疫情之后，什么样的房子最好卖？1000位客户告诉你
疫情之后楼市到底有哪些变化，地产人如何应对，这是目前大家最关心的事情！
日前，新城控股针对一二线城市的潜在客群做了一次深入调研，获得答卷近千份，仔细分析后，结论如下：
一、疫情对买房客户数量影响不大，只有3%的人相信房价会大跌
40%的潜在客户购房需求不变，18%的潜在客户购房需求略微延后，另有18%一直不太确定是否要买房。
确实有13%客户受疫情影响取消购房，但又有11%的客户因为疫情加速购房或换房，再算上高净值人群或外资避险需求的话，基本持平。
41%潜在客户认为价格会小幅下跌，认为会大幅下跌的仅占3%，另有34%客户认为会上涨。
二、因为长期宅家，改善需求被激发，3房4房改善客户成绝对主力
想买房、换房的客户中，首置客户仅占24%，改善客户占76%。改善客户中，需求户型以3房为主，占比52%；其次是四房，占比32%。
之前住刚需房的客户，24小时满负荷使用自家房子1个月乃至2个月之后，觉得各种功能缺失的硬伤无法忍受，从而迅速升级为改善客户。
三、改善客户的诉求，主要表现为4个方面的需求升级
1、空气、阳光、水、安静环境等基本生理需求升级，要尽可能做到极致
世界上最珍贵的东西，往往是最常见而普通的，只有失去的时候，才会觉得珍贵。
疫情期间，良好的通风、干净的空气、温暖的阳光、不被家人邻居打扰的安静的环境，都显得很珍贵。人们对这些基本元素的生理、心理需求，被强化了，很长一段时间会保留。
2、社区内的运动需求升级，要能满足所有群体的个性化需求
客户越来越深刻地认识到，自身免疫力才是最强大的防护，好身体是一切的前提，他们都需要运动锻炼，但又要在感觉相对安全的地方。所以，社区内的运动设施必须升级，满足从老人到小孩的所有群体的需求。
3、安全需求升级，心理上的安全感也很重要
严守小区与外界的边界，从而保证小区安全；通过无接触动线回家，方便生活同时保证自己的安全；不管在家在外，通过云监控能随时关注到家人，心理上更有安全感……这些过去是锦上添花的需求，现在则成为客户是否买房的关键点。
4、场景功能需求升级，同一空间功能要能灵活转换
疫情只是场景变化的一种，它改变的是人的心理和习惯，大家开始期待住宅中有更多可变空间、可以应对各种变化……比如，临时增加的办公需求，疫情期间有，周末也可能有……
针对以上的4种需求升级，新城行动迅速，立刻开始做系统性的研究设计，目前已经形成了完整体系。该体系中的各种设计，已经或正在新城的项目中落地，展现出很强的执行力。
日前，明源君通过特殊渠道，拿到了新城内部最新的产品资料。下面明源君就以新城的产品为例，来说明如何满足改善客户的4种需求升级……
随时随地让业主享受
舒适的空气、温暖的阳光
经此一“疫”，空气、阳光、水、安静的环境，这些客户最基本的生理需求，都升级了。
从客户进入小区开始，其动线上的每个场景的基本需求，项目设计时都必须思考到位。
明源君先从空气开始说。
小区内的通风和对流问题，大部分项目在楼栋排布时都会考虑。
而新城更进一步，在规划时采用BIM等软件进行环境模拟，既避免小区形成“风哨”呜呜作响，同时实现社区无漩涡气流，保证业主在小区内步行时，能享受到舒适的风。
很多城市人，周末喜欢去郊区的森林公园，享受“天然氧吧”。新城则希望通过“景观植物空气治理”，提高小区内空气负离子浓度，同时让植物散发的精气起到保健作用。
具体来说，每个小区内至少配置3种以上有益健康的植物，做大中心景观区，提高绿地比例，要求人均集中绿地面积≥0.35㎡。
下图是新城整理出的康体保健植物清单，不管项目在南方还是北方，都能从其中找到适宜的植物，规划到小区绿化中去。
从小区进入楼栋，就要在电梯厅等电梯。
很多电梯厅是封闭的，给人感觉压抑不透气，而新城最新的设计中，电梯厅都能享受自然的通风和采光。
业主在电梯内的时间不长，但电梯本身空间比较小，高峰期间会有多人一起乘坐，所以电梯内的通风消毒也很重要。新城最新的设计中，把电梯内通风消毒列为标准配置。
从电梯出来，就到家了。
业主在家里的时间，非常长，家里的通风也就格外重要。新城在户型设计时，努力做到南北通透、小进深，保证室内的自然通风采光。
