表现均不错（如下表）。

▲ 来源：国际清算银行、恒大研究院

由以上数据可知，即便表现最差的经济体，都比银行存款利息高。难怪乎房产中介天天要告诉你，钱放在银行就是贬值了。

如果将目光聚焦到核心城市，则涨幅更加惊人。伦敦（指大伦敦地区，包括319平方公里的内伦敦和1254平方公里的外伦敦，土地面积合计 1573平方公里）房价，巴黎50年上涨33倍……均超越名义GDP增速。

▲ 来源：国际清算银行、恒大研究院

2、新兴经济体中，中国房产更值得投资

由于房产是货币的巨大蓄水池，水涨则会船高。根据世界银行的数据，2001年~2017年，印度、墨西哥等10个新兴经济体的M2年均增速为14.3%，相比之下，美国、德国、英国、日本等10个发达经济体的M2年均增速为5.8%。带来的结果是，新兴经济体的房价增速更快——年均增长5.6%，超过发达经济体的3.6%！

而在主要新兴经济体中，中国的房产最值得投资。

▲ 新兴经济体房价涨幅大于发达经济体（来源：BIS、恒大研究院）

第一，人民币币值稳定

本币房价涨幅大，不一定代表投资价值大。因为货币需要国家信用的支撑，如果货币发多了得不到别人的承认，也是没用的（比如超级通胀的委内瑞拉）。是否得到承认，最简单粗暴的方法就是看对美元的汇率。虽然过去一年，很多人担心自己的钱包，然而，在世界各新兴经济体中，人民币的币值还是相当坚挺的（如下表）。截至2018年末，人民币对美元的贬值幅度缩小到5%出头。币值的稳定，对吸引外资十分重要。

▲ 来源：券商中国

第二，经济保持高增长

中国的经济增长速度还是不错的。虽然近几年来，我国GDP增速逐年下滑，引发很多人的担忧，但在全世界范围内，依然保持领先。而办公楼市场或者说整体商用市场，对GDP极其敏感，二者是高度重合和吻合的。

▲ 来源：世界银行、明源地产研究院

2018年，我国GDP总量超过90万亿人民币（增速为6.6%），折合约13万亿美元，相当于美国2000年的经济体量，当年美国的GDP增速为4.1%。相比之下，同等经济体量的中国领先2.5个百分点。

▲ 来源：美国经济分析局、明源地产研究院

第三，市场容量足够大

中国一线城市办公楼租赁市场的基本面表现十分不错，即使在贸易摩擦的大背景下，依然显示出非常强劲的净吸纳量，差不多保持在120万-130万平方米的年均净吸纳量。这个数字即便在全球来看也是最高的。

而且，未来市场增长的空间巨大。根据戴德梁行的统计，整个大中华区的大宗物业交易大概在2300亿人民币，其中1176亿在上海，400亿在北京，其他的700亿在深圳、广州以及所有的二三线城市。而全球每年的大宗物业交易达10万亿人民币，仅纽约一个城市就有5500亿人民币，是整个大中华区2.4倍。可以说，在商业存量市场领域，中国才刚刚起步，未来增长空间巨大且会单边上扬。

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投资并长期持有核心物业

租金以及增值收益并不低

2018年，抄底中国楼市的外资中，黑石集团和凯德置地是两个最大的买家，凯德全年在中国实现收购投资总金额超300亿人民币。今年1月7日，凯德公告称，将与一家非关联第三方公司成立合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积，涉及建面约4.2万平方米。收购完成后，凯德在中国12个一二线城市将拥有或管理25个办公楼项目，总面积超过150万平方米。

仲量联行研究数据还显示，目前境外养老基金和主权财富基金纷纷寻求入市机会，特别是一线城市的办公楼物业尤其受到来自北美及欧洲基金的关注。

鉴于早在2015年就冒出“别让李嘉诚跑了”的声音，而经历过去几年的大涨，无论是一线城市，还是二线城市，房价几乎都比此前翻番，为何外资还买买买？

最重要的是能够算得过账来。毕竟，外资买买买最终还是为了赚钱。

以凯德要收购的上海浦发大厦为例，其卖家是海航置业。2009年，海航置业以14.75亿元拿下浦发大厦置业100％股权，核心资产包括浦发大厦商场第8层、办公楼9-19层和21-32层，以及地下一层自行车库及61个地下产权车位，总建筑面积合计为46379.65平方米，其中，地上建筑面积为41773.17平方米，地下建筑面积4606.48平方米。

当时，浦发大厦上述计划转让部分的出租率为79.58％，租金水平约为6.03元／平方米／天。根据审计报告揭示，浦发大厦置业在2007年、2008年及2009年1－7月的浦发大厦租金收入分别为7197.14万元、7920.64万元和4232.5万元。年租金回报率约5.51％——对于大型投资者而言，这是一个还可以的租金回报率。

