01
其他
疫情之后，拥有这12种功能的房子最好卖！
最近地产行业最热门的话题，是疫情之后买房客户的需求会发生怎样的改变？
大家更关心的，是因为这种改变，之前的住宅项目哪些会更好卖？房企设计新的住宅项目时又该如何应对？
明源君认为，“后疫情时代”的买房客户，其根本改变体现在2个方面：
❶宅家一两个月之后，客户教育提前完成，大批刚需客户直接升级为改善客户
之前很多刚需客户，大部分时间在外工作，回家就是睡觉，连饭都很少做，并没有“满负荷”使用过自己家的房子。
疫情期间，在自家房子里呆了1个月乃至2个月之后，他们体验越来越深刻细致。房子的各种缺点被放大且有了感性认识，各种功能缺失的硬伤也不再是可以忍受的。
这个从刚需升级到改善的，客户教育的过程，之前几年都未必能完成。
❷应对疫情等危机有用、日常生活中也有用的“两用”功能，将成为买房客户的追求
有的住宅项目单纯针对疫情去设计一些产品功能，不能说完全没有意义，但在疫情结束客户越来越理性之后，效果会严重衰减。
事实上，疫情只是危机场景的一种，它改变的是人的心理和习惯：比如更加重视健康；更加重视应对危机的能力；希望住宅中有更多可变空间、可以应对各种变化……
应对疫情有效，又能满足后疫情时代客户的生理、心理健康需求，在日常生活中也非常有用的“两用”功能，将成为住宅项目的绝对加分项！
增加功能需要成本和空间，拥有较多健康“两用”功能的项目，自然就是改善乃至高端项目。
最近，明源君梳理了各家标杆房企的产品，看谁家“两用”功能比较全。最终发现，在金茂的府系、悦系、墅系3条产品线中，集齐了明源君总结出的12个“两用”功能。
下面，明源君就以金茂的住宅产品为例，逐一解读这12个功能……
密度较低，南北通透
疫情期间，人与人保持安全距离，室内保持良好的采光、通风，是防疫的需求。而在这个过程中，人们对于采光、通风，以及距离的心理需求，会被强化。
疫情之后，密度较低的小区，视野、景观都会更好，可以让大家心情更舒畅，保持心理健康；南北通透的户型，也会对家人的身体健康更有利。
所以，密度较低、南北通透的房子，在疫情结束之后会更受欢迎，拥有更大的溢价空间。
下图是北京未来金茂府的布局图，社区容积率为1.5，楼间距40-50米，所有户型都是南北通透的。
下图则是北京亦庄金茂府实景图，大家可以感受一下楼间距。
02
无接触的黑科技智能安防系统
之前的“非典”中，有一部分感染者，是因为和之前的患者共用电梯按键、门把手等，接触传播的。
所以，这一轮抗疫中，给电梯按键、门把手等消毒，成为各个小区物业都很重视的事情。
不过，不管怎么密集消毒，传播的可能还是存在的，要完全消灭接触传播，“无接触”是最佳选择。
怎么能“无接触”呢？
上海大宁金茂府、深圳龙华金茂府、郑州北龙湖金茂府率先使用的金茂智慧社区，通过人脸识别、或者远程感应业主卡片等技术，可以做到“无接触”。
以郑州的北龙湖金茂府为例：
1、业主回家，来到小区大门，自动识别系统/车行道闸系统自动识别，开启道闸。
2、业主来到单元门口，通过楼宇外的识别系统自动开启楼栋大门，并同时呼叫电梯。
3、业主来到电梯厅，电梯已经做好准备，业主不用再按键，就可以直接到达自己所住的楼层。
（上述动图实拍自郑州北龙湖金茂府）
而在疫情结束之后，生活回复正常，这套系统仍然是非常有用的：
1、业主进出小区和单元更加便捷；
2、如果手里拿着刚买的菜，也不用放下来；
3、提前自动呼梯，节省了业主的等待时间；
4、将“不速之客”拒之门外，让小区更安全。
03
随时关注健康的新风系统
疫情期间，专家呼吁大家要勤通风。然而有些城市室外寒冷，有些城市室外雾霾严重……这个时候，健康新风系统的优势，就能充分发挥出来。
金茂府的室内通风系统采用的是24小时新风直流置换式通风。