疫情期间，专家呼吁大家要勤通风，天气暖和的时候，自然风也很舒适。然而有些城市室外寒冷，有些城市室外雾霾严重……这个时候，健康新风系统的优势，就会充分发挥出来。
下图是新城的四重过滤新风系统，保证了室内空气的洁净、安全。
再来说阳光。
在花园里能够享受阳光，这是大部分小区都能做到的。
而在新城最新的产品里，开车回家后，在地下车库也能享受阳光。回到小区后，独自在这里静静再回家也是一种选择。
进入电梯厅，你会发现和大部分阴暗封闭的电梯厅不同，这里也有阳光。
室内针对享受阳光的设计，也很多。朝南的客厅自不必说，即使是卧室，也有180度的阳光和景观。
双面宽乃至3面宽的大阳台，可以休闲喝咖啡，也可以用来跑步做瑜伽。
暖暖的阳光照在身上，感觉和在公园锻炼区别也不大。
说完了空气、阳光，接下来我们来说水。
水是生命之源，干净的水能提升生命的质量。大城市的自来水，因为消毒的原因，有时有一些味道。如果遇到管道老化、水池没有及时清理等问题，更是会有黄水乃至泥水出现。新城最新的产品中都有多重净水，终端的水一般可以直接饮用。
有饮水就有排水，非典期间，香港淘大花园的传播，很大一部分就是通过卫生间排污管道。而在新城最新的产品中，卫生间应采用双密闭防臭地漏，疫情期间防止病毒传播，日常可以防止返味、返水……
接下来，我们来说说安静的环境。
疫情期间在家呆久了，彼此之间难免互相影响。如果一个人很困要睡觉，另一个人很兴奋要看电视；一个人已经睡着，另一个人进房间拿东西开关门把他吵醒，都会发生矛盾。
疫情结束之后，大家的作息有可能也不太一致。比如改善房主卧一般是睡夫妻两个人，2个人晚上回家、早上出门时间不一样，半夜起来上厕所等等，都会互相影响。
新城最新的产品中，就努力减少这种影响。
比如其入户门、室内门，隔音效果都好，而且开关门的时候，声音也都很小。原因在于其做了下图所示这些特殊设计。
家人半夜起来上厕所，对其他人的影响也很小，因为其马桶都被精心设计在远离卧室的位置。
而其排水，则是下图所示的同层排水，减少家人彼此的影响之外，也避免了上下层邻居之间彼此影响。
同层排水不单能减少噪音，因为排水都在同层，如果管道有损坏，维修也不用惊动邻居。
运动需求升级
针对不同群体专门进行场景、细节设计
疫情之后，客户越来越深刻地认识到好身体是一切的前提。
青年、老人、孩子，都需要运动锻炼，但他们的需求又不完全相同，这就需要针对不同的群体，做出有针对性的专门设计……
新城最新的设计中，跑道串联起了社区内的各个运动空间。跑道本身则分为起点区、常规路段、超跑区、休憩区、终点区；有条件的小区，会设立快慢两条跑道，避免速度不同的业主互相干扰。一般来说，环形健康跑道长度不小于250m，整体色彩清新，标志非常明确，让业主非常容易就能控制自己的运动量。
健身配套区域是跑道的中转站，业主可以在这里储物、换衣服、热身、补充水分能量。这里也有健身爱好者喜欢的单杠、双杠等多功能健身器械。
针对儿童、老人、宠物的运动需求，新城最新的产品里都有专门设计。
比如儿童活动空间细分为0-3岁、3-6岁，以及6岁以上3个活动区，还有婴儿车停放区、家长休息区、洗手池等专门设计，在配上植物认知园、草坪奔跑区，形成一个全龄儿童活动长体系。
新城的儿童乐园还有各种颜色和主题，比如“森林”主题的灵感来源于电影《爱丽丝梦游仙境》。“星空”主题的灵感来源于梵高的名作《The Starry Night》……
老年活动场地与其他各区相互联系又有所隔离。根据老年人活动特点，分成动态和静态活动区域。动态活动区包含太极广场，卵石步道区，器械活动区；静态活动区包含康养小花园，配套休息区等。
宠物活动场地与居住楼栋保持有一定的距离，且远离主要的车行道及人行道，设置趣味宠物训练部品，并设有相应宠物活动空间及卫生设施，同时采用围栏及灌木形成厚实的边界，防止宠物跨越。
考虑到下雨天，不能在户外运动时的活动需求。新城在最新产品的架空层中，设置了社区公共客厅、业主健身空间、亲子交流空间、邻里情谊区、四点半学堂等区域，满足各个群体的需求。
安全需求升级
保证随时随地有安全感