如今，凯德以27.52亿元拿下70%的面积（地上建筑面积为41773．17平方米部分），租金回报率（以小陆家嘴区域市场平均租金13.2元/平米/天，出租率96.1%计算）约为5.2%……

别看五点几的租金收益率不高，考虑到当年海航置业购买价格为14.75亿元，如今70%的面积（还不算地下建筑面积部分）出售价为27.52亿元，意味着100%的面积总价达到39.31亿元，年复合增值率大约12%。租金收入+增值收益相当可观。

像黑石、凯德这种擅长对资产进行“整容”的机构，不会只会坐收租金和等物业增值，而会主动出击，助力租金提升和物业增值。凯德中国首席投资官潘子翔在接受媒体采访时就表示，收购后，将启动全面的资产升级计划，运用凯德高效的资产增值能力，对浦发大厦进行更为智能、精细的升级。

根据平安不动产商业事业部资产管理部总经理张栋在2018-2019中国写字楼行业发展峰会上的说法，一个智慧的写字楼和一个自动化的写字楼，租金优势在8-10%以上，运营则可以节省5%。改造之后，浦发大厦可为凯德带来更加可观的收益。

除了商业和写字楼，住宅同样是外资的目标。比如，凯德57亿收购的重庆两江春城项目即涵盖住宅、商业和办公楼等业态。此外，凯德还在重庆还布局了8个服务公寓。

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中国商业存量市场才刚起步

现在入场还来得及

不少人可能会疑惑：这么好的事，为啥国内的资本不积极？其实2017年的时候，国内投资机构还是非常活跃的，2018年突然不活跃了，是因为去杠杆，导致融资难度和成本都变大了，这是第一个原因。

第二个原因是，由于增量开发市场还有布局的机会，国内的资金普遍倾向于赚快钱。即便是保险资金，很多也对当期回报有刚性需求，希望三五年内就推出，而且退出的时候要求IRR要在12%-15%的水平。

一般的地产基金，对IRR的要求更高，要求收益兑现的时间也通常更短。

至于开发商，本身负债率就普遍偏高，大部分贷款还来自于银行，成本不低，更加不容易。

相比之下，国外的养老基金和主权财富基金追求稳健的收益，不偏好风险，而且投资标的较大，存量市场交易活跃程度，特别是它所带来的经营稳定性，这种跨周期性和抗波动性是专业投资机构特别看重和关注的。因此中国一线城市核心物业以其大体量、长周期且回报稳定的特性备受其青睐。

当然，国内也慢慢有这样的趋势。中城投资副总裁王珊就表示：不少开发商很多是第一代的创始人，现在差不多60岁年龄，他已经完成了企业第一个发展阶段，也完成了自身的财富积累，更看重稳健性，希望主动在上海、北京持有核心物业。

2018年半年，中城投资（证券代码：833880）营收2.96亿元，归属于挂牌公司股东的净利润为1.27亿元。营收构成中，69.14%为公司自有资产投资收入，27.12%为受托资产管理收入。

不少开发商也在试水。去年底，明源君参加一资管会议，在酒店外碰到一个人，随意聊了几句，对方自我介绍说是某30强房企的资管负责人，而在半年多前，明源君与该房企总裁聊天，还被告知，公司不会搞资管……只能说变化太快了！

比如，旭辉投资上海高端写字楼的逻辑就很简单。目前上海的第三产业占比不到70%，未来必然会进一步上升到80%~90%，这意味着市场对甲级办公楼的需求会不断增加，加上市场投资资金充足且活跃，更直接推动市场需求量保持高位。

▲ 来源：上海统计局、明源地产研究院

平安不动产是国内的大玩家，截至2017年其资产管理规模超3000亿元，不过商业地产业务资产管理规模仅600亿元出头。

总体来说，这个市场才刚开始，已入场者占有先发优势，但刚入场和未入场者也还有大量的发展空间。

回顾历史可以发现，美国二战以后诞生的一些大型开发商逐渐消失了，是因为这些公司一直没改变，住宅市场满足之后，没有进入商用不动产或者其他的新型增长行业。这对国内的开发企业来说颇具警示意义，不能等增量开发到顶了才来想这个问题。虽然预测明天的天气比较难，但是四季的更迭却是很确定的——存量市场是更迭的四季，这个市场的波动起伏是明天的天气。

对个人乃至其他机构投资者来说，还是要对中国有信心，不要总觉得外国的月亮更圆，结果自家的月亮反被人捞了。（作者：明源地产研究院执行主编 艾振强）

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