菜鸟万人搬迁，周边二手房静悄悄，阿里“房价鼓风机”不灵了吗？

文/住浙网 艾维

在杭州，阿里的几次大搬迁，往往成为行走的房价“鼓风机”。

10年前，阿里西溪园区落户未来科技城，开启了未科重要的发展篇章，次新二手房价少说也是翻了一番。2年前，蚂蚁拿了之江地块，一度搅动当地的二手房价。

去年9月，阿里云总部搬家到“阿里云谷”。万人级别的“大迁徙”，租房市场一度拔高三成，像万人摇红盘紫璋台139方的四房精装挂牌价涨到了8000元/月（包物业、车位），还很抢手。

最近，阿里旗下又一重要业务组团菜鸟择新址，搬至未来科技城2.0板块，凤新路、云联路处的菜鸟全球总部园区正式启用，涉及迁新址的员工约1万人。

菜鸟总部园区  住浙网摄

转眼大半个月过去，阿里的“鼓风机定律”是否续写？如今菜鸟总部周边的二手房是否涨了一波？房租行情水涨船高了么？

昨天，住浙网研究员实地跑了一趟。

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1

从凤新路周边的中介了解到，菜鸟园区新来的上万人，市场多少还是有反应的。只不过，老余杭这边的城市能级和接盘群体，还没法和主城的紫金港科技城、三墩相比。春节后，这一带的房租是有涨幅的，但二手房价基本没啥体现。

目前，菜鸟总部园区周边较新的二手房是交付未满2年的杭语蓝庭和凤玺云著府。

杭语蓝庭实景图 住浙网 摄

中介小章介绍：“杭语蓝庭是滨江打造的，目前是板块二手房的凤向。看内部数据，它已经有1个月没有成交了。春节后网签了3套，真实成交价在3.8万元/㎡左右，这个价格并没有体现菜鸟园区的利好。凤玺云著府只会更低，不算税费的话，在3.2万-3.3万元/㎡之间。”

研究员查看手边买房数据，杭语蓝庭的成交量还算可以，春节后已经网签了8套，网签最高价在3.6万元/㎡，新房限价29500元/㎡，挤掉部分做低的水分，摇号红利并不多。

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2

二手房价为啥涨不起来，从地铁5号线金星站早高峰里就可窥见端倪。

菜鸟总部就在金星站南面约200米处，早班地铁站，满眼晃动着年轻人的身影，让人慨叹“年轻真好”，可见杭州对于大学毕业生的吸引力，新增的常住人口质量也是挺高的。

对刚入职场的年轻人而言，买房肯定不是眼下的第一诉求，租房相对更现实。即使要买房，未来科技城核心区的房源更香，尽管价格落差5600元/方，但是安全边际会更高。房子买在绿汀路，上班在金星，地铁通勤就1站路，同样很便捷。

另外，和阿里云类似的情况，菜鸟要在这里建总部园区的规划定稿好几年了，该买房的早就已经买好了，出现大量临时买房的可能性很小。而且，4月下半月开始，二手行情热度悄降，未科核心区中介门店也在发愁，何况未科2.0!

那么租房市场呢？

德佑门店的一名中介表示：租房市场还是溅起一些“水花”的。以杭语蓝庭的三房两厅户型配家俱、家电为例，春节前挂牌价在4000元/月左右，如今稳定在4500-4800元/月，高峰时如果装修好一些，能够租到5000元/月。“看上去相差五百一千，涨幅也有15-20%”他介绍，“菜鸟的员工近期租房不多，该租房的都租了”。

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3

上一次阿里系的“房价鼓风机”效应，体现在蚂蚁在之江拿地，加上地铁通车的利好，之江板块随即高歌猛进。二手房挂牌价一夜狂飙，涨个50万什么的不算稀奇。

阿里巴巴园区

再看2013年阿里淘宝城落户未来科技城，当时新房价格不过“1字头”。

据好房研究院的数据，2016年G20杭州峰会后，未来科技城新房均价为19628元/㎡，如今新房限价为36100元/㎡，翻了近一番。二手房真实成交价，像中南樾府、东原印未来、阳光城未来悦在5.5-6万元/㎡上下，涨了200%。

这得益于未来科技城清晰的规划、城西科创大走廊的布局，众多科研型企业、互联网公司共襄盛举，众人拾柴火焰高，以及G20、亚运会、杭州云城的先后助攻。

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当时的未科，板块的能级和配套到位了，就缺一味“药引子”。在这个“雁阵”中，阿里巴巴顺势发挥了领头作用。

这一年来，阿里云和菜鸟万人搬迁的边际效应，之所以越来越小，首先是板块能级尚撑不起飙涨的房价，其次是楼市从卖方市场向买方市场转变，买家有更多的选择余地，单一理由很难说服他们做二手“接盘侠”。

客观上，大公司尤其是平台型数字企业吸纳知识型人才入杭，助推板块要素的集聚，同时也作用于房价，典型的像阿里、蚂蚁于未科、之江，达摩院之于南湖板块。

但，不要因为阿里的光环，高估了一家企业的影响力。对于杭州房价而言，学区、地铁、商业的拉动要更直接、更明显。

保利天汇一路之隔就是互联网公司新华三

大公司与所入驻的板块，只有在“金风玉露一相逢”的情况下，才会“胜却人间无数”，引起了楼市的连锁反应。用逻辑语言，大公司的搬迁是二手房大涨的必要条件，而非充要条件。

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编辑∣sch

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