送风与排风完全独立，完全物理隔绝没有交叉，室内空气换气次数达0.7-0.8次/小时。
这套系统PM2.5去除率高达90%以上，同时静电场还有有灭菌作用。
这套系统目前还出现了升级版，升级后的金茂府2.0推广采用分散式排风，新风系统中排风竖井及排风口设置于户内卫生间和厨房内，送入室内的新风经置换后由厨卫排风口排出，目前已在南京河西金茂府、杭州滨江金茂府中应用。分散式排风的好处在于，能将室内干净区域与厨卫等相对污染区域的空气分开，使得室内更加洁净和健康。
针对外界进来的空气净化，金茂府将引入离子瀑空气净化技术，该项技术已经在北京广渠金茂府进行了试点应用与测试，测试表明，该技术对于PM1的过滤效率达99%。
而且采用离子瀑技术后，空气净化过滤的粒径可以小到0.0025um，已经覆盖了常规病毒粒径。
这套新风系统，在疫情之后，也是大大有利于健康的。
它不仅可以高效能地防雾霾，还能降低室外空气中常见病菌进入室内的几率；如果男业主抽烟，因新风系统空气置换效率高，抽烟之后一段时间打开所在房间的门，家人也不用担心吸二手烟……总之，让业主享受最干净最舒适的健康空气。
04
干净的饮用水
和安全、安静的排水
水是生命之源，干净的水能提升生命的质量。大城市的自来水，因为消毒的原因，有时有一些味道。如果遇到管道老化、水池没有及时清理等问题，更是会有黄水乃至泥水出现。
一般豪宅的净水系统，顶多就是3重，而深圳龙华金茂府等金茂项目采用了四重净水，并且加入了软水系统，终端的水可以直接饮用。
金茂很多项目的卫生间采用吉博力同层排水技术，便器挂墙安装，管道上下层不穿越楼板。
采用这样的排水，并不是心血来潮。
非典期间，香港淘大花园的传播，很大一部分就是通过卫生间排污管道。金茂很早就研究过这一悲剧，并吸取了经验。
卫生防疫最关键的是排水系统的水封防护，吉博力同层排水系统，每个存水弯配件都通过计算机流体动力学模拟设计，具备专业的隔气技术：管道内的气水比例在0.5-0.8之间，使管道的排水效果处在最佳状态；水封高度大于5cm，适应现在流量多变的排水器具，避免管道内出现虹吸现象破坏水封。
除此外，对于其它水封破坏，包括正压喷溅、诱导虹吸、毛细蒸发等方面，吉博力同层排水均有一系列有效的防控技术，从而有效阻隔管道内的气体、病毒，令卫生间空气常保清新洁净。
因为同层排水在健康防护方面的优势，府系之外，金茂在北京台湖金茂悦、北京国际社区等悦系及其他非府系项目中也已经开始应用同层排水技术。
疫情期间，同层排水系统可以阻断病毒传播。而在平时，这套系统则可以减少噪音。
特殊的设计加上特制的管材，排水噪音比普通排水降低了15个分贝。邻居上厕所不影响你，你上厕所也不会吵着家人。而且，因为排水都在同层，如果有损坏，维修也不用惊动邻居。
05
多功能玄关
让家的感觉更安全、温馨
疫情期间，玄关成为隔断室内外的关键空间，大家都要在这个空间完成消杀、换衣，等等。如果一家人一起回家，更是要同时消杀。
下图是佛山朝安金茂悦户型图的一部分，其中玄关约5平方，鞋帽间约3平方，2者加在一起有8平方，完成消杀、换衣动作十分方便。
而且，因为这个空间紧邻储藏室和阳台，取放防疫物资，晾挂衣服、口罩等也非常方便。
当然，玄关功能强大，不止是在疫情期间方便。
疫情结束后，喜欢运动的，这个空间可以放装备，出门很方便；在北方，出门的大衣等，都可以放在这里，回家出门都很有仪式感……
下图是天津海河金茂府的玄关：
06
拥有多个可变空间
能从容应对各种变化
疫情期间，一家人长期呆在一起，就突然生发出很多平时没有的需求来。
比如，男主人需要长期线上办公、开会，就需要一个安静的书房；孩子没法到外面去玩，就需要一个游戏场地；女主人对厨艺产生兴趣，就需要一个更大功能更齐全的厨房……