疫情之前，客户的安全感主要来自防火、防盗等应急设备和措施，疫情期间，则又增加了新的内容。
无接触通行是疫情期间安全感的重要来源，疫情之后则可以让出入更方便。
之前的“非典”中，有一部分感染者，是因为和之前的患者共用电梯按键、门把手等，接触传播的。所以，这一轮抗疫中，给电梯按键、门把手等消毒，成为各个小区物业都很重视的事情。
不过，不管怎么密集消毒，传播的可能还是存在的，要完全消灭接触传播，“无接触”是最佳选择。
怎么能“无接触”呢？
在新城最新的产品中，不管是开车回家还是步行回家，都可以通过车牌识别、人脸识别等等，自动开门、自动呼梯，无接触通行。
疫情期间，无接触更有安全感，而疫情结束之后，客户即使手里拿着快递，开门、坐电梯也很容易，生活更加方便了。
无接触除了不按开门按钮电梯按钮，还包括动线上的不接触。
比如新城就对垃圾清运的动线做了专门设计，客户从主景观带回家，任何时候都不会遇到垃圾车。
疫情期间，大家对家人的关注也增加了。连续几个月呆在一起，突然开始上班工作以后看不到，比平常更加牵挂。
新城最新的智能云监控系统，与小区内监控系统联通。业主可以随时看到自己家里的情况，如果经过授权，还可以看到儿童、老人等活动区的情况，虽然身在外面，却有满满的安全感。
而且，如果有儿童、老人出现摔倒等意外，这套系统也会自动提醒物业到场救护。
场景功能需求升级
同一空间可以灵活转换
疫情期间，男主人需要长期线上办公、开会，就需要一个安静的书房；孩子没法到外面去玩，就需要一个游戏场地；平时不做饭的，一大家人齐上阵做饭，就需要一个更大功能更齐全的厨房……
疫情结束之后，一旦有家庭成员在家SOHO，家庭成员增加或者减少，在如今换房成本越来越大的情况下，也都涉及到利用原来空间改换场景需求的问题。
在新城的最新产品中，同一空间满足不同情境下的场景需求变化，有很多考虑。
先来说玄关。
疫情期间，玄关成为隔断室内外的关键空间，大家都要在这个空间完成消杀、换衣，等等。如果一家人一起回家，更是要同时消杀。
下图是新城一个项目的玄关，在疫情期间的功能设置。
当然，玄关功能强大，不止是在疫情期间方便。疫情结束后，喜欢运动的，这个空间可以放装备，出门很方便；在北方，出门的大衣等，都可以放在这里，回家出门都很有仪式感……
疫情期间，呆在家里时间长了，对隐私的要求就提高了。
比如，全家所有人使用同一个卫生间，平常似乎还可以适应，宅家久了就觉得很别扭。
新城提出了“1.5卫”的概念。
同样的面积，市面上通常只能做出一个卫生间，但新城在这个空间给出了2种选择：
1、可以装修为一个普通的全功能大卫生间；
2、如果需要，也可以隔成两个小卫生间。 这样一来就有两个卫生间，可以满足多人同住时的日常需求。
孩子有游戏的需求，但是一般改善住房，不可能专门设置游戏区。
夫妻2人如果同时需要办公，书房之外可能就需要另一个工作区。
新城的想法是，餐客厅合一，尽可能做大做方正，预设一些设备，就可以将一个区域的功能灵活转换。
下图，就是客厅内同一个区域，在游戏和办公之间灵活转换的场景。
而针对突然爆发的集体烹饪需求，西厨餐厅一体化设计可以解决这个问题。
日常，1-2人在中厨烹饪，特殊时期或者聚会，则可以大家一起帮忙，形成流水线。
疫情期间，如果有家人从特定区域回来，就需要居家隔离。
新城的一些户型，就可以轻松实现居家隔离，彼此动线不相交，而且可以临时加户门实现双钥匙。
而疫情结束之后，这种户型其实也很有有用：
朋友来借住，可以让他来去自由，且不进入自家隐私区域；老人作息和其他家人不一致，可以相对独立居住，互不影响……
小结
疫情是一次挑战，但是也是一次机遇。
正当大家都在争论应该做什么样的产品的时候，疫情让客户意识到什么最重要，从而指出了一个明确的方向。
本轮疫情，将很多刚需客户直接提升为改善客户，对地产行业绝对是一件好事。
当下地产人最重要的，就是不但要想，还要去做。行动迅速的新城，已经针对客户的最新需求，给出了自己体系化的答案。这种执行力，将是地产下半场的核心竞争力之一。还没有行动的房企，要奋起直追了。明源君也将持续关注本轮产品进化。（作者：明源地产研究院 天风，文中部分图片为新城供应商提供）