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大咖访谈｜掘金富阳，价格“洼地”是下一个价值高地
文/住浙网研究员 华静
富阳位于当今中国最富庶、最具发展潜力和活力的“长三角”经济圈南翼，地处沪杭甬“金三角“交汇的黄金点上，是杭州西南发展的重要门户。
作为杭州沿江上溯最后一块发展空间及“南启”发展方向中的重头戏，富阳就像一枚即将破茧的“蝶蛹”。交通骨架的拉伸和巨幅土地供应的释放，更是为这片土地奉上了发展的养分。
富阳在全杭处于怎样的站位？两次集中供地和近期购房新政的颁布对富阳有何影响？带着问题，住浙网专访了好地研究院浙江区域院长朱祖渊先生。
-PART 1-
富阳的城市站位与发展红利
纵览杭州，从西湖时代到拥江时代，到“东整、西优、南启、北建、中塑”战略落地，再到三江汇的启幕，城市的版图都在不断舒展着它的骨架，将触角伸入各个方向。
从2015年撤市建区，由杭州郊区摇身一变成为当时最年轻的“第九区”，富阳就开始向一座城的目标定位跃进，“融杭”亦按下了加速键。只是，作为偏居一隅的西南门户，对于主城而言，曾经的富阳多少还是存有割裂感的。
近年来，随着以“三铁三高三快速”为骨架的综合立体交通网络体系逐渐成型（除了已经开通的富阳高铁站、地铁6号线、彩虹快速路、绕城西复线等外，杭州中环，富阳西站等立体交通网都在紧锣密鼓建设中），这种割裂感正被逐渐抹平。
“三江汇”的横空出世，富阳被推上了新的高度。在这份顶层设计里，富阳、西湖、滨江、萧山四区将成为一个更加紧密的共同体，向着未来城市、对标雄安新区的高度进军。引导城市重点功能区块和重大产业平台布局，成为新兴人口发展集聚区。
“同样是在杭州往西发展的这条轴线上，因城西科创走廊概念带动下的临安区持续高热，导致临安核心区的开发已接近饱和。迎着三江汇这一顶层设计，拥有大量未开发土地资源和区位优势的富阳，不难复制临安的发展路径，成为新的风口” ，基于对富阳城市“站位”的理解，好地研究院浙江区域院长朱祖渊对富阳的发展趋势做出研判。
这样的趋势研判从近年来富阳自身的“内功”修炼上，其实也是有迹可循。一如，银湖科技城、富春湾新城等系列新城”破釜沉舟式“的推倒重建。
以富春湾新城为例，新城的三年行动方案提出力争到2022年，累计完成企业拆迁800家以上，淘汰造纸产能760万吨，招引落地产业项目100个，其中高新产业项目80个（高新制造业项目60个）、152项目8个（力争10个），为2025年创建“万亩千亿”省级新产业平台打下基础。
又如，富春、东洲等老城进行着的自我迭代更新。而大波科创产业的进驻更是令这片土地焕发出了勃勃生机。
“大刀阔斧的城市改革推进及先天山水资源的环境赋能，为下一个杭州人居高地的打造提供了[可能性范本]。这一点，不仅是古人富春山居图里独一份的浪漫，也与现代人们对居住的要求与流行趋势不谋而合。这些，都是在接下来发展中，富阳更为强劲的“个人”特色与融杭动能“。好地研究院浙江区域院长朱祖渊如是说。
-PART 2-
土地供应背后的城市发展逻辑
今年3月，一纸公告，将杭州土拍拉入了新的时代，一年只卖三次地，集中出让。集中供地下，杭州各区的供地数量、地块指标一目了然。与此同时，集中供地还将成为区分板块冷热度的“镜子”，因同一批出让地块被置于同样的竞拍语境，地块、板块之间的参差更加真实且一目了然。
“从钱江新城、钱江世纪城、未来科技城乃至临安，在杭州的发展史上，都不难发现这样的一个新区成长模式，既大量的土地供应＋快速开发模式，这样的一个方式，力度是非常大的，对于两次集中供地模式下，大量出地的富阳来说也具备参考价值”好地研究院浙江区域院长朱祖渊说道。
今年杭州前两次集中供地的涉宅地出让面积来看，今年富阳的总出让面积已达到了约785.4亩，几乎和去年全年供地量（约826.38亩）持平，不出意外的话，今年的供地量将大大超过去年。
若将时间维度拉长，土地供应的增长势头相当明显。富阳土地面积出让量在全杭的占比从“十三五”初的3.6%上升到“十四五”初的15%，城市化建设显著提速。
“从城市的发展逻辑来讲，哪里有空间，哪里就有潜力。特别是在市中心接近饱和的情况下，越多的需求开始外溢。大量的土地供应虽然会在短期内可能会造成一定的滞压，但中长期来看房地产的发展和客户融入都会给片区发展带来增速”。好地研究院浙江区域院长朱祖渊又针对，土地出让量大，新房库存加量是否不利于富阳新房市场发展的相关疑问进行了解答。
他认为：“富阳新房市场的另一利好因素是杭州市区商品住宅总库存的持续下跌，预计年内将跌至2000万方以内，去化周期下降至12个月以下，大量的购房需求自然会下沉到外拓市场”。
这一点，从富阳多个新房项目的热销中，可窥一二。大量的购买力，已经来到富阳。就拿富春湾新城板块的中交保利江语云城来说，此前四次开盘，都保持较低的中签率，最低中签率低至17.2%。当然，产品热销背后肯定少不了项目本身品牌、户型等因素的加持，但外溢需求是不可忽略的一股力量。
-PART 3-
是“价格洼地”也是下一个“价值高地”
银湖板块类似融杭“桥头堡”，地理的天然优势让银湖吸引和承接了不少之江、滨江等区域的购买力；
富春一直是富阳老城的核心，各类配套较为齐全，已是较为成熟的板块，价格相对较高；
东洲与富春湾新城都是定位和起点较高的新城，前者是三江汇的重点开发区域，相较于东洲，更年轻的富春湾新城洼地属性更明显一些，适合中长线投资。
富春湾新城，一方面以滨富特区为依托，加快腾退造纸及关联产业，形成三大新兴产业集群；另一方面则依托富阳高铁站TOD枢纽（规划），与长三角重要都会保持无缝对接，并主动对接争取杭州地铁6号线和拥江快线接入杭州富春湾新城，打造30分钟融杭通勤交通圈，展现出积极“融杭”的姿态。
除此之外，在杭州中环线的轴上，精装限价1.88万元/方（毛坯1.63万元/方）的富春湾新城是绝对的价格洼地。
在大杭州时代，快速发展的富阳，无论是为开发商还是为购房者，都提供一个投资置业、参与城市红利分享的新路径。
END