这时候，可变空间就显得格外重要。
北京台湖金茂悦项目的户型，被业内人士称为“3零户型”，所有户型“零拐角、零过道、零浪费”。其132平米户型如下图所示：
这个户型，主卧、次卧都接近方正。主卧不至于过于奢侈，次卧也能保证优越的舒适度，能预留衣柜收纳位置。
更重要的是，这个户型，在儿童房和餐厅旁边，以及厨房旁边，都留有多功能房的位置。
这样的规划，可以实现很多功能变化：
1、疫情期间，老人、孩子、夫妻如果需要独处，即使长时间呆在自己房间，也不会因为房间太小而压抑。
2、多功能房可以变成男主人的临时书房和办公室，也可以扩大为餐厅、客厅的一部分，成为孩子和大家的游戏运动空间。
3、厨房可以进一步扩大，一家人都参与做菜也容得下。
而疫情如果过去，家庭结构发生变化，比如有2个孩子，比如双方父母或同事来看望，比如夫妻有一方成为SOHO一族的时候，这个户型也都可以从容变化应对。
金茂项目中，阳台一般都比较大。
下图是成都武侯金茂府约14米长的阔景阳台，它与环境亲密接触，天生就拥有很多功能……
疫情期间，一家人不出门，也可以在这里健身、读书、玩亲子游戏，和环境亲密接触；如果有朋友来访，这里就是能充分享受自然的会客厅，让久在室内的人心旷神怡……
07
安全、有趣、保护隐私的动线设计
很多人都拍过疫情期间在家锻炼的视频，大多就是在客厅里来回折返跑。这当然聊胜于无，但难免无趣。
而很多金茂府系项目的户型，在流线设计中，将玄关-家政-厨房-餐厅-客厅，乃至过道、主卧……串联起来，形成一个回游动线。
比如下图中的郑州北龙湖金茂府198㎡户型，就拥有这样的回游动线。
疫情期间上面的户型有这样几个好处：
1、进门后可以直接去家政阳台换洗衣物，避免外来的感染。
2、多个套房和卫生间设计，可以轻松实现居家隔离。
3、可以绕着玄关---餐厅---家政阳台---餐厅---过道----主卧---客厅一周---玄关的圈子跑步，更有乐趣。
而在疫情结束之后，这个户型又有以下好处：
1、多套间、多卫生间，充分保护所有人隐私。
2、轻松形成动线、区域分离，各区域之间兼具私密与 互动性；家人在家可以充分互动，客人、家庭服务人员则不会进入主人私密区域。
3、四面通透，方便生活起居；比如＂回字形＂设计，次卧到客厅无需绕行，人的行动路线最短。
08
小区自带各种功能景观
疫情期间，在家憋久了，又不敢轻易出小区，小区内的各种景观和活动空间，就成为“放风”的最佳选择。
北京台湖金茂悦的园区景观设计中，将健康跑道、中央草坪、儿童活动区、会客厅、景观树阵等多种功能在不同的区域分开布置。疫情宅家时，在社区内就能有公园般丰富的休闲与康乐体验。
徐州四季连城·望悦的园区配套设计中，就特别注重儿童和青年两类客户的需求。儿童成长游乐区按照不同年龄段儿童的成长需求进行主题性分区设计，同时设计了家长的看护区。
龙华金茂府的社区也集合了儿童游乐等多种功能。
小区内的这些功能景观设计，疫情期间可以让一家人其乐融融。
疫情结束之后，平时工作太忙、回家晚的家长，也可以利用有限时间，和孩子享有更多亲子时光。如果是老人带孩子，多在小区内活动，也增加了一份安全。
09
小区自带商业
周边配套丰富
疫情期间，大家才发现出门购物也成了一个问题，如果家门口就有商业，自然方便很多。
金茂智慧社区增值服务，通过社区APP，将社区各类配套服务设施通过运营管理平台与业主间建立智慧、便捷的生活服务。
比如金茂智慧购物，就可以可通过手机APP访问社区配套超市或社区商业，购买所需物品，在约定时间内送达，在疫情期间作用很大。
而大部分金茂项目，都是自带丰富商业的。比如天津上东金茂府，就会落地一个山姆会员店，如下图所示。
上东金茂府山姆会员店，会甄选全球4000+种优质商品，为业主们的生活带来便利。
