“金融十六条”输血，地产救市亮大招
昨日，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。对比此前的民企纾困举措，这次的融资支持措施虽然没超出此前的政策范围，但其政策落点之精准，强度之猛烈，令人震惊。
该《通知》内容主要从促进房地产融资平稳有序发展、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者的合法权益、阶段性调整部分金融管理政策，加大住房租赁金融支持力度等6方面出发，总共有16条具体的金融措施（文末附《通知》原文）。
令人振奋的是，这些措施都直面当前房地产行业的痛点问题，给出了强有力的政策支持，部分措施对当前的房企，甚至有立竿见影之效。下面请听明源君详细说来。
在地产融资方面，既鼓励给民企输血
也给了债务延期的机会
1、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
这条展期政策，尤为重要。对当前许多房企，可谓直解燃眉之急。据中指研究院统计，截至今年10月31日，房企待偿余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，房企仍然面临较大的偿债压力。
图源：中指研究院
而且回顾有些房企暴雷，账上还有上百亿资金，但却因暂时还不上几亿债券，多方奔走寻求展期未果，最后只能宣布违约。更残酷的是，违约后会引起多骨米诺牌效应，让房企进一步身陷泥淖。根据房企的销售数据来看，大部分暴雷房企往往销售业绩下滑更严重。大致原因是，房企宣布违约后，许多客户会担心其无法交楼而不再选择购买此楼盘，融资机构也会担心坏账而不再予以支持，上下游的合作也更艰难等。所以，这次展期一年，可以让大部分现金流紧张的房企可以暂时松一口气，以时间换空间，有更大机会等到市场回暖。
2、稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
在近两年时间里，地产行业爆雷声起，而且很多房企在市场寒冬下销售锐减，叠加外债大幅到期，现金流岌岌可危。但此前金融机构普遍属于锦上添花，鲜少雪中送碳。民营房企不仅融资艰难，而且利率较高，此前甚至出现被提前抽贷的现象，处境一度跌入冰点。
但在前不久召开的二十大代表大会上，中央重申了“坚持和完善社会主义基本经济制度，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。”发展路线。这次引导金融机构对国企和民营地产企业一视同仁，便是在此基调下进行的。这表明，将会对之前金融机构的做法进行纠偏，在很长一段时间内给稳健的民营房企合理的融资支持。
3、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
这项政策是针对之前出台的银行“两道红线”政策，即分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限，对此进行松绑，是为了给予金融机构更大的空间，对房企进行回血支持。
4、保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。
在此前11月8日晚，交易商协会已经发文称，继续推进并扩大民企债券融资工具（“第二支箭”），支持包括房企在内的民营企业发债融资。之后不久，11月10日，交易商协会公告称，中债增进公司同步受理了龙湖的增信业务意向。美的置业、新城控股等房企也在审批流程之中。这次金融16条再次重申，目前已经出险的房企，也有机会去谈债券融资，缓解资金压力。
5、保持信托等资管产品融资稳定。
以前，国家对信托支持房地产业务普遍是持收紧态度，而这次改变态度，单独提出信托资管产品融资，可见鼓励多渠道，多种金融方式支持房地产行业合理发展的坚定意图。
6、支持个人住房贷款合理需求。各城市合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。
这个政策延续之前下调住房贷款利率，支持刚性和改善性住房需求，带动房企从销售端回血的初衷。
回顾最近一次统一降息是在今年8月22日，央行年内第三次发布降息消息，5年期LPR已从4.45%下调为4.3%，叠加之前允许个别城市再5年期LPR基础上再下调20个基点，这次的LPR可谓降至历史最低；之后，9月底，人民银行、银保监会发布会再次发布通知，6～8月新房房价环比、同比连续三个月下降的城市，在年底前可以自行决定新发放的首套房贷利率下限。
对比发现，这次政策支持各城市调低个人住房贷款利率下限，不再对城市有具体要求，并且进一步督促金融机构配合下调，预计之后个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限会继续降低。
7、稳定建筑企业信贷投放。
房地产行业陷入困境，其上游的建筑企业的日子也并不好过。之前，因H企拖欠工程款，之前修建世界第一高楼迪拜塔而世界闻名的某建筑企业，已于今年申请破产，还有中国云南某L集团、浙江某Z建筑公司等多家建筑公司也陷入困境。这次政策支持对这些建筑企业的信贷投放，也是稳地产、稳经济、稳就业的重要举措。
1、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求。依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项保款，封闭进行，专款专用。专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
2、鼓励金融机构提供配套融资支持。鼓励金融机构特别按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
在此前，郑州、贵阳、绍兴等多个城市已经出台专项贷款用于保交楼，但由于此前专项借款额度有限，所以这些资金主要用于能平衡回报的优质项目。此次再次重提开发性政策银行提供专项借款，并且鼓励金融机构提供配套支持，那么，后续各地应该会搭建“专项借款+配套融资支持”的体系框架，有望进一步扩大项目的支持范围。
3、积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。
除了直接支持专项贷款和提供配套金融支持外，还鼓励金融机构对于进入司法重整的项目，自负盈亏进行项目复工，这进一步拓宽了支持保交楼的路径，不再局限于政府获金融机构输血，而是更大限度激活市场活力，使整个系统良性运行。
1、做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司，地方资产管理公司(以下统称资产管理公司)发挥在不良资产处里，风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
这两年，许多暴雷房企在等待救援。但一方面，由于市场下行，优质房企也自顾不暇，不敢轻易去做收并购。另一方面，虽然中央也有鼓励商业银行给予做收并购项目的房企融资，但各种原因下，最终并购贷的落成并不多。
而由于此前部分城市也进行了地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解，目前有的暴雷房企的项目风险也在逐渐化解中，比如H房企。这次重申这个政策，预计之后会有更多地方政府和不良资产机构积极参与。
2、阶段性优化房地产项目并购融资政策。相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。
这次中央提出阶段性优化地产项目收并购融资政策，这说明之后还会有其他利好的并购融资政策。这项政策的目的是加速房地产市场风险出清，让房地产市场恢复秩序，重建人们对地产行的信心。
1、鼓励依法自主协商延期还本付息。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。
2、切实保护延期贷款的个人征信权益。个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。
无论是这三年的疫情反复对居民收入的影响，还是今年7月份停贷潮的悲观情绪传递，确实有部分居民还贷能力和意愿受到影响，继而导致增信受损。此前已有小部分疫情影响较重的城市的部分银行同意延缓还贷一些时间。
现在中央明确对这些特殊情况进行展期调整，并且保护延期贷款的征信权益。这一方面，意味着可以在更多城市实行；另一方面，之前许多人不敢再贷款买房，怕不稳定的环境因素下影响个人征信，可以缓解一部分心理负担。
1、优化住房租赁信贷服务。
2、拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。支持住房租售企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营，鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
今年二十大报告指出，要始终坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在租赁住房市场方面，今年也已经出台一揽子政策，并且也有部分地区开展保障房reits的试点。
图源：克而瑞地产研究院
此次提及支持住房租售企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，也鼓励商业银行发行金融债券，主要目的是加快租赁住房市场的发展，但同时，对开展租赁住房的房企也是重大利好。比如龙湖、万科、旭辉、碧桂园等，也可在市场收获更多金融红利。
结语
这次的“金融16条”，落点可谓稳准狠，从房企融资、债务延期、全力保交楼、重建居民信心、对租房业务进行扶持等，这些举措对于当前的房地产市场是一剂猛药。相信地产出清速度会继续加快，筑底在即，回暖可期。
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