疫情将从这3方面彻底改变房地产！看懂了才能掌控未来！
调控的“灰犀牛”还在，又现疫情的“黑天鹅”。有人说，疫情是最严厉的调控。这一点不错。2020年，注定是房地产行业坎坷波折的一年。
当然，这也并非全由疫情引起。行业很多细微的变化，早已发生。只是疫情大大加快了这一进程。
疫情对各行各业来说，无疑都是一次危机，但每一次危机之后，总有不少企业逆势上扬，甚至会突破以前从来没有达到的规模，奠定了更坚实的江湖地位。因为每一次危机过后，都会导致新变化、带来新机遇（人们心理的变化，行为方式的变化，消费偏好的变化等），谁能抓住这个机会，谁就能逆势而上。比如，2003年的“非典”就让京东和淘宝上了不止一个台阶！
对房企来说，当下尽最大可能展开生产自救固然十分重要。但同时也要注意为未来做好准备，这不仅事关房企，也关乎身处其中的每一个地产人。下面，明源君将从行业层面、企业层面和个人层面分别来论述。
对行业
几十年的模式将被颠覆
产品会迎来一波小升级
中世纪的瘟疫改变了整个欧洲的社会结构。此次疫情远没有那么严重，但其对整个社会带来的影响不容小觑。房地产行业自然不例外。
一、发展模式之变：高杠杆的土储驱动模式将被颠覆
疫情冲击下，很多企业说撑不过3个月。其实，能撑3个月已经不错了，就明源君所知，最近已经有多家房企的资金链断裂裁员。
这跟房地产行业的发展模式紧密相关。一直以来，我国房地产行业都是高负债、高杠杆、高周转的“三高”发展模式。
得益于巨大的人口和城镇化红利，这种发展模式造就了一大批敢赌的房企——今天的土储就是明天的规模，敢在低谷借钱、拿地，就能弯道超车！
可是，随着地价和房价的价差越来越小，如今土储已成双刃剑。一些前几年砸重金拿地试图让自己变成大鱼的房企，最后被另一条大鱼给吃了。
2020年，若非政策全面宽松，即便按照最乐观的估计（2月底除湖北以外，其他城市的疫情基本结束），全年商品房的销量也会下滑。
虽然近几天有几个城市“救市”，但主要集中于土地市场税款减免、缓缴等，像安徽省房地产商会那种“我全都要”——彻底放开限价、限购、限售，降低首付的无理要求，是不可能的。
总规模下滑，竞争将变得更加你死我活，收并购将掀起新高潮。这会促使整个行业反思，加速告别“三高模式”，进入到制造业和精细化管理的阶段。
有前瞻性的房企早就在主动降杠杆，向高质量发展转型。比如恒大。面对此次疫情，恒大不仅捐款额位列房企第一，而且第一个宣布将假期延长到2月16号。
敢担当的背后，是底气。这可以追溯到2017年，恒大从“三高一低”模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。
二、买卖关系之变：无理由退房将成为标配
最近，恒大放出新的大招：交5000定金就可以获得一套房的认购权益，客户自己买5000抵2万；推荐别人购买可以获取1%佣金及1万元奖励，并返还定金；第三方购买，定金全退，并给予补偿金5000元；未成功购买，定金也全退。
这相当于是一个收益极高且保本的投资！与线上购房是一套完美的组合拳！是“无理由退房”的升级版！
恒大已经向全行业发起挑战了，其他开发商跟不跟？2015年，恒大启动“无理由退房”的举措，开行业先河。可是，紧接着，一轮牛市就来了。一房难求的大势下，“无理由退房”基本失去了意义。但这一次不跟不行了。京东、淘宝天猫上几十块钱的东西都7天无理由退货，几十万、几百万甚至几千万的房子，不无理由退货，谁敢线上下单？
短短几天内，已经有不少房企跟进，退房期限从7天到半年的都有，比如中南置地。敢这么干的，都是有实力有底气的。明源君认为，鉴于我国总体上已经不缺房子等，购房者对房子品质的要求越来越高，无理由退房将成为常态。因为最早这么干的房企，一定会尝到甜头！
三、产品逻辑之变：产品升级，不重视创新真不行了
这个春节绝大部分人都呆在家里自行隔离。要在家里连续呆上14天，人们才发现多么的不舒服，甚至有人感染本身，就跟房子不好密切相关。
疫情过去之后，社区、住宅产品必然会迎来一次小升级。
从整体上来说，绿色健康社区、智慧社区将逐渐成为潮流。绿色健康不用多说，即便是没有疫情，这类社区也是受欢迎的。但是，类似通过中央空调这种方式节能的绿色，恐怕会被消费者用脚投票，因为病毒可以通过中央空调传播。
智慧社区，过去很多人认为那只是一个噱头，但一旦面临需要隔离的时候，其重要性马上就凸显出来了。
比如，这次疫情一经公布，立马引发了恐慌，不少根本没问题的也涌入医院，增大交叉感染的风险，如果能够远程查诊会好很多；再比如，隔离期，很多人一早就要起床在盒马鲜生等平台抢菜，否则晚了就没了，如果智能家居能帮你搞定这些事，是不是会好很多（平常也可以增加效率）。
这些，此前金科新一代产品“生命建筑”就可以做到。其有三大特点：1、智能化从碎片化走向系统化；2、智能化场景从房子延伸到整个社区；3、智慧+绿色，让绿色从“绿”变为“深绿”。
业主的体温、脉搏、血压、心电、呼吸以及血氧等多种身体生理指标的测量可以通过智能手环被读取，传送到大数据中心，医生在线查诊并给出建议。智能厨房根据业主口味，不断调整菜谱，并可以自动下单（提前设定好）购买……
低密度社区当然是最好的，但大城市里，能消费得起的终究是少数，因此还得从功能上想办法。
比如，双卫生间将成为标配——即便是90平的小三居。面积更大一点，要三个卫生间。另外，卫生间下水管道处理，预防反水气体传播病毒等设计，都需要改进升级。不怕一万，就怕万一。
复合业态的项目将更受追捧。比如，杭州万科2022项目，规划了10幢住宅、1幢超甲级写字楼、4幢总部级独栋办公和2万方滨水商业街，居住、办公、生活，在一个内部完善的有机系统里就能妥善解决。
项目用10米板，把整个滨水住宅社区抬高10米，从而突破了以往封闭式、围合式的传统社区营造模式。
以10米板为界，10米之上，住宅因为高度完全独立成私密性极高的居住区；10米之下的空间则是半开放式的城市打卡地与游乐场。业主们穿着拖鞋睡衣走到楼下，就能享受城市的繁华和热闹，大大节省了人们的通行时间。真有疫情，很小范围就可以解决一切所需，减少交叉感染的风险。
对房企
规模大不代表生命力强
需要走向高质量高技术
类似此次疫情这样的“黑天鹅”不可预测，“灰犀牛”不可避免。知道规律如此，你也改变不了。咋办？改变不了世界，你就改变自己，不断努力地进化迭代，去更好地适应这个世界。
第一，提高财务质量，降杠杆、去负债。去年以来，不少房企资金链断裂，陷入破产倒闭的境地，就是因为杠杆过高，稍微遇到销售不畅，立马就会倒下。
旭辉董事长林中在去年的总裁峰会上表示，虽然现在很多房企经营杠杆用得很高，但其实还有很多空间，经营的效率，特别是资金的效率提高30%还是能做得到的，现在行业还是太粗放。
第二、高度重视产品和服务。销售和盈利都要立足在产品和服务做好的前提下（考虑到无理由退房将成为标配，你也必须要死磕产品）。
近年来物业越发受到重视，经过此次疫情，重要程度再上新台阶。疫情肆虐，一个社区的防护底线就是通过良好的物业服务来坚守的。
这段时间，大家通过朋友圈或者亲身体验，相信也做出了比较——不同物业公司差距非常大。
甚至有人认为，这会孕育出新机会：物业公司可以替代地产开发公司进行地产建设，形成建设+运营的一体化管理模式，人力、行政、财务等职能部门全部外包第三方机构进行管理，仅保留业务部门的（复合型）专业人才，智能机械进行施工建设及智能化管理，减少施工人员的投入。
第三、由纯开发走向租售并举。旭辉总裁林峰即表示，自身免疫系统才是健康根本，个子大不一定代表免疫力强。
现在的各个百强排行榜其实是百大，未来房企百强不仅要规模，还要质量（利润）要效率（ROE），更要有安全边界——负债率的控制；还要有存量资产经营能力，增量会减少，但存量不断在增，想长远发展，就绕不开存量的经营管理。强存量经营能力，能吸引资本的加持和获取低息的资金，会是一条深的护城河。
第四，数字化、科技能力。这次疫情，让很多人真切感受到了在线的价值。当武汉封城，全国各地都在自我隔离，取消线下各种活动的时候，拥有线上平台的企业反而是大展手脚的时候。
此前，人们一直调侃房地产是离互联网和科技最远的行业。如今，很多房企已经走在前头，但依然还有巨大的提升空间。
这次疫情严重的地区，不少物业纷纷离职。这时候咋办？科技就派上用场了。比如星河产业集团，就引入喷雾消杀YOGO机器人，既保护了物业人员，又能够为办公场所做很好的消杀。
再比如装配式建筑、装配式装修这些以前不太被重视的，往后都有望流行起来。绿城的装配式精装样板房，15天就搞定了，而且是拆卸式的，十分环保。对疫情过后，急于卖房的房企来说，不可或缺。
第五，组织管理模式变革：领导优于管理。关注管理的人，更多的是关注预算与计划、职责划分与权力界限，他们往往更关注指令和流程，关注控制与问题。事实证明这很难应对危机。而关注领导的人，更多的是关注方向与目标，如何联合组织成员，如何激励和鼓舞人们去实现目标。
去年已经有不少标杆房企在调整组织架构，共同点都是组织扁平化、加大对一线的授权、总部为一线赋能。变革和没变革的差异，通过这次疫情各房企的反应，就可以一览无余。
对地产人
人才结构优化时刻在发生
自我需要加速迭代进化
2月8日，北京K歌之王宣布：因疫情影响，公司财务承受巨大的压力，公司决定与全体员工200多人解除劳动合同，30%员工不同意则破产清算。
2月10日，新潮传媒宣布裁员500人，占总员工数的10%，将涉及公司的销售、开发、服务等部门，同时，高管集体降薪20%。
……
有人因此调侃说，2020年的这场冠状肺炎让我明白：不是工作需要我，是我真的需要工作！
明源君认为，此次疫情对各行各业的冲击确实不小，但并非根本原因，顶多只是催化剂。比如，有人就指出新潮传媒从2018年初就开始裁员了。
事实上，过去一两年，很多房企也在“优化人才结构”。疫情的冲击，会大大加速这一进程。
企业在自身都没法生存、需要自保的时候，往往是不顾一切的。这是商业的本质，也是人性的本质。
作为其中的一份子，你需要居安思危：我是否会是被裁掉的那一个？这次幸运地躲过了，下一次呢？如何提升自己的竞争力？
此次疫情中，盒马鲜生招收其他餐饮企业歇业员工做临时工，这是一个令人感动的举措，更是一个共生价值的举措。那么，作为地产人的你，是否有这样被“利用”的价值？如果你的公司往地产上下游拓展新业态，你能否胜任？
这次疫情以一种极为特殊的方式，改变了人们出行、沟通以及工作行为习惯，人们从开始的不适应，到想办法适应，到现在已适应在线、独立、协同工作的模式。
智能协同是企业需要拥有的工作方式，因为这种新的工作方式，可以让组织成员更加具有创造力，发挥更大作用；可以让企业动态应对变化……
智能协同的工作方式，每一个工作单元成员，可以灵活便捷的组合，组织成员也可以同时在各种不同的组合之中，信息要求更加透明、对称，而成员之间是围绕着任务展开工作，而不是围绕着权力或者流程展开工作。看起来这更自由了，但工作量一点都不少。这些天不少地产小伙伴说，虽然没去公司，但在家里上班，工作量是平时的两倍。这样的节奏，你能否适应？
这次疫情还将促使人们反思如何平衡工作和生活，健康和财富：
996是拼搏奋斗，但你45岁的人非跟25岁的拼加班，那你肯定输。免疫力才是一个人最大的竞争力，是可以摧毁一切商业逻辑的降维打击。（作者：明源地产研究院 凌峰）