而在西安未央金茂府的设计中，项目自带15000平米的街区型商业街。在商业规划时，摒弃了传统高利润率的社区商业盒子，规划为一座开放式高端商业综合体。整体采用大面积玻璃幕墙立面，与住宅立面美感相匹配，并且每一层商铺都满足餐饮需要。
在业态选择时，针对高净值人群生活喜好，将引进高端餐饮、spa、会所等高端服务业态，家门口的这个商业街区将成为业主生活休闲的首选。
除了项目内，金茂也很注重项目周边的经营，比如在北京金茂府附近，金茂一共拿下了7个地块，如下图所示。
最终，金茂参照国际BLOCK街区生活模式，在东西约一公里、南北约一公里的两条轴线旁，在七个地块上集成墅区、学府、医疗、养老、商业（会所）、城市公园、地铁、街坊空间等八个维度的资源，满足了90%优质生活所需。
社区内，和社区周边完善的商业配套，在疫情期间带来的方便是不言而喻的。而在疫情结束之后，这些配套的意义仍然很大。比如北京道路拥堵严重，北京金茂府的业主却可以步行在1公里内解决大部分生活需求，从而更从容的生活。
10
小区动线有序
在疫情期间社区入口是社区与外界密切接触的通道，在社区入口功能上需要解决四大交叉感染难题：
业主人行归家、车行归家、快递收发、访客通行。
株洲金茂悦项目，通过动线、入口规划，实现了防疫检查、消毒、无感通行、快递收发管理有条不紊。其各种动线设计下图所示：
南门功能设计则如下图所示：
而疫情期间能做出这样的规划和设计，是因为项目本身的动线设计就做得不错。
疫情期间，动线稍作改变，就可以防疫；而疫情结束之后，动线分离，可以方便业主生活、增强仪式感。
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智能健康管理
疫情期间，进出小区要测体温，可在家的业主的健康，却无法及时检测。业主出门后，往往又会担心在家的老人、孩子的健康。
升级后的金茂府智能健康管理系统，已经在深圳龙华金茂府等项目应用，它可以解决这两个问题。业主每天使用体脂秤、血压计等健康设备，数据会自动上传到智慧家居魔镜，帮助主人进行健康档案管理及健康分析。
室内WIFI波探测，在充分保障业主隐私的前提下，可以及时探测感知户内活动状况，当室内人员出现状况，例如发现家中有人瞬间摔倒，会向主人及家人的手机 App上发送报警信息。
这套系统，在疫情期间、疫情之后，都可以呵护一家健康。
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优质、可靠的物业管理
本次疫情期间，所有人都意识到一个靠谱的物业有多重要，它可以处理各种紧急事件和个性化需求，让业主安心放心。
在疫情期间，金茂物业除了一般的防疫工作，还为业主提供了各种个性化服务。
比如，金茂物业发现业主们生活物资采买不便，金茂多地的物业同事，详细统计业主需求，采买新鲜蔬菜水果、消毒液、口罩等物资，并克服采购、分拣、配送等难题，便民代买配送一站式服务应运而生。不管当地下雨还是下雪，金茂的配送风雨无阻。
金茂上海的物业团队还在得知业主子女的寒假作业需要打印，因疫情无法外出时，主动联系业主，统计需求，帮助业主解决问题。
考虑到业主在家理发难的问题，金茂各地物业纷纷为业主提供暖心理发服务。
金茂物业疫情期间提供的个性化服务，还远远不止这些……
产品如此“免疫”的金茂，最近又面向一线抗疫人员，提出了一个计划：针对在2020年抗击新冠肺炎疫情期间作出贡献的四类企事业单位和个人，部分项目的部分房源定向让利，在真实底价的基础上再打8.5折。因为金茂觉得，他们是自己的同路人……
明源君相信，不管哪家房企的产品，只要具备了上述12种功能，在现在乃至疫后，都会很受客户欢迎！（作者：明源地产研究院 